A nova fase do Berrini 500

Depois de retrofit, empreendimento volta para a exclusiva lista de edifícios Triple A que atendem às necessidades das empresas mais exigentes

A localização de um empreendimento comercial tende a ser um dos principais fatores pela escolha entre as opções de espaços para a montagem de escritórios. Por isso, a análise de localização tende a contar com muitos detalhes, tais como acesso ao transporte coletivo, a saída para as principais vias da cidade, o trânsito local, as conveniências no entorno, entre outros pontos. Nessa lista entra, ainda, o preço a ser pago, afinal, quanto melhor localizado o empreendimento, mais atrativo ele é e, consequentemente, mais caro. Mas essa disponibilidade de espaços passa, também, pela disponibilidade de edifícios já construídos e de terrenos para novas incorporações. Na cidade de São Paulo, por exemplo, já temos indicadores que mostram que alguns dos principais centros comerciais estão em processo de queda de vacância, o que indica uma possível falta de espaços para novos escritórios. Isso fica evidente quando notamos a contínua redução da taxa de vacância em edifícios de alto padrão situados em localizações prime: no primeiro trimestre de 2019, a região da Faria Lima/Itaim Bibi registrou somente 6,63% de taxa de vacância (corporate Classe A). Mas não para por aí. No mesmo período, tivemos 4,41% de taxa de vacância na região da Vila Olímpia na mesma classificação, e, ao que tudo indica, essas quedas devem continuar e atingir, primeiramente, outras regiões nobres da cidade. Mas existem alternativas inteligentes que tendem a ajudar as empresas ocupantes a estarem em uma boa localização e em torres de alta qualidade. E é justamente este o tema desta matéria.

A Barzel Properties, empresa inaugurada no ano de 2015, tem como um dos seus principais focos a aquisição de ativos imobiliários que demandam investimentos para reposicionamento, ou seja, a empresa adquire ativos que precisam de melhorias, realiza essas melhorias e o reposiciona no mercado. “É uma questão de perfil de investimento. Em nosso portfólio, temos ativos que não demandam nenhum tipo de modificação, mas também temos essa expertise para buscar o que está subavaliado, sublocado e o que não está alugado pelo preço certo e, a partir daí, entender as intervenções a serem feitas para reverter a situação”, explica Felipe Cunha, gerente de novos negócios da empresa. Um dos principais exemplos deste trabalho é o Berrini 500, localizado na capital paulista, na região da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. Trata-se de uma torre que está em uma localização ímpar, mas que não vinha apresentando o seu melhor desempenho, devido à necessidade de melhorias e atualizações e aos impactos do período de crise pelo qual o Brasil passou recentemente. Se analisarmos a situação da torre, bem como a iniciativa da Barzel Properties, vamos entender por que esse tipo de ação aparece como uma alternativa interessante à problemática de falta de espaços nos grandes centros comerciais de São Paulo.

Histórico

Na década de 70, a região da Paulista já era uma das principais regiões comerciais da cidade de São Paulo. Mas os preços praticados eram altos para muitas empresas e, com isso, existia uma necessidade de espaços corporativos com valores mais acessíveis. E foi desta forma que a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini surgiu. Localizada entre a Marginal Pinheiros e o Brooklin, bairro residencial, a avenida começou a receber, ainda na mesma década, prédios para a montagem de pequenas salas comerciais.

No final do ano de 2001, foi aprovada, então, a Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, que revitalizou a região, incluindo o cruzamento da Avenida Roberto Marinho com a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini. A partir daquele ponto, o entorno passou a ser foco de incorporação de empreendimentos corporativos, voltados para ocupantes de grande porte, o que elevou a oferta e a qualidade de serviços na região, atraindo empresas multinacionais. Com essa movimentação, os preços também se ajustaram à qualidade do que estava sendo disponibilizado, de acordo com o mercado.

Perto daquela época, no ano 2000, o Berrini 500 foi inaugurado e chamou a atenção do mercado, por ser um empreendimento que oferecia uma ótima experiência de ocupação e para os usuários. Com isso, acabou recebendo diversas empresas multinacionais e nacionais de grande porte. Além da qualidade e da arquitetura diferenciada e moderna, com lajes corporativas amplas e livres de pilares, a grande atração é a localização privilegiada, dentro de um eixo que estava, então, em ampla expansão, e que hoje é consolidado como centro comercial. O Berrini 500 não somente está entre a Marginal Pinheiros e a Av. Engenheiro Luís Carlos Berrini, como também está no trecho da avenida que liga a região à Vila Olímpia, com fácil acesso ao Itaim Bibi e à Faria Lima.

Por fim, com o passar dos anos, o empreendimento acabou, naturalmente, perdendo sua competitividade. Entre os principais motivos, estão o alto número de entrega de novos empreendimentos com instalações mais atualizadas na região e a falta de modernização. Mas não é somente isso. Boa parte do aumento na vacância aconteceu durante a última crise brasileira. Não é segredo que o período foi marcado por muitas movimentações de flight to quality, incluindo as regiões comerciais mais disputadas. E foi justamente naquela época que o Berrini 500 sofreu uma elevação substancial na sua taxa de vacância.

