A Expansão do Parque Logístico do E-commerce

Movimentações de empresas de comércio eletrônico em galpões indicam crescimento do setor e compreensão dos benefícios do sistema de condomínio.

Após o aparecimento da internet, décadas atrás, surgiu o embrião do que se tornou o que chamamos de e-commerce, ou comércio eletrônico. Naquela época, as vendas on-line enfrentaram diversos desafios, como dificuldades para pagamentos por parte dos clientes, problemas de conexão, problemas com sistemas e sites, etc. Dentre esses problemas, existia, ainda, uma grande desconfiança em relação à segurança desse tipo de transação, já que o poder aquisitivo era, até então, possuído por uma geração que cresceu sem esse tipo de tecnologia.

Ainda assim, quem observasse com atenção já conseguia entender que essa modalidade cresceria nos anos seguintes. Com o passar do tempo, novas gerações chegaram, já acostumadas com as telas e mais confiantes, até mesmo porque o aprimoramento tecnológico permitiu isso. Se antes apenas algumas lojas vendiam on-line, aproveitando o estoque que tinham para suas lojas físicas, hoje as operações de e-commerce são um negócio à parte. Mais do que isso, para muitas empresas são o único negócio.

Conforme esse crescimento foi acontecendo, as empresas, então, precisaram buscar formas para atender às demandas de produto, de tipos de pagamento, de prazos de entrega, etc. Um simples clique de compra para o cliente é, para a loja, uma lista de tarefas e um sistema complexo de logística, uma vez que o cliente quer, cada vez mais, receber o seu produto o quanto antes, sendo esse prazo muitas vezes um fator decisivo para a escolha entre uma ou outra loja.

Toda essa movimentação gerou um crescimento ímpar para o setor. Segundo dados da Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico, o e-commerce apenas cresceu desde 2011, ano indicado como o início da série histórica. Ao longo dos anos seguintes, foram registrados aumentos de até 28% ao ano. Obviamente, durante a crise os números não foram tão altos, como os 7,4% de crescimento em 2016, em relação ao ano de 2015, contudo, não houve queda e nem mesmo estabilidade.

É válido destacar que o crescimento do setor tem relação com a criação dos marketplaces, que consistem em verdadeiros shoppings virtuais. Em resumo, essa modalidade existe quando sites, geralmente bem conhecidos, anunciam produtos de terceiros (de pessoas físicas ou de outras empresas). Na prática, esse modelo colocou mais empresas no radar, aumentando a disponibilidade de tipos e modelos de produtos, o que ajuda o e-commerce a ganhar mais público de lojas físicas. Esse fato, juntamente com a extensão cada vez mais prática e eficiente do e-commerce para diversas plataformas – com destaque para os celulares –, permite que os clientes pesquisem, vejam, comparem e comprem com poucos toques ou cliques, sem a necessidade de aglomerações, filas, problemas de estacionamento, etc.

ESTRUTURA PARA CRESCER 

Depois de dois anos de um crescimento um pouco mais contido, a sinalização do final da crise parece ter sido benéfica também para o comércio eletrônico. Se em 2016 o crescimento foi de 7,4% e em 2017 foi de 8%, a Câmara Brasileira de Comércio Eletrônico projeta crescimento de 12% para o fechamento de 2018, o que indica a continuidade na curva ascendente. Mas como está a infraestrutura para suportar esse crescimento?

A inteligência logística muda de empresa para empresa, também por influência de diversos fatores, como tipo de produto, mercado consumidor, público-alvo, etc. Na parte de transporte, a iniciativa privada representa uma força de cobrança e colaboração, sob o contexto de progresso e geração de empregos e renda. Neste sentido, não é correto dizer que temos um cenário ideal, mas certamente temos que reconhecer melhorias, como o Rodoanel Mario Covas, no Estado de São Paulo, que cumpre a função de facilitar a circulação de caminhões, evitando os transtornos da entrada deles na congestionada capital.

Como segundo ponto, temos os espaços para armazenagem de produtos. Obviamente, a participação das empresas de e-commerce no mercado imobiliário corporativo tem relação com os edifícios de escritórios, contudo, a ocupação de galpões é muito mais presente.

No começo do mercado de comércio eletrônico, muitas empresas conhecidas mantinham seus próprios galpões para armazenagem de produtos para as suas lojas e para o envio para compradores que iam até a loja, mas não levavam a mercadoria na hora. Com o começo do e-commerce, ainda em um mercado embrionário de condomínios de galpões, essas empresas mantiveram esses galpões e faziam a distribuição das vendas on-line desta forma. E é interessante dizer que essa realidade não é algo tão remoto, já que ainda existem algumas empresas que mantém esse tipo de espaço, ou os somam com locações em condomínios.

