Investimentos seguros

Foto: Obasa

Como analisar os fundamentos de demanda e projetar cenários de longo prazo?

Sabemos que o mercado imobiliário vive de ciclos. Considerando que períodos de crise e recessão econômica são comuns e, às vezes, imprevisíveis no Brasil, como projetar cenários de longo prazo para investir em imóveis comerciais voltados para renda?

Os imóveis para renda, como escritórios corporativos, galpões logísticos e lajes comerciais, fazem parte de um segmento no qual as decisões de investimento costumam contar com um “olhar para trás”. Isto é, ao avaliar a possibilidade de investimento, os dados considerados envolvem, basicamente, questões como estoque disponível, valores praticados e taxas de vacância. As fontes também costumam ser as mesmas: corretores, projetistas e operadores que já são donos dos edifícios de escritórios e dos galpões.

Podemos considerar como exemplo um investidor que planeja adquirir ou construir um imóvel comercial na avenida Paulista, na capital de São Paulo: ao analisar a região, ele constata que o número de escritórios vagos é grande, portanto, desiste do investimento. Em outro exemplo, podemos citar um investidor que considera adquirir um galpão logístico no eixo da Rodovia dos Bandeirantes, no Estado de São Paulo, e, após constatar que existem muitos galpões ocupados, baixa vacância e valor por metro quadrado alto, decide prossegui. Contudo, essas decisões são baseadas apenas em uma “fotografia” da situação atual e deixam de considerar diversos fatores, o que faz com que sejam extremamente arriscadas.

Longo Prazo

Não basta olhar só para a localização, para a vacância e para os valores praticados para se investir com segurança. Esse é um olhar de momento, de curto prazo. Projetos dessa natureza envolvem investimentos vultuosos e que demandam longo prazo para dar o retorno obtido pelas receitas de aluguel, algo em torno de 20 anos. Por isso, não é prudente utilizar uma análise de momento.

Para analisar a viabilidade do investimento e elaborar uma projeção de longo prazo, outros dados – além dos já conhecidos do mercado imobiliário – devem ser utilizados, com o objetivo de dimensionar riscos e criar uma métrica para ser monitorada com inteligência. Ou seja, além de analisar e estudar o passado, o olhar deve ser para o futuro, para os próximos 20 ou 30 anos. Projetar para um futuro relativamente distante não é fácil. No mínimo, devem ser consideradas variáveis relativas à oferta e à demanda. É preciso considerar a tendência de crescimento da demanda como, por exemplo, por meio do número de empresas e de empregos por perfil, por faixa salarial e por tipo de produção, bem como dados sobre comércio exterior (o que se importa e o que se exporta por região), e o volume de exportação/importação em toneladas ou em valores, entre outros fatores. Outra fonte interessante a ser considerada nessa análise são os investimentos em mobilidade e transporte na região pretendida, como outras benfeitorias de infraestrutura que tendem a modificar a logística e o fluxo das pessoas e das mercadorias no local.

Crises sem precedentes

Como já foi dito, dimensionar o que acontecerá nas décadas seguintes é muito difícil, mas com a utilização de bons indicadores e de variáveis, é possível traçar cenários e tendências que mostram caminhos para agir diante de momentos de crise como estamos vivenciando agora, com os impactos do novo coronavírus (covid-19) na economia mundial.

Se imaginarmos uma projeção ou um gráfico que apresente uma linha crescente e relativamente constante, quando acontece uma catástrofe ou uma crise de proporções mundiais, como a atual, obviamente essa linha será interrompida. Mas é preciso entender que, por mais que essa linha crescente e constante seja interrompida, existe a tendência futura de que essa constância seja retomada. O momento futuro é incerto, mas podemos estimar cenários, calcular hipóteses e, principalmente, ter uma ferramenta para tomar decisões agora, mas com a possibilidade de monitorar, passo a passo, a evolução, o que nos permite corrigir o rumo antes que o navio encontre um iceberg fatal e não tenha margem para manobras.

Ou seja, tomar decisões baseadas no momento atípico que vivenciamos, sem método e indicadores para prever o panorama futuro, pode trazer consequências graves. Essa interrupção pela quarentena provocará um hiato negativo no mercado e quanto melhor nossa modelagem, com o apoio em bons indicadores, maiores são as chances de projetarmos o cenário pós crise com eficiência, tomarmos decisões com mais segurança e entendermos quais são as oportunidades, bem como quando elas podem surgir.

 

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