Nova fase

Em dezembro de 2017, a Barzel Properties adquiriu o Berrini 500, já com a intenção de fazer o retrofit e valorizar o ativo. Para entender essa ação da empresa, é preciso analisar o momento do setor, bem como a visão de futuro. Estamos em um período que aponta para melhorias no mercado imobiliário corporativo, com indicadores reais de movimentações que comprovam isso e em uma fase de expansão de muitas empresas ocupantes. Paralelamente, a taxa de vacância nas regiões mais desejadas está caindo, impulsionando os preços para cima. Para as empresas que almejam uma boa localização e em um prédio de alta qualidade, a tendência é a de que elas tenham certa dificuldade para encontrar o que precisam a partir deste ponto. Neste momento, empreendimentos que estão nessas regiões e são mais antigos são boas opções, a não ser pelo fato de que precisam de modernização. E é justamente nesta faixa de oportunidade que o Berrini 500 se encontra.

“O Berrini 500 já alcançou preços de locação mais altos do que os praticados atualmente e quando compramos ele estava com cerca de 70% de vacância. Ou seja, identificamos um ótimo potencial, por ser um prédio muito bem construído e com uma localização muito atrativa, mas precisamos entender o histórico e os pontos que precisavam ser melhorados para o reposicionamento no mercado”, explica Felipe. Segundo ele, o foco da empresa, neste caso, é fazer com que o empreendimento volte a ser competitivo e esteja na lista das empresas que procuram espaços corporativos de alta qualidade na região e, até mesmo, em outras regiões nobres da cidade.

Projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o edifício possui lajes com cerca de 800 m² (BOMA) e fachada imponente que, mesmo depois de tantos anos, ainda é atual, por isso não foi alterada. Mas, para reposicionar o empreendimento no mercado, a Barzel Properties tratou de fazer mudanças significativas na estrutura e na administração. Algumas dessas mudanças, contando com as estruturais, visaram modernizar a operação, e não simplesmente melhorar a estética ou garantir a manutenção. Uma prova do sucesso da mudança é a queda na vacância para cerca de 30% (contando com algumas negociações ainda a serem finalizadas), antes mesmo da entrega do retrofit. Isso foi possível devido ao trabalho conjunto dos times de Properties – responsável pela administração e hotelaria predial –, de Engenharia – responsável pelos projetos e pelas obras – e Comercial – responsável pelas novas locações. Mas quais foram essas mudanças no empreendimento que permitiram esse reposicionamento tão acentuado?

Estruturas inteligentes

A reforma do Berrini 500 começou no segundo semestre de 2018 – com previsão de finalização ainda no primeiro trimestre de 2019 – e teve como foco fazer com que o empreendimento esteja alinhado com o mercado de alto padrão, também em relação aos aspectos operacionais. O hall principal foi todo reformado e ganhou novos acabamentos, o que gera um maior impacto para quem conhecia o prédio antes da reforma. Confira a diferença na imagem comparativa do hall antes e depois da reforma. Foram instalados dois elevadores extras, além dos cinco que já existiam. O motivo é a maior segurança e a organização do fluxo de pessoas. Antes, os cinco elevadores atendiam os 17 andares e os três subsolos. Para isso, era preciso que os visitantes entrassem na garagem e procurassem a recepção, que ficava no próprio subsolo, para terem o seu acesso liberado. Agora, esses cinco elevadores atendem somente do térreo até a cobertura, enquanto os dois novos fazem o transporte dos subsolos até o térreo. Com essa alteração, os visitantes deixam os seus veículos com o serviço de valet no piso térreo e não precisam acessar as garagens. Os funcionários das empresas ocupantes têm acesso aos subsolos (que possuem de 18 a 20 vagas por andar) e precisam passar pelo térreo para subir. Além de ser uma importante atualização conceitual, essa nova forma de organização estabelece muito mais segurança e controle de acesso, além de eliminar as recepções, catracas e halls de elevadores nos subsolos e, claro, agilizar o transporte vertical. Com essa mudança, a Barzel Properties aproveitou para modernizar ainda mais a experiência dos usuários: no espaço onde antes estavam os halls dos cinco elevadores no primeiro subsolo, agora existe um bicicletário e, ao lado, amplos vestiários masculino e feminino.

Em sinergia com essas modificações, a entrada de veículos também passou por alterações. A ideia foi otimizar a entrada e saída de carros por meio do recuo, que já existia, mas servia somente para embarque e desembarque. Agora, o espaço é utilizado para a organização da recepção e entrega dos veículos do sistema de valet. Mais uma alteração que mudou ainda mais a entrada principal do Berrini 500 foi a construção de uma entrada de serviço. Assim como nos empreendimentos mais modernos do mercado, essa entrada tem como foco receber entregas, motoboys e outras movimentações de serviços, contando, até mesmo, com vagas para VUC, veículos e motos.