Mas qual é o custo de manutenção desses espaços? Eles são realmente eficientes? As respostas para essas duas perguntas levaram muitas empresas a optarem pelo crescimento para os condomínios. Mais do que isso, as que identificaram diversos centros consumidores puderam dividir metragem e, com isso, reduziram os gastos e o tempo de entrega, algo cada vez mais procurado pelos consumidores. Vantajoso, não?

ANÁLISE DE MERCADO

Ainda que o mercado de condomínios logísticos seja relativamente novo no Brasil, já temos uma boa infraestrutura nesse setor, o que indica um bom atendimento à demanda do mercado de comércio eletrônico. Para essa análise, precisamos considerar a quantidade e a qualidade de condomínios.

Em relação à quantidade, a pesquisa Buildings mostra que o País tem, segundo dados do terceiro trimestre de 2018, 528 condomínios, com estoque total de mais de 20 milhões de metros quadrados. No mesmo trimestre, foram entregues quase 235 mil metros quadrados. Com taxa de vacância em 22,89%, o setor tem, ainda, mais de um milhão de metros quadrados em construção e 18.901 de metros quadrados em projeto. Ou seja, mesmo que exista demanda de outros setores, temos – e teremos – espaço para atender corretamente à demanda do e-commerce.

Mas, e se falarmos sobre qualidade? Em uma operação logística, a qualidade não é apenas uma questão de conforto, mas também representa algumas especificações importantes. Os condomínios com classificação mais alta são, certamente, mais eficientes em relação à facilidade para armazenagem, facilidade para transporte e circulação interna, entre outros pontos. Mas, em relação a esse ponto, o mercado também não apresenta problemas que podem interferir no crescimento do comércio eletrônico. É verdade que se isolarmos apenas os condomínios com classificação Classe A (classificação Buildings que engloba empreendimentos A, AA e AAA) a quantidade cai de 528 para 280 (terceiro trimestre de 2018), mas nem por isso faltam espaços. Na verdade, a vacância Classe A registrada no trimestre foi um pouco mais alta, chegando a 23,74%, com 866 mil metros quadrados de atividade construtiva. Mas uma boa notícia para as empresas que procuram galpões e condomínios com mais qualidade é que dos 18.901 de metros quadrados em projeto, 18.226 de metros quadrados são de Classe A. Em resumo, temos um mercado apto para atender à demanda de um bom crescimento econômico, incluindo o setor de e-commerce, por mais algum tempo.

Mas como está esse mercado, na prática? Para ilustrar essa situação, vamos abordar, a seguir, alguns detalhes sobre quatro das maiores empresas de e-commerce que atuam no Brasil.

AMAZON

Inaugurada em 1994, a norte-americana Amazon foi uma das empresas que desbravaram os caminhos do e-commerce. No início, ainda com os limites impostos pela falta de tecnologia, o foco era a comercialização de livros. Ao longo dos anos e com muito investimento, virou referência e hoje oferece diversos tipos de produtos. Além disso, o lançamento de marketplaces foi mais uma medida que ajudou no crescimento.

No Brasil, a empresa teve um crescimento lento. Embora já fosse uma das principais nos Estados Unidos e já comercializasse diversos produtos por lá, a Amazon passou muito tempo atuando por aqui apenas com a venda de livros físicos e eletrônicos. Contudo, gradualmente, outros produtos foram sendo inseridos, também pela modalidade de marketplace.

Com uma ocupação de pouco mais de 9 mil metros quadrados em escritórios, na capital paulista, o histórico de ocupação de galpões da empresa revela justamente esse cuidado no crescimento. No começo de 2018, a empresa migrou de uma locação de 12 mil metros quadrados, em Barueri (SP), para um condomínio logístico em Cajamar. A mudança, feita também por motivos estratégicos, resultou no notável aumento do parque logístico para pouco mais de 48 mil metros quadrados. Essa expansão tem dado suporte ao crescimento dos negócios ao longo do ano, sobretudo no que diz respeito à variedade de produtos.

MERCADO LIVRE 

Diferentemente de muitas empresas que comercializam produtos on-line, o Mercado Livre iniciou – e ainda mantém essa característica – oferecendo espaço para que pessoas físicas e empresas vendam produtos. Em troca desse intermédio, são cobradas taxas. Mas a evolução do modelo levou a outros modos de trabalho. Além de ter se tornado um dos principais marketplaces, inclusive para outras grandes empresas, o Mercado Livre criou modalidades para facilitar todos os processos, ajudando ainda mais no crescimento do setor, como o intermédio de pagamentos – incluindo a opção de parcelamento com cartão de crédito – e o sistema de envios e entregas exclusivo, integrado com os Correios.

