Resumo da Semana: notícias do mercado imobiliário corporativo #73

Apresentamos abaixo as notícias mais recentes do mercado imobiliário corporativo, de 22/04 a 28/04, além de artigos e conteúdos com temas relacionados.

Por que os fundos imobiliários seguem descontados?

28/04/2022 – Valor Econômico

Dados da Buildings foram utilizados como fonte em reportagem do Valor Econômico.

Com a melhora dos dados da pandemia no Brasil, o término das medidas de distanciamento social e o avanço da vacinação, era de se esperar uma melhora no mercado de fundos imobiliários (FIIs), principalmente nos fundos de tijolo.  – aqueles que investem majoritariamente direto no ativo imobiliário real.

Foto: Unsplash

Isto porque os fundos imobiliários de tijolo sofreram um baque relevante desde o começo das restrições, já que, por óbvio, suas operações foram impactadas, o que foi refletido em uma onda de inadimplência de locatários, concessão de descontos, vacância e diminuição significativa das receitas variáveis atreladas às vendas.

Este impacto operacional é sentido instantaneamente nas receitas – e nos rendimentos pagos por estes fundos -, o que contribui para uma queda nas cotas listadas em bolsa, uma vez que o mercado busca equilibrar o yield pago. Ou seja, como o investidor está obtendo menos renda, ele está disposto a pagar menos até que a relação de retorno e preço pago seja mais adequada.

 Desde o início da pandemia, o Ifix, índice de fundos imobiliários da B3, tem retorno negativo de 5,33%. No ano, o retorno é levemente positivo, de 0,20%, ambos até 22 de abril.

Quando analisados apenas os fundos de tijolo que compõem o índice, temos um retorno total de -5,89% desde o início da pandemia, até 22 de abril, com os preços dos fundos no mercado secundário negociando a patamares observados em 2016/2017.

Ao longo dos últimos meses, temos observado absorção líquida positiva no mercado corporativo em São Paulo (apenas janeiro e fevereiro deste ano já superaram 11 mil m2 de absorção).

Conforme dados extraídos da Buildings, empresa de pesquisa imobiliárioa corporativa, se analisarmos as principais regiões e ativos classificados como A, AA e AAA, a região da Av. Paulista passou de uma vacância física de 22,5% no segundo trimestre de 2021 para 18,2% no primeiro trimestre deste ano, e a região da Nova Faria Lima saiu de uma vacância de aproximadamente 8,7% para 4,5%.

No setor de shoppings, já observamos vendas/m2 com crescimento frente ao período pré-pandêmico, e as administradoras de shopping esperam para o ano de 2022 um pequeno crescimento de NOI dos ativos se comparado com 2019.

No mercado de galpões logísticos, o crescimento da participação do e-commerce no varejo impulsionou a rápida tomada por espaços por parte das empresas e, consequentemente, a redução da vacância e o aumento do preço dos aluguéis dos ativos.

Ou seja, essa melhora ou perspectiva de melhora no setor imobiliário geral não reflete no valor das cotas dos fundos imobiliários listados no mercado secundário e o preço dos ativos continua depreciado frente ao valor real do mesmo ativo.

Para ler a matéria na íntegra, acesse a Revista Buildings.

FIIs de logística ganham mais atenção dos investidores

27/04 – Suno

Os fundos imobiliários (FIIs) de logística têm ganhado mais atenção dos investidores nestes últimos dois anos, impulsionados pelas vendas no e-commerce. Acontece que o mercado logístico no Brasil não evoluiu da mesma forma em todas as regiões.

Foto: Unsplash

Em São Paulo, por exemplo, a demanda é forte, e FIIs como BTLG11, HGLG11 e XPLG11 estão bem posicionados.

No evento promovido pela Suno no início do mês de abril, o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas, destacou que o crescimento do setor foi muito forte, mas São Paulo brilhou mais.

Dividido em três raios de localização, o estado apresenta uma forte concentração de empreendimentos conforme a proximidade do núcleo urbano.

