Entrevista – Zeina Latif e Mauro Lima

Zeina Latif | Economista-chefe da XP Investimentos Mauro Lima | Responsável pela originação dos fundos imobiliários da XP Gestão de recursos, asset do Grupo XP

Zeina Latif, economista-chefe da XP Investimentos, e Mauro Lima, responsável pela originação dos fundos imobiliários da XP Gestão de Recursos, asset do Grupo XP, falam sobre a situação da economia brasileira e sobre o mercado imobiliário corporativo.

Historicamente, o crescimento do mercado imobiliário corporativo está diretamente relacionado ao mercado de investimentos. O crescimento do setor de escritórios e galpões logísticos, impulsionado por um bom momento da economia brasileira há alguns anos, atraiu investidores e favoreceu a criação de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII). Esse fato, por sua vez, ajudou ainda mais no crescimento da economia.

Com esse cenário, a última crise política e econômica do Brasil causou uma retração nos investimentos na mesma proporção em que os bons tempos atraíram esse capital. Sendo assim, a possível retomada que está em pauta tem, obviamente, relação com a situação econômica e fiscal. Mas como está a percepção destes fundos de investimentos neste tempo no qual muitas dúvidas ainda estão presentes?

Foi justamente para entender essa e outras questões relacionadas que a revista Buildings procurou o Grupo XP, empresa com 15 anos de atuação e que é uma das responsáveis pela abertura e pela simplificação do mercado de investimentos, inclusive no que diz respeito aos FIIs.

Para falar sobre o tema, conversamos com dois dos principais profissionais da empresa. Para abordar as impressões e análises sobre a economia, falamos com Zeina Latif, doutora em economia pela Universidade de São Paulo e economista-chefe da empresa. Zeina possui amplo conhecimento de mercado e já passou por empresas como Royal Bank of Scotland, ING, Banco Real e HSBC Asset. Além disso, é colunista do jornal O Estado de São Paulo e membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social do Governo Federal.

Já para abordar especificamente mercado imobiliário, falamos com Mauro Lima, responsável pela originação dos fundos imobiliários da XP Gestão de Recursos, asset do Grupo XP, e pela formação do time do setor. Mauro é engenheiro civil e administrador de empresas, com MBA, e conselheiro certificado pelo IBGC. Já atuou em diversas empresas do setor imobiliário, como Brookfield Property, Rossi, CCDI, CBRE, Parsons Brinckerhoff e Birmann. Boa leitura!

Como é a atuação da XP Investimentos em relação ao mercado imobiliário corporativo?

Mauro Lima: Prospectamos oportunidades relevantes no mercado imobiliário para aquisição direta via FII. Vamos investir equity diretamente na compra de imóveis, atuando isoladamente ou com parceiros estratégicos, com o objetivo de compor um portfólio estratégico de alta qualidade e rentabilidade.

Como é o sistema de investimentos da empresa e em quais momentos o mercado imobiliário corporativo entra?

Mauro Lima: A princípio, vamos investir em ativos preferencialmente performados, mas no futuro podemos também investir em imóveis especulativos. No caso de investimento em parceria, temos flexibilidade para, se necessário, deter uma parte minoritária do ativo. Outro diferencial é que pretendemos manter a área operacional mais enxuta possível, facilitando as parcerias estratégicas.

Falando sobre o cenário macro brasileiro, sabemos que os últimos anos foram de uma recessão sem precedentes. Quais foram as principais marcas dessa crise? Quais delas já foram superadas e quais ainda estão influenciando no mercado de investimentos?

Zeina Latif: Como a crise tem origem doméstica, no caso a grave crise fiscal, a recessão foi profunda e abalou os fundamentos da economia. Fatores não econômicos, como a operação lava-jato, são agravantes. Houve um severo contágio financeiro sobre as empresas, por causa da crise de confiança que culminou na perda do grau de investimento. Chefes de família perderam o emprego, algo não visto em crises passadas. Diante da elevada insegurança jurídica no mercado de crédito, a oferta de crédito secou, agravando a crise. A taxa de desemprego atingiu, assim, patamares recordes. A crise econômica foi estancada, mas não a crise fiscal. O motivo para isso é que, apesar do expressivo rombo nas contas públicas, foram criadas regras, como a regra do teto, que restauraram a confiança dos investidores, ao menos por ora. As amarras ao crescimento dos gastos públicos devem incentivar reformas fiscais estruturais, como a da previdência. Além disso, este debate evoluiu bastante, o que contribui para pautar o tema no Congresso. Isso ajuda a acalmar investidores. As incertezas eleitorais, porém, limitam apostas de sucesso desta agenda.

