Plano Diretor da cidade de São Paulo

Foto: Sergio Souza

Os impactos e as mudanças provocadas no mercado imobiliário

Neste ano, completamos seis anos do Plano Diretor da cidade de São Paulo, que deve direcionar o crescimento da cidade até 2030. Fazendo um balanço deste período, constatamos que muitas implantações previstas aconteceram e a cidade não parou de crescer, mesmo com as mudanças não muito populares do Plano. Sendo assim, é importante pontuar algumas das ferramentas, alguns dos instrumentos desenvolvidos pela Prefeitura, e mostrar alguns indicadores de como o Plano Diretor impactou na forma como a cidade cresceu.

O Plano Diretor mexeu em conceitos estruturais da urbanização e fez com que profissionais e empresas tivessem que se reinventar para conseguir trabalhar e evoluir levando em consideração as novas regras. Foi preciso mudar a forma de olhar para a cidade e de projetar. O crescimento ainda não foi o desejado, mas podemos notar o que vem acontecendo de maneira positiva. Em 2019, a Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) elaborou um relatório completo sobre a evolução do Plano, no qual encontramos alguns indicadores interessantes que vou abordar aqui.

Sobre a direção de crescimento da cidade, um bom indicador é a compra de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Como já era esperado, é possível observar um forte fluxo e aumento na produção de empreendimentos nos eixos de transformação (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana – ZEU), onde o potencial construtivo é maior, sem limite para o gabarito e com benefícios para fachada ativa, fruição pública e para uso misto. Ainda que tenha sejam impostas limitações de vagas, houve maior atração de investidores. Confira no gráfico a seguir o ranking de concentração de área excedente resultante de OODC, de 2014 a 2018, na divisão por subprefeitura da capital paulista.

Outro indicador que podemos mencionar é o desenvolvimento dos Planos de Intervenção urbanas (PIU’s), que têm por objetivo reunir e articular os estudos técnicos necessários para subsidiar os processos de requalificação urbana em áreas subutilizadas e com potencial de transformação, em sua maioria localizada na Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM). No site Gestão Urbana, da prefeitura de SP, é possível acessar informações detalhadas dos seguintes PIU’s , que se estão em diferentes estágios de aprovação:

Em implantação: Anhembi, Pacaembu, Terminal Princesa Isabel e Nesp.

Em andamento: Setor Central, Arco Jurubatuba, Arco Pinheiros, Bairros Tamanduateí e Vila Leopoldina.

Em proposição: Arco Tiete, Nações Unidas, Minhocão, Jockey Club e Vila Olímpia.

Estes planos de intervenção promovem crescimento acelerado dassas regiões, atraindo investidores, sobretudo como resultado da oferta de benefícios específicos.

Evolução do mercado

Outro avanço que podemos observar após a implantação do Plano Diretor é a atualização do código de obras e edificações. O conceito do projeto simplificado trouxe um olhar mais urbanístico para as aprovações e reduziu o tempo de aprovação dos projetos, gerando maior celeridade ao desenvolvimento de novos empreendimentos. A implantação do projeto Aprova Rápido trouxe agilidade para aprovações de alta complexidade, aumentando os números de processos aprovados. O Geosampa – ferramenta com geo referenciamento que conta com vários dados da cidade – também trouxe transparência e rapidez na busca por informações sobre o Plano Diretor e sobre a lei de uso e ocupação do solo.

As operações urbanas que contam com legislações específicas para desenvolvimento de áreas delimitadas continuam sendo fortes instrumentos para promover melhorias em algumas regiões da cidade. Temos vigentes as seguintes operações urbanas: Água branca, Urbana Centro, Faria Lima, Água Espraiada e Bairros do Tamanduateí. É possível conhecer mais detalhes sobre essas operações no site Gestão Urbana da PMSP. No momento, estão ocorrendo revisões de algumas Operações Urbanas e da lei de uso e ocupação do solo com foco em mudanças e ajustes na lei, para melhor utilização dos projetos para a cidade. Alguns dos principais ajustes esperados são:

  • Aumento de gabarito em algumas zonas;
  • Redução de exigência do número de vagas de estacionamento em algumas zonas de uso;
  • Mudanças na cota solidariedade;
  • Mudança em áreas computáveis ou não computáveis.

Segundo o IBGE, a cidade de São Paulo possui cerca de 12,18 milhões de habitantes (2019). Por isso, realizar mudanças urbanísticas de maneira organizada e estratégica não é tarefa fácil, assim como acompanhar tais mudanças. Contudo, precisamos ter atenção às pequenas alterações nas legislações publicadas diariamente, para aproveitarmos as melhores oportunidades.

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