Mudanças regulatórias impulsionam a construção de galpões em áreas aeroportuárias. Levantamento identifica 15 projetos em sete aeroportos, com destaque para Guarulhos.
São Paulo, 5 de novembro de 2026 – A expansão do mercado de condomínios logísticos alcança também os aeroportos brasileiros. Mudanças regulatórias recentes abriram caminho para o desenvolvimento de galpões em áreas aeroportuárias, atraindo investidores e operadores logísticos.
Notícia do Metro Quadrado aponta um levantamento da Urban Systems, empresa do Grupo Binswanger, que identificou 15 projetos em sete aeroportos concedidos. Juntos, os empreendimentos somam investimentos estimados em R$ 4,7 bilhões.
O Aeroporto Internacional de Guarulhos, em São Paulo, já demonstra o potencial desse mercado. A demanda por espaços logísticos dentro da área da concessão supera em três vezes os valores praticados no restante da cidade.
Guarulhos registra aluguel de R$ 130 por m² em galpão logístico
A Brookfield desenvolveu o parque logístico do aeroporto, que já conta com duas fases. A primeira entrou em operação em 2024 e posteriormente passou ao fundo GRU Logístico (GRUL11), da Icatu Vanguarda.
O empreendimento alcançou aluguéis próximos de R$ 90 por m². Entre os inquilinos estão Anjun, Mercado Livre, Latam e Azul.
Agora, a última nave da segunda fase, entregue em agosto, apresenta preço pedido de R$ 130 por m². O valor supera três vezes a média de R$ 40 por m² registrada em outros galpões de Guarulhos.
A valorização contrasta com o histórico de incertezas do segmento. Durante anos, investidores evitaram esse mercado pela falta de clareza sobre o destino dos empreendimentos após o encerramento das concessões aeroportuárias.
As concessões costumam durar até três décadas. Entretanto, portarias governamentais publicadas desde a pandemia, incluindo uma atualização em 2025, ampliaram o prazo de operação dos galpões.
Com isso, as empresas ganharam maior segurança para explorar os empreendimentos por períodos superiores aos contratos de concessão. A mudança também favoreceu a viabilidade econômica dos investimentos.
Localização estratégica impulsiona demanda por galpões aeroportuários
Para Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil, os aeroportos oferecem uma localização privilegiada para operações logísticas e distribuição de mercadorias.
A proximidade dos grandes centros urbanos favorece principalmente operações de last mile. Além disso, a infraestrutura aeroportuária proporciona ganhos de escala para segmentos como alimentos perecíveis e medicamentos.
O diretor de planejamento urbano da Urban Systems, André Cruz, destaca a velocidade necessária para movimentar mercadorias de alto valor agregado. Segundo ele, o armazenamento prolongado eleva os custos dessas operações.
Nesse contexto, o aluguel representa apenas 6% do custo logístico total das empresas. Enquanto isso, transporte e estoque concentram 89% das despesas.
Portanto, mesmo com aluguéis superiores aos praticados em outras regiões, a localização pode compensar o investimento. A redução das distâncias de transporte e dos estoques melhora a eficiência operacional.
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Brasília, Campinas e Recife também avançam com projetos logísticos
Além de Guarulhos, outros aeroportos brasileiros desenvolvem projetos para aproveitar áreas ociosas. Em Brasília, a Log opera 63,6 mil m² de galpões dentro do sítio aeroportuário, com vacância zero.
Já em Campinas, o Mercado Livre contratou um empreendimento built-to-suit de 464 mil m² em frente ao Aeroporto Internacional de Viracopos. A operação representa a maior locação de galpão logístico do Brasil.
Em Recife, a concessionária Aena também planeja ampliar a exploração imobiliária do aeroporto. A empresa possui um plano para desenvolver 543 mil m² de áreas ociosas, com foco em condomínios logísticos.
A tendência reforça o potencial dos aeroportos como novos polos de armazenagem e distribuição. Afinal, a proximidade dos centros consumidores favorece tanto operações de importação e exportação quanto serviços de entrega rápida.
Dessa forma, os empreendimentos aeroportuários ganham relevância na expansão da infraestrutura logística brasileira. Ao mesmo tempo, as mudanças regulatórias ampliam a segurança jurídica e criam novas oportunidades para investidores e operadores do setor.
Notícia do Metro Quadrado
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