Ainda no térreo, a impermeabilização das áreas externas e dos jardins foi totalmente renovada, já que o prazo original ultrapassava os dez anos de garantia e algumas infiltrações eram visíveis. O auditório, com capacidade para 100 pessoas, também foi totalmente reformado e reformulado. No projeto anterior, o espaço possuía poltronas fixas e um pequeno palco, o que impossibilitava a flexibilidade de montagens. Com a reforma, o auditório está apto para receber diversos tipos de montagem, contando com um deck externo e estrutura para apoio e coffee break. A administração do empreendimento fica a cargo da Cushman & Wakefield, empresa conhecida pela qualidade dos serviços prestados e que, inclusive, ocupa dois andares na torre, onde mantém sua sede nacional.

Além desses pontos, um novo gerador foi instalado. Trata-se de um equipamento com maior capacidade e que atende toda a área comum do edifício, ao contrário do que acontecia no projeto anterior, no qual existia somente a previsão para atender emergências.

Lajes

Como foi dito anteriormente, as lajes do Berrini 500 medem cerca de 800 m². Pequenas variações entre os andares são explicadas pelo design da fachada. As lajes possuem core lateral e vão livre, com espaços e infraestrutura para montagem de banheiros masculinos e femininos, bem como de instalações para copa e banheiros adicionais. A fachada do empreendimento está voltada para o Brooklin, um bairro residencial predominantemente horizontal, por isso a vista é panorâmica e bem aberta.

É importante destacar que o edifício oferece a oportunidade de uma locação de alto padrão que hoje está de acordo com o que há de mais moderno em serviços e estrutura, mas sem que seja necessário um processo muito demorado e trabalhoso de mudança.

No Berrini 500, os andares são entregues prontos para os novos ocupantes iniciarem suas obras o mais rápido possível, com piso elevado, forro modular termoacústico (com 2,75 m de pé-direito livre) e sistema de ar-condicionado central de água gelada, com dutos e VAV’s já instalados. A laje permite flexibilidade para qualquer layout, podendo ser personalizada, como na montagem dos banheiros.

Uma alteração que merece atenção é em relação a um detalhe sobre o sistema de ar-condicionado central. No projeto original, o usuário precisava abrir mão de área útil no banheiro para instalação do ar-condicionado independente, para atendimento de demandas menores, como para salas destinadas à Central de Processamento da Dados ou servidor. Com a reforma, foram adicionados dois novos chillers, o que possibilita que o inquilino tenha esse sistema funcionando 24 horas por dia sem que seja preciso abrir mão do espaço nos banheiros. “Pensamos em tudo isso para facilitar e agilizar a ocupação. Ainda antes da finalização das reformas tivemos empresas que fizeram as suas adequações e mudaram em um mês, já com o espaço privativo pronto para a operação”, explica Carla Ponzio, diretora comercial da Barzel Properties.

Localização

Certamente, um dos maiores triunfos do Berrini 500 é a localização, no começo da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, no sentido do Shopping Morumbi. Trata-se de um ponto que atende a todas as necessidades de um empreendimento comercial. Primeiramente, a oferta de serviços e produtos, como bancos, hotéis, gastronomia, academias, farmácias, entre tantos outros, é farta. E o endereço está próximo aos shoppings JK Iguatemi e Vila Olímpia, o que aumenta ainda mais o leque de opções.

Em uma localização que não é afetada pelo rodízio municipal de veículos, o Berrini 500 permite saída fácil para a Marginal Pinheiros, para a Vila Olímpia, para a avenida Juscelino Kubitscheck e para a região da Faria Lima/Itaim Bibi. Ou seja, o usuário tem acesso fácil e próximo a três grandes polos comerciais da cidade. Para facilitar ainda mais, no caso dos que preferem não pegar o carro para distâncias menores, a Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini possui uma ampla ciclovia plana, que pode ser utilizada para o transporte por bicicletas ou patinetes elétricos, que podem ser alugados via aplicativo. Em relação ao transporte público, as opções são completas, desde a vasta gama de linhas de ônibus até a proximidade com as estações Vila Olímpia e Berrini da CPTM, da linha 9 (Esmeralda). Com isso, até mesmo a ligação com a malha do Metrô é facilitada.

Oportunidade

Com toda a inteligência na revitalização estrutural e conceitual do Berrini 500, certamente a Barzel Properties conseguiu reestabelecer o empreendimento como um dos mais importantes da cidade. Prova disso é a queda na vacância do edifício, que tende a ser zerada com a entrega do retrofit. Ou seja, não se trata apenas de um reposicionamento, mas também da volta para a lista dos espaços que são foco das empresas que buscam o que há de mais moderno no mercado imobiliário corporativo, até mesmo em relação à imagem corporativa.

Além disso, a metragem e a flexibilidade de ocupação fazem com que a torre esteja apta para receber expansões ou sedes de empresas e para a montagem de escritórios em open space, modelo que já é amplamente utilizado. Para saber mais sobre a disponibilidade e as condições comerciais, entre com contato pelo e-mail comercial@barzelproperties.com.br.

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