Obviamente, todo esse crescimento demanda ampliação do parque logístico. Atualmente, apenas 5% da ocupação do Mercado Livre é de escritórios, com 9.323 metros quadrados. Essa metragem se manteve a mesma desde o terceiro trimestre de 2016. Em relação aos galpões, a situação é outra. São 162 mil metros quadrados, sendo que 69% estão em um A e os outros 31% estão em um AAA. De todo esse espaço, é válido destacar que mais da metade, 111 mil metros quadrados, foram adicionados recentemente, em um condomínio em Cajamar (SP). Segundo informações da assessoria de imprensa da empresa, esse acréscimo é destinado à operação de fulfillment. Nessa modalidade, o vendedor não precisa se preocupar com nada além de suas estratégias para crescer, uma vez que o próprio Mercado Livre fica responsável pelo gerenciamento e pelas etapas de coleta, armazenamento, embalagem e entrega. Trata-se de algo relativamente novo, mas que não começou com essa nova locação. Isso indica que a operação de fulfillment vem dando certo e deve crescer nos próximos meses.

Mas o Mercado Livre não deve parar por aí. O centro de distribuição em Louveira (SP), no qual a empresa já registrou no passado um aumento de ocupação de 17 mil metros quadrados para 51 mil metros quadrados, deve ser foco de mais expansão da empresa. Segundo as informações da assessoria, essa expansão será vertical e deve triplicar o espaço da empresa no condomínio até o final de 2018. Com toda esse aumento, juntamente com o lançamento de quatro centros de cross-docking até o final de 2018, o Mercado Livre tem não somente a intenção de aumentar a operação de fulfillment, mas também agregar mais produtos e, obviamente, conseguir entregas mais rápidas.

B2W DIGITAL

A B2W Digital é uma empresa voltada para diversos negócios eletrônicos. Para o e-commerce, no que diz respeito à ocupação de espaços em galpões, é válido destacar que fazem parte do portfólio quatro grandes empresas: Americanas.com, Shoptime, Sou Barato e Submarino.

Com mais de 4 mil metros quadrados em escritórios, em uma única torre na capital paulista, a empresa tem, hoje, 112 mil metros quadrados em galpões localizados em condomínios logísticos. E essa metragem cresceu conforme o crescimento da empresa.

Em 2015, a B2W Digital alugou mais de 53 mil metros quadrados em Seropédica, no Estado do Rio de Janeiro. No mesmo ano, movimentou bastante os negócios, com diversas aquisições. Além disso, em março do mesmo ano foi lançada a operação de fulfillment, que geralmente requer mais espaço. Ainda no mesmo galpão, a empresa aumentou a metragem com mais de 9 mil metros quadrados em 2017 e quase 23 mil metros quadrados no começo de 2018. Mas não é somente no Rio de Janeiro que a B2W Digital mantém locações. No Estado de São Paulo, mais especificamente em Cajamar, são mais de 26  mil metros quadrados.

Mesmo durante a crise, dados da empresa indicam crescimento no começo de 2017. Assim como o restante do setor, a expectativa é de mais crescimento, o que deve demandar ainda mais aumento. Embora algumas locações ainda sejam novas, devem ser elas que irão sustentar parte dessa ascensão.

MAGAZINE LUIZA

Inaugurado em 1957, o Magazine Luiza ajudou o Brasil a evoluir juntamente com a tecnologia. Nos anos seguintes, o sucesso seguiu, sempre sob o argumento de fazer com que a tecnologia seja acessível para todos. Com essa mesma ideia, como não poderia deixar de ser, a empresa ganhou espaço entre os grandes nomes do e-commerce do Brasil. Uma das definições que a empresas destaca é que é “uma plataforma digital, com pontos físicos e calor humano”, fazendo referência não somente às lojas e ao atendimento, mas também ao comércio eletrônico, de alguma forma.

Em relação às empresas mencionadas neste texto, o Magazine Luiza possui uma atuação diferenciada. Por mais que atualmente a marca seja muito evidente no e-commerce, a forte presença mercadológica em lojas físicas (cerca de 900 unidades, em 17 estados brasileiros) certamente gera mais necessidade de locações em galpões. Com quase 3 mil metros quadrados de locação de escritório em São Paulo, na mesma torre, a parque logístico da empresa está distribuído em seis condomínios de galpões que somam 223 metros quadrados para armazenamento de produtos.

Mas não é somente esse o diferencial do Magazine Luiza para as outras empresas que abordamos aqui. Para facilitar a saída das mercadorias para diversos mercados, a rede optou por espalhar essa metragem em condomínios logístico em diversas localidades: um em Guarulhos (SP), dois em Contagem (MG), dois em Alhandra (PB), e um em Louveira (SP).

Os destaques das locações da empresa são as feitas em 2018. No primeiro trimestre e no segundo trimestre foram mais de 20 mil metros quadrados em Alhandra (PB). No segundo trimestre foram quase 13 mil metros quadrados em Contagem (MG).

Com isso, é bem claro que temos mais uma empresa em expansão, algo que, certamente, envolve o comércio eletrônico. Contudo, neste caso, existe uma maior exploração de locais diferenciados, e não somente no estado de São Paulo ou no Rio de Janeiro.