Vídeo novo: O que fazer quando as cotas dos fundos imobiliários que você investe estão caindo?

Hoje vamos conversamos sobre o que fazer caso as cotas dos fundos imobiliários que você investe estejam caindo, perdendo valor. É hora de se desesperar ou pode seguir tranquilo?

Às vezes temos ouvido: Mas as cotas têm caído desde que eu comprei. O que eu faço?

A ideia deste vídeo é transmitir um pouco da nossa experiência e visão de mercado. E para ajudar neste processo, relacionamos alguns pontos importantes que todo cotista precisa considerar:

1 – Primeiro ponto: lembre-se que os FIIs são um investimento de renda variável

Ao investir em FIIs, saiba que o valor da cota estará sujeito às intempéries da economia que podem acontecer, sejam de crise (negativas) ou oportunidade (otimistas). É claro que os FIIs são mais resilientes às variações da bolsa, mas isso não significa que eles não sofram com ela.

2 – Segundo ponto: leia o relatório gerencial

É impossível tomar uma decisão sem entender o que está acontecendo com aquele ativo. A gestora tem essas informações, afinal, ela cuida do ativo. Leia pelo menos os últimos 3 relatórios para ter uma visão mais global da situação e entender o contexto de curto prazo do que está acontecendo.

3 – Terceiro ponto: busque pontos de conforto para escolher o fundo imobiliário

Como vimos de perto, o segmento de escritórios e de shoppings sofreu bastante neste último ano por causa da pandemia. Ou seja, o segmento foi afetado especificamente por uma situação pontual.

Este fundo que você adquiriu perdeu algum fundamento que ele tinha? Na hora de escolher um fundo, o que você analisou para adquiri-lo? Esses pontos não se resumem a valor da cota versus dividendo.

Se você fez sua escolha apenas pensando em dividendos, saiba que outras pessoas também tiveram esse mesmo pensamento e por isso, quando eles caem, elas optam por vendê-los para adquirir outros que estão com mais lucratividade.

A análise precisa ser muito além disso. Qual o valor da cota naquele momento? Qual o valor de mercado x valor da cota? Valor patrimonial? Qual o histórico da gestora? Como os fundos desta gestora performam? É multisegmento?

Outra coisa que também é importante avaliar é o próprio tijolo, porque às vezes você tem uma gestora boa, um segmento bom, mas o prédio, por exemplo, apresenta dificuldades de locação, por conta da região que está inserido etc. Isso é o que chamamos dos fundamentos.

Case XP Corporate Macaé

Trata-se de um empreendimento com um único ativo e único inquilino, 100% alugado para a Petrobrás. Ele pagava dividendos de quase 1%. Porém, quando a Petrobrás manifestou interesse em sair, as cotas caíram quase pela metade.

Pelo relatório gerencial é possível acompanhar todas as movimentações e saber de antemão que a empresa inquilina manifestou interesse em sair, e por ser de um único inquilino, nesta região específica, vai ser difícil repor inquilinos no prédio de maneira rápida.

Nesta situação, se não há segurança para repor o inquilino rapidamente, talvez o fundo imobiliário tenha perdido um de seus principais fundamentos. E neste caso, talvez valha a pena assumir esse prejuízo, vendendo a cota e buscando comprar em outro lugar.

Oportunidade

Por outro lado, quando se perde um contrato de locação em um edifício, isso não significa necessariamente algo ruim. Já houve casos de inquilinos que saíram do prédio e o fundo estava pagando R$ 80 de dividendo, e a gestora repôs o imóvel com locação a R$ 100 o m². O empreendimento foi valorizado e os cotistas tiveram mais resultado.

Uma vez que o inquilino seja reposto, é possível que o valor do aluguel seja maior e os dividendos aumentem, consequentemente.

Veja abaixo vídeo completo:

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