Apesar da desaceleração do e-commerce, FII de logística continua atrativo

 

Em artigo de Caio Araujo do portal Seu Dinheiro, os dados da Buildings foram citados sobre o setor logístico.

Como já trouxemos em dados e conteúdos recentes, o segmento logístico se mostrou resiliente ao longo dos últimos dois anos. E não apenas isso. O principal catalisador desse desempenho foi a ascensão do e-commerce.

Após o fechamento do comércio físico na pandemia, o e-commerce assumiu o protagonismo. Isso gerou uma penetração de cerca de 15% no setor em 2021 contra 8% em 2019 e uma elevação de aproximadamente 80% em seu faturamento no período. Esse resultado é de um levantamento realizado pela Neotrust.

Diante disso, houve uma alta demanda por galpões logísticos ao longo da pandemia. Magazine Luiza, Americanas e Via ganharam destaque. Em especial as empresas focadas em operações last mile (mais próximas de centros urbanos). Isso fez com que a taxa de vacância do segmento chegasse na casa dos 10% no país, menor índice para a última década.

Até 2024, a expectativa de novo estoque é de mais de 4,1 milhões de metros quadrados, mais de 10% do total do Brasil.

Com o aumento da oferta de galpões no país, espera-se uma estabilização da taxa de vacância da indústria, atualmente em 9,7%, de acordo com a Buildings.

Fontes: Empiricus e Buildings

Dificuldades do setor

Contudo, um problema iminente é a queda no consumo do varejo. Isso tem ocorrido em razão da alta da inflação (11,9% no acumulado de doze meses), o que resultou em uma desaceleração nas vendas do e-commerce. Consequentemente gerou um ligeiro aumento nas devoluções de galpões por parte das empresas do segmento.

Após forte performance nos últimos dois anos, o faturamento das vendas on-line sobe apenas 3% em 2022. O último trimestre registrou queda na comparação anual. Diante deste arrefecimento, Magazine Luiza, Americanas, Via e outras empresas do setor já se movimentam em sua base logística.

A Amazon é outro exemplo.

Diante do cenário de arrefecimento das vendas no varejo, a gigante americana pretende desocupar pelo menos 930 mil metros quadrados de galpões nos EUA. Esse valor representa cerca de 5% da expansão realizada durante a pandemia.

Tal sinalização é preocupante, principalmente por se tratar do maior player de e-commerce no mundo. A partir disso, devemos enxergar essa dinâmica nos demais mercados, podendo impactar a demanda por galpões logísticos.

No Brasil, a demanda permanece em nível sólido até o momento.

Apesar de todo esse desenvolvimento recente, a penetração das vendas on-line se mostra bem atrás de outros países latino-americanos e, principalmente, de economias mais desenvolvidas. Isso sugere que a indústria possui uma margem para estabilidade nos próximos anos.

Fontes: Empiricus e Buildings

Fase de crescimento

De modo geral, o setor logístico segue em um momento de expansão, com o aumento da atividade construtiva no país e a procura por galpões bem localizados e de alta qualidade, o que contribuiu para o aumento do preço médio do aluguel nos últimos trimestres.

Porém, diante da perspectiva de oferta de empreendimentos, estima-se uma elevação marginal da taxa de vacância no curto/médio prazo. Ativos mais distantes de capitais tendem a sofrer mais neste cenário, com pouco espaço para valorização real dos aluguéis.

Apesar da fase bem adiantada do ciclo, entendo que o mercado de galpões evoluiu estruturalmente nos últimos anos, tanto pela presença do e-commerce quanto pelo avanço tecnológico dos empreendimentos.

Atualmente, temos diversos FIIs logísticos negociando abaixo do valor patrimonial e do custo de reposição, mesmo em portfólios de alta qualidade e bem posicionados.

Desse modo, seguimos confiantes em fundos que apresentam um portfólio AAA e com um maior foco em operações last mile.

Para ler o conteúdo na íntegra, acesse o portal Seu Dinheiro

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