Em outras regiões do país, a situação é diferente. No Nordeste, por exemplo, o movimento de construção de condomínios logísticos se intensificou durante a pandemia, antes era um mercado pouco visado, agora, está em processo. 

O Rio de Janeiro, um importante centro urbano do Brasil, não apresenta a mesma demanda que São Paulo, assim como Minas Gerais – embora a divisa do estado mineiro apresente bons números, explicou Didziakas.

Atualmente, a Buildings tem mapeado 838 condomínios logísticos no Brasil. Destes, 673 estão prontos, totalizando 28 milhões de m²; os outros 165 estão em fase de construção, somando 3,8 milhões de m².

Com isso, o mercado logístico ainda tem capacidade de crescimento de, aproximadamente, 13,5% nos próximos meses. No primeiro trimestre deste ano, a taxa de vacância do país fechou em 11,3%, porém, com queda na taxa de absorção em relação ao 4T21.

Didziakas explica que, no fim do ano passado, o quarto trimestre registrou um recorde de absorção líquida, com 1 milhão de m² locados entre outubro e dezembro. Em vista disso, os próximos meses devem apresentar um arrefecimento desta demanda. Porém, a região de São Paulo tem uma performance própria, com localidades que podem não acompanhar essa desaceleração.

A região sudeste concentra a maior parte dos condomínios logísticos do Brasil, com destaque para o estado de São Paulo, que, sozinho, tem 443 galpões, somando 15,5 milhões de m².

A disputa por um espaço em São Paulo, porém, não é a mesma em qualquer lugar. O estado pode ser dividido em três raios, tamanha a complexidade da estrutura logística na região. 

Para ler a notícia na íntegra e entender melhor esse cenário, acesse a Revista Buildings.

Siemens elimina a avaliação de desempenho no modelo híbrido

28/04/2022 – Valor Econômico

A fim de acelerar o retorno aos escritórios no modelo híbrido, a Siemens, empresa de tecnologia com foco na indústria, infraestrutura, transporte e saúde, criou novos procedimentos para as lideranças, um aplicativo de reservas de mesas de trabalho e “derrubou” as antigas avaliações de desempenho, baseadas em notas.

Foto: Unsplash

Também lançou o manual “De volta para o futuro”, com informações para os empregados sobre o formato híbrido, dicas de saúde e benefícios, e um guia para as lideranças.

A forma de medir o desempenho das equipes mudou. Antes, era anual e usava um ranking para avaliar performance e comportamento funcional. Com o tempo, o peso dessas classificações diminuiu.

“As pessoas são únicas e não devem ser analisadas pela mesma régua”. Com isso, as notas foram eliminadas das avaliações. Nosso modelo de avaliação de performance caiu, hoje não temos nenhuma métrica”, afirmou Caroline Zilinski, diretora de pessoas e organização na Siemens no Brasil.

A substituição se deu por ações como conversas de crescimento, que podem acontecer durante todo o ano. São direcionadas para temas como aprendizagem, feedback, alinhamento de carreira e reconhecimento. “Os feedbacks agora são ‘on-time’ [na hora]”, disse ela.

Para garantir o impulso nas carreiras das equipes na nova fase, foi investido R$ 1,8 milhão em capacitação no ano fiscal de 2021, sendo R$ 400 mil em plataformas de ensino.

A universidade corporativa ficou totalmente on-line e o tempo total de aprendizado por funcionário atingiu 16,1 horas ao ano, superando o objetivo inicial, de dez horas.

Com 303 mil funcionários no mundo, sendo 2,5 mil no Brasil, a multinacional alemã iniciou este mês uma retomada gradual com expediente “3×2” – três dias por semana no escritório e dois em casa.

Oitenta e cinco por cento da força de trabalho, todos da área administrativa, podem optar pelo formato. Os dias de “presencial” são escolhidos pelas equipes. “Hoje, todos os novos talentos que ingressam na Siemens têm a opção do modelo híbrido no contrato de trabalho”, afirmou a executiva.