“A crise econômica foi estancada, mas não a crise fiscal. O motivo para isso é que, apesar do expressivo rombo nas contas públicas, foram criadas regras, como a regra do teto, que restauraram a confiança dos investidores, ao menos por ora.” Zeina Latif

“A recuperação do mercado imobiliário contribui fortemente para a atratividade de investimentos em Fundos Imobiliários.” Mauro Lima

Atualmente, já podemos dizer que a crise é uma “página virada”? O mercado está otimista?

Zeina Latif: Esta crise sim. Com mais confiança na solvência de longo prazo do País e com a boa gestão da política monetária, a inflação caiu bastante e, consequentemente, a taxa Selic também. O efeito do relaxamento monetário ficará mais claro ao longo do ano. É claro que se o próximo presidente falhar na agenda de reformas, o cenário será mui-to difícil. Mas otimismo é uma palavra forte. Há espaço para um cenário benigno, mas é prematuro atribuir probabilidade elevada a ele. O mercado dá algum benefício da dúvida. Em contrapartida, a cobrança será grande em 2019.

A grande incerteza deste ano, que ainda faz com que muitos investimentos estejam em stand-by, é a eleição presidencial. O resultado dessa eleição pode mudar o cenário econômico ainda neste ano ou o que já está construído e projetado não deve ter grandes alterações, independentemente do resultado?

Zeina Latif: O impacto deste ano tende a ser limitado pelas defasagens naturais da economia. Além disso, os candidatos e, posteriormente, o futuro presidente não empossado devem adotar discurso moderado e responsável. O debate econômico está mais maduro. A hora da verdade acontecerá no ano que vem.

A indústria de fundos de investimentos imobiliários está em evidência com a eminente recuperação do mercado e também com a menor atratividade dos investimentos de renda fixa. Vocês consideram esse produto como uma grande alternativa para investidores, sejam pessoas físicas, sejam institucionais?

Mauro Lima: A recuperação do mercado imobiliário contribui fortemente para a atratividade de investimentos em Fundos Imobiliários. Com certeza, é uma ótima opção tanto para investidores institucionais quanto para pessoas físicas.

Pensando em dois índices que possuem relação direta com o mercado imobiliário corporativo – PIB e taxa de desemprego –, o que podemos esperar para os próximos anos?

Zeina Latif: O ciclo do mercado imobiliário segue bem próximo ao ciclo do PIB. A consolidação da recuperação da economia é bom sinal para o setor. É claro que o fôlego e a intensidade do crescimento dependem da entrega da agenda de reformas fiscais e estruturais. O setor imobiliário tende a ser beneficiado com a Selic baixa. É muito importante, porém, que a agenda estrutural de reforço de garantias no setor prospere. É mais importante isso no longo prazo do que políticas públicas, como MCMV.

Qual é a atual avaliação do mercado de edifícios de escritórios e condomínios logísticos?

Mauro Lima: Acreditamos que o ponto de inflexão do mercado de escritórios corporativos passou e a tendência é a de recuperação dos preços de locação e retomada das transações. Vemos a maior parte dos players relevantes de property com apetite para novas aquisições. Estamos muito motivados para investimentos em bons ativos. Em relação aos condomínios logísticos, historicamente o ciclo imobiliário costuma andar um passo atrás do de escritórios, mas também acreditamos que o pior já passou, apresentando recentemente boas oportunidades de investimento.

Como está o olhar do investidor internacional para o Brasil? Existe um movimento de entrada ou de saída de capital estrangeiro?

Zeina Latif: O estrangeiro está em compasso de espera, grosso modo. O investimento especulativo é mais volátil, impactando nos preços de ativos. Os investidores que miram o longo prazo aguardam, mas estão mantendo os seus recursos no País ou reduzindo marginalmente.

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