Distribution Park Manaus III

Inteligência em ocupação de espaço resulta em condomínio de galpões com alta tecnologia, flexibilidade e funcionalidade

Com forte concentração de indústrias que fabricam no Brasil, o Distrito Industrial de Manaus (AM) é beneficiado por incentivos fiscais e, com isso, cumpre o seu papel no desenvolvimento do País. Administrado pela Superintendência da Zona Franca de Manaus (SUFRAMA), o distrito ainda não possuía um condomínio de galpões para locação destinado ao uso logístico e industrial, até o recente lançamento da empresa Hines, o Distribution Park Manaus III.

De origem norte-americana, a Hines, que já possui dois outros condomínios de galpões em Manaus – mas fora do Distrito Industrial –, além de muitos outros em outras regiões brasileiras, trouxe para o Brasil o conceito de adaptar a expertise em construções segundo a demanda e as especificidades das regiões. Especificamente no mercado de galpões, a empresa tem como característica a flexibilidade de ocupação e a atenção aos espaços externos e de uso comum, como boas áreas para manobras e amplos estacionamentos – características diferenciais no setor –, entre outros pontos que serão abordados nesta matéria.

Padrões e características

Os projetos da Hines no setor de galpões são caracterizados por empreendimentos classe A. Contudo, o desenvolvimento não visa apenas seguir os preceitos de tal classificação e, sim, considerá-los como base inicial, ou seja, sempre que possível a empresa constrói de modo a superar as características dos padrões de classificação, e não apenas alcançar.

No Distribution Park Manaus III não é diferente. O empreendimento, assim como os outros da empresa, foi construído com base na análise de demanda do mercado local, resultando em galpões modulares. Com 133.140 m² de área locável, o condomínio oferece ao mercado a possibilidade de instalação de operações de diversos tipos, devido à flexibilidade de uso e às variações nas metragens disponíveis para locação.

Os três galpões do condomínio possuem pé direito de 12 metros e área de mezanino pronta para receber escritórios, refeitórios, vestiários, banheiros ou cozinhas industriais, entre outras instalações.

A Hines tem o costume de construir condomínios voltados para operações logísticas, contudo – por meio da experiência que possui na região de Manaus –, a empresa apurou que a demanda por espaços industriais é grande, o que gera a expectativa de ocupação dos módulos de 70% em tal modelo, restando 30% para operações logísticas. Esse fato fez com que algumas características fossem adaptadas para a instalação de indústrias leves e com atividades não poluentes.

O principal exemplo dessa frente de trabalho está nas unidades de energia. Cada um dos módulos dos galpões possui uma unidade com capacidade para 225 – 300 KVA já instalada. Adicionalmente, duas medidas permitem, tranquilamente, a operação industrial. A primeira delas é a interligação das unidades, feita previamente, para atender a demanda no caso da locação de mais de um módulo. A segunda é o espaço extra para a instalação de outro transformador no modelo plug and play. Ou seja, são espaços nos quais não existe nenhum tipo de complexidade nem para instalações logísticas e nem para industriais.

Espaço

O Distribution Park Manaus III é o primeiro construído pela incorporadora com galpões feitos com o uso de estruturas metálicas, ao contrário dos outros que foram feitos em alvenaria e com uma cobertura metálica. O resultado são 28 módulos, divididos em três galpões, que resultaram em um espaço mínimo de ocupação de 3.440 m² ao máximo de 7.440 m² por módulo, sendo que o maior galpão tem 48.364 m². Com isso, a flexibilidade na ocupação de um ou mais módulos é garantida, permitindo que o inquilino alugue somente o que, de fato, vai utilizar, otimizando custos.

Além do mezanino, os módulos possuem três sanitários auxiliares, rampa de acesso para empilhadeira, mínimo de três docas (com possibilidade de expansão para sete) e área para geradores, além de sistema de combate a incêndio.

