Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa
Escassez de terrenos e vacância baixíssima impulsionam a busca por ativos Classe A, transformando o entorno da capital numa nova promessa de entregas em 15 minutos.
São Paulo, 5 de março de 2026 – A promessa de entregar produtos essenciais em até 15 minutos marca uma nova fase da logística urbana no Brasil. Com o lançamento do Amazon Now, a Amazon não apenas amplia sua atuação no varejo alimentar e de conveniência, mas também eleva o nível de exigência da logística last mile — especialmente em mercados densos como o de São Paulo.
Nesse sentido, por trás do botão “Chega em 15 min”, existe uma engrenagem imobiliária estratégica. E ela se concentra, de forma decisiva, no raio de até 15 quilômetros da capital paulista — onde a oferta de galpões de alto padrão, a vacância reduzida e a escassez de terrenos moldam o novo ciclo da logística urbana.
Assim, o mercado de condomínios logísticos e galpões industriais nesse raio segue aquecido. O resultado é sustentado por uma vacância extremamente baixa, de apenas 4,25%. Além disso, existe a predominância de ativos de alto padrão e forte concentração nos principais eixos metropolitanos.
Levantamento do Buildings CRE Tool aponta a existência de 24 empreendimentos mapeados na região, todos de perfil Classe A e A+, representando um estoque total de aproximadamente 550 mil m².
Padrão Construtivo
A distribuição por padrão construtivo reforça o grau de sofisticação desse estoque:
- Classe A: 43% do estoque
- Classe AAA: 32% do estoque
- Classe AA: 24% do estoque
Trata-se, majoritariamente, de ativos modernos, com pé-direito elevado (em muitos casos acima de 11 metros), alta capacidade de piso e especificações técnicas alinhadas às exigências de operadores logísticos, e-commerces e indústrias leves.
Assim, essa configuração evidencia uma mudança estrutural no perfil da demanda: empresas priorizam localização estratégica combinada à eficiência operacional.
Afinal, não basta estar próximo do consumidor; é preciso estar próximo com qualidade construtiva — condição essencial para viabilizar entregas em poucas horas ou minutos.
São Paulo lidera, mas o entorno ganha relevância estratégica
A cidade de São Paulo concentra cerca de 438 mil m², o equivalente a quase dois terços do estoque analisado no raio de 15 km. No entanto, municípios do entorno imediato consolidam papel complementar relevante para a malha de distribuição:
- Guarulhos: 68 mil m²
- São Bernardo do Campo: 11 mil m²
- Osasco: 28 mil m²
Guarulhos mantém protagonismo histórico por sua conexão com rodovias estratégicas e proximidade com o aeroporto internacional. Já o ABC Paulista e Osasco aparecem como alternativas urbanas para operações que precisam equilibrar custo, densidade populacional e capilaridade.
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Condomínios dominam o modelo e favorecem a última milha
Do total de 800 mil m², aproximadamente 563 mil m² estão inseridos em condomínios logísticos, mapeados pela Buildings.
Nesse sentido, a predominância dos condomínios evidencia a preferência por estruturas multiusuárias, que oferecem:
- Flexibilidade de módulos
- Compartilhamento de infraestrutura
- Segurança integrada
- Serviços condominiais especializados
Esse modelo atende desde operadores de e-commerce até empresas que buscam contratos mais flexíveis e possibilidade de expansão gradual — algo crucial para operações de última milha, que demandam rapidez de adaptação e proximidade extrema com o consumidor final.
Por conseguinte, a combinação de estoque qualificado e vacância inferior a 5% cria um ambiente propício à valorização.
Nesse cenário, a logística urbana deixou de ser infraestrutura de apoio e passou a ocupar papel central na estratégia imobiliária.
Amazon Now estreia em oito cidades e amplia ofensiva logística
Com 758,6 mil m² de atividade logística no país e quase 40 mil m² já pré-locados para futuras instalações de condomínios logísticos, segundo dados monitorados pela Buildings, vale ressaltar que esse resultado não inclui as áreas dos operadores logísticos contratados diretamente pela gigante americana.
Estes também fazem a gestão de galpões pela Amazon e, somados, a ocupação da empresa tende a ultrapassar 1 milhão de m² de áreas logísticas.
Nessa esteira de ampliação, a Amazon iniciou o Amazon Now em bairros elegíveis de São Paulo, Rio de Janeiro, Campinas, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Recife e Belo Horizonte, conforme noticiado pelo portal Mundo Logística.
A nova modalidade inclui hortifrúti, produtos de despensa, limpeza e cuidados pessoais, além de itens frescos, congelados e perecíveis — ampliando o portfólio e posicionando a empresa no segmento de conveniência imediata.
O cliente acessa o serviço pelo site ou aplicativo, por meio do selo “Amazon Now” ou do atalho “Chega em 15 min”, sendo direcionado a um ambiente exclusivo, com carrinho e checkout próprios.
Membros Prime têm frete grátis; os demais pagam taxa de R$ 5,49.
Como estratégia de lançamento, a companhia isenta a taxa de serviço para todos os pedidos, e o usuário pode incluir gorjeta opcional. A cobertura inicial permanece ativa até 9 de março nos bairros selecionados, ao mesmo tempo em que o benefício passa a integrar oficialmente o programa Prime no país.
Expansão logística sustenta o avanço das entregas rápidas
O Amazon Now integra um movimento mais amplo de expansão logística da companhia no Brasil. Nos últimos anos, a empresa reduziu prazos e ampliou entregas em poucas horas, sobretudo em São Paulo e Rio de Janeiro.
Ocupação Amazon. Gráfico extraído do CRE Tool.
Segundo dados do Buildings CRE Tool, a Amazon iniciou sua operação logística no Brasil no 1T de 2017, alugando menos de 10 mil m². No 2T de 2018, já ocupava 58 mil m². No 3T de 2020, auge da pandemia, chegou a 175 mil m².
A empresa americana de e-commerce encerrou 2025 com cerca de 750 mil m² locados em todo o território nacional.
Além disso, em 2025, lançou mais de 100 centros logísticos, elevando sua estrutura para mais de 250 unidades no país, incluindo 17 centros de distribuição. Com isso garantiu entregas em 100% dos municípios brasileiros.
Na última década, segundo o portal Mundo Logística, a gigante americana investiu mais de R$ 55 bilhões no país — cerca de R$ 15 milhões por dia — em logística, tecnologia, nuvem, entretenimento e geração de empregos.
O número de empregos diretos e indiretos dobrou, passando de 18 mil para 36 mil postos.
Apenas em 2024, a empresa aplicou R$ 13,6 bilhões — 23% do total investido na década — e contribuiu com mais de R$ 12 bilhões para o PIB, além de gerar R$ 7,9 bilhões em salários.
Um mercado maduro e pressionado por eficiência
Nesse contexto, o raio de 15 km de São Paulo revela um setor logístico maduro, sofisticado e cada vez mais seletivo. Não se trata apenas de armazenagem, mas de integração entre localização, tecnologia e desempenho operacional.
Por fim, em um cenário de consumo urbano acelerado e cadeias de suprimento mais curtas, condomínios bem localizados deixaram de ser coadjuvantes. Tornaram-se a base física que viabiliza promessas como entregas em 15 minutos — transformando a última milha no principal ativo estratégico da logística urbana brasileira. Para mapear o setor logístico, acesse o Buildings CRE Tool
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