Complexos de uso misto atraem empresas globais

22/04/2022 – Valor Econômico

A ocupação total dos 24 andares do recém-inaugurado condomínio Birmann 32, no coração financeiro do Itaim, em São Paulo, não reflete apenas a alta demanda por lajes comerciais naquela região da cidade.

Foto: Divulgação

O fenômeno revela uma nova estratégia do mercado imobiliário paulistano para atrair grandes empresas multinacionais: os complexos multiuso.

A poucos metros da esquina das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, o B32, como é conhecido, reúne torre de escritórios, teatro para até 500 pessoas, espaço de eventos, restaurante de inspiração asiática, café e jardim no rooftop.

Conectando todos esses espaços, uma praça pública de oito mil metros quadrados, onde foi instalada uma enorme baleia metálica que virou atração turística. Há ainda uma alameda lateral ao complexo, com cafeteria e lojas de conveniência.

Para Rafael Birmann, idealizador e gestor do empreendimento incorporado pelo Faria Lima Prime Properties. 

“Os investimentos feitos afetam não apenas o preço de locação, mas o desejo dos inquilinos de estarem ali. A minha conclusão é que todo esse urbanismo se paga”.

De fato, todos as facilities atraíram gigantes do setor de tecnologia como o Facebook e a Shopee, além da PwC, que ocupam o prédio. Para Yara Matsuyama, diretora de Locações da JLL, essa valorização de multiusos por parte das empresas globais vem crescendo nos últimos anos.

“Elas têm demonstrado preocupação quanto à existência de benefícios, serviços, hotel e acesso a transportes próximo do condomínio”, analisa.

Grandes corporações que recebem muitos clientes ou profissionais do exterior, por exemplo, precisam de hospedagem perto, por questões de mobilidade e segurança. Opções de lazer também são bem-vindas.

Esse valor agregado dos complexos multiuso impacta diretamente no preço e na sua disponibilidade.

Para Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, especializado em mercado de imóveis corporativos, essa infraestrutura de comodidades faz com que “os empreendimentos tenham taxas de vacância menores e, portanto, preços de metro quadrado para locação mais altos na comparação com torres únicas de escritórios do mesmo padrão triple A”.

Confira os valores de abril dos dividendos dos FIIs de lajes corporativas

25/04 – Portal FIIs

Entre os diferentes segmentos do setor imobiliário, os FIIs de Lajes Corporativas foi um dos segmentos que mais sentiu a crise da pandemia. Com escritórios fechados, muitos fundos sentiram a vacância de seus portfólios aumentar e suas cotas desvalorizarem na bolsa.

Porém, os dividendos dos FIIs de lajes corporativas estão em rota de recuperação. 

Com o progressivo retorno dos trabalhadores aos escritórios, as lajes corporativas – principalmente nas principais regiões comerciais de São Paulo – tornam-se mais atrativas às empresas. 

Conforme reforçou Fernando Didziakas, sócio-diretor da consultoria Buildings no evento FII Experience, da Suno, o setor de lajes corporativas de São Paulo é o mais promissor para os fundos imobiliários.

No médio prazo, os FIIs de escritório também devem demonstrar recuperação. 

Em resumo, a consequência da recuperação do segmento é o aumento da renda dos fundos de escritório e, consequentemente, a valorização dos dividendos dos FIIs do setor. 

Entre os FIIs de escritório, o melhor pagador de dividendo foi o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), administrado pela Modal DTVM Ltda. Segundo seu último relatório gerencial, o fundo teve uma valorização acima do IFIX no mês de março, ganhando 4,95% no período.

O segundo colocado na lista é o Green Towers (GTWR11), da Votorantim Asset. Ele possui 85% da totalidade do ativo Green Towers, localizados na cidade de Brasília. Os edifícios funcionam como sede administrativa do Banco do Brasil, único inquilino do GTWR11. O dividendo do fundo, pago em abril, foi de R$0,74 por cota. 

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