Após alta de 23% em 2025, fundos logísticos avançam apenas 3,3% em 2026. XP vê menor potencial de valorização, apesar de vacância baixa e aluguéis em alta.
São Paulo, 12 de março de 2026 – Os fundos imobiliários de galpões logísticos devem registrar valorização mais moderada em 2026. Essa análise é da XP, em notícia no Metro Quadrado.
Em 2025, uma cesta de FIIs do segmento que compõem o Ifix avançou 23%, impulsionada pelo bom momento da logística, com recorde de entregas, aluguéis em alta e demanda aquecida.
Neste ano, porém, o desempenho perdeu força. Até o início de março, esses fundos acumulam alta de 3,3%, abaixo do avanço observado em FOFs, hedge funds imobiliários e fundos de shopping.
De acordo com Marx Gonçalves, head de fundos listados do research da XP, o ritmo mais moderado ocorre porque boa parte das cotas já reflete a forte performance operacional do setor.
“Os fundos fizeram a lição de casa, já colhem frutos e estão melhor precificados, então não esperamos valorizações substanciais”, afirmou o executivo.
Ainda assim, os indicadores operacionais permanecem sólidos. Alguns Fundos registram aumento real do preço dos aluguéis, algo incomum no segmento. Além disso, os ativos cobertos pela XP apresentam vacância média de 3,3%, bem abaixo da média nacional de 7,2%.
Outro sinal de precificação elevada aparece no prêmio de risco do segmento, calculado a partir do dividend yield médio ponderado dos fundos e da taxa da NTN-B de longo prazo. Historicamente, esse prêmio está baixo, o que indica que o mercado exige retorno menor devido ao bom momento operacional da logística.
Ao mesmo tempo, as cotas já negociam próximas ao valor patrimonial, eliminando descontos relevantes. Por outro lado, esse nível facilita novas emissões em busca de capital.
Fundos de escritórios, FOFs, hedge funds imobiliários e shoppings
Apesar do cenário mais estável, Gonçalves aponta um possível catalisador para ganhos adicionais: a reciclagem de portfólio. “Os fundos podem vender ativos e destravar ganhos de capital que aumentam a distribuição ao longo do tempo, o que poderia gerar uma nova rodada de precificação”, disse.
Para investidores que buscam maior potencial de valorização, a XP vê oportunidades em outros segmentos. Fundos de escritórios, FOFs, hedge funds imobiliários e shoppings ainda negociam abaixo do valor patrimonial e exigem prêmio de risco mais elevado.
No caso das lajes corporativas, a melhora operacional ainda não se refletiu totalmente nos preços. As altas vacâncias da pandemia diminuíram, mas os aluguéis seguem limitados fora de regiões premium, como a Faria Lima.
Já os FOFs e hedge funds apresentam duplo desconto porque investem majoritariamente em cotas de outros FIIs. “Eles dependem muito do desempenho do mercado para auferir ganhos de capital”, explicou Gonçalves.
Por fim, os fundos de shopping mostram resultados operacionais sólidos, embora negociem com desconto menor. Ainda assim, a XP prevê estabilização das vendas diante do cenário macroeconômico.
“O juro vai cair, mas deve permanecer elevado, o que impacta consumo e varejo, atividades diretamente ligadas ao desempenho dos shoppings”, concluiu.
Notícia no Metro Quadrado
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