Algumas características das operações logísticas e industriais foram levadas em consideração no projeto, como o número de docas. São 120 docas, totalizando 1 doca para cada 885 m², 153 vagas para carretas (120 internas e 33 externas) e 110 vagas conversíveis, que podem ser utilizadas para uma carreta, dois carros ou instalação de outra doca. Além disso, existem 361 vagas para automóveis. Com toda essa estrutura, a boa circulação é garantida, em um sistema de anel, com uma boa distância entre doca e calçada – em torno de 38 metros – para facilitar manobras e 58 metros de distância entre as docas.

As docas possuem cobertura com 6 metros de altura e são entregues com niveladoras eletromecânicas com
2,5 metros de largura e capacidade para 6 ton/m². A área extra que existe na frente dos galpões pode ser utilizada para novas docas, para vagas de carreta ou carros ou como o inquilino desejar, como para a construção de anexos de uso diverso.

Diferenciais construtivos e sustentabilidade

Além de serem construídos em estrutura metálica, inclusive com painéis metálicos revestidos como paredes, outro diferencial é a cobertura. Tendo em vista que a região é caracterizada por muitas chuvas, a Hines utilizou um material inédito na região Norte do Brasil para construir os telhados. Trata-se do sistema Firestone, que é formado por uma telha metálica coberta por isolamento termo-acústico e, na sequência, por uma manta de borracha. Com isso, qualquer reparo de vazamento é facilmente realizado, de forma similar ao que é feito com pneus de borracha.

Em relação à sustentabilidade, ainda que o Distribution Park Manaus III não tenha sido projetado para a aquisição de uma certificação, existem algumas frentes de trabalho. Segundo Jeremy Smith, diretor-executivo da Hines no Brasil, o tema faz parte do DNA global da empresa, por isso o empreendimento foi construído de forma a respeitar o meio ambiente e assegurar mais economia de recursos naturais, além, claro, da economia financeira. Certamente, trata-se de uma vantagem para o ocupante, sem que ele tenha que pagar mais por isso.

Entre as medidas sustentáveis, existem dois principais focos, que são os mais críticos em relação ao tema: economia de água e de energia elétrica. Em relação a essa segunda frente de trabalho, o projeto conta com claraboias no telhado, favorecendo o uso da iluminação natural e reduzindo a conta de luz do inquilino. Já em relação ao uso de água, existe um sistema para captação das águas pluviais no telhado. Em um primeiro momento, essa água é utilizada nos banheiros, nas bacias e mictórios. Depois, a mesma água é tratada em uma estação de tratamento e utilizada para irrigação de áreas verdes. Com isso, existe redução considerável do consumo em áreas comuns e consequente impacto no valor do condomínio para o ocupante.

Condomínio e localização

A administração condominial será feita pela própria Hines, o que garante um bom conhecimento sobre o empreendimento e sua estrutura. As áreas comuns contam com portaria, apoio administrativo e apoio aos motoristas.

A portaria conta com controle de acesso por 24 horas, segurança especializada, duas pistas para entrada de caminhões, duas pistas para saída de caminhões e duas pistas para carros (uma para entrada e outra para saída), com eclusa e garra de tigre. O apoio administrativo conta com copa, vestiários, sanitários, ambulatório, sala de segurança, sala para telecomunicações e áreas para manutenção. Por fim, o apoio ao motorista possui refeitório, área de descanso, vestiários e sanitários.
A segurança do condomínio é garantida por Circuito Fechado de TV e por sensores de presença em todo perímetro da cerca.

Em relação à localização, os benefícios são claros. Primeiramente, é o único empreendimento do tipo localizado dentro do Distrito Industrial de Manaus, que oferece toda infraestrutura necessária para a operação. Além disso, em meio a tantas importantes operações industriais da região, o terreno está a 4 km da região dos portos e a 14 km do Aeroporto Internacional Eduardo Gomes.

Fonte: Buildings

Interessados em conhecer mais sobre o Distribution Park Manaus III:

Entrar em contato pelo telefone (11) 5504-7600 ou pelo e-mail hines@hines.com.br.

distributionpark.com.br