Setor de shopping centers apresenta melhor performance em 2022 e oferece oportunidades

Foto: Unsplash

 

De acordo com artigo de Caio Araujo no portal Seu Dinheiro, as vendas em shopping centers cresceram 34,8% no 1T22, primeiro resultado positivo do setor desde o início da pandemia.

Após grande impacto da pandemia, os últimos seis meses tem relembrado os investidores sobre a resiliência do setor de shopping centers, bem como a capacidade dos operadores.

De acordo com a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o setor apresentou crescimento de 34,8% nas vendas no primeiro trimestre se comparado ao ano anterior. Isso demonstra que ele é o segmento imobiliário com os melhores resultados em 2022.

Trata-se do primeiro resultado positivo para o período desde o início da crise sanitária. Após esses dados, a Associação revisou a perspectiva de vendas para o ano, saltando de 13,8% para 17,3% na comparação com 2021.

Conforme esperado, essa reação está atrelada ao aumento do fluxo de visitantes nos empreendimentos, especialmente após o avanço contundente do programa de vacinação.

Segundo semestre dos shopping centers indica desempenho melhor que o esperado

A antecipação do clima frio, aliado ao bom ritmo de vendas nas datas comemorativas (Dia das Mães e Dia dos Namorados), traz maior otimismo aos lojistas para a continuidade dessa retomada.

Isso sem contar a perspectiva de consolidação do setor.

Além da fusão entre Aliansce Sonae e BR Malls, que promete criar o maior player de shoppings do Brasil, temos observado diversos fundos imobiliários atuando no mercado de M&A, em busca de maior diversificação do portfólio.

Em bolsa, o setor de shopping centers segue instável

Embora o momento seja positivo, os preços dos FIIs e ações de shoppings seguem trajetória volátil em Bolsa. Entre os players mais líquidos, apenas Multiplan (MULT3) registra alta significativa no período, na casa de 20%. Quase todo o restante negocia com queda ao longo do ano.

Um dos fatores que justificam essa performance é a escalada dos juros (especialmente os com vencimentos longos).

Com os juros altos, a economia desacelera e as pessoas perdem grande parte de seu potencial de compra.

Este cenário poderá ser visto já no próximo semestre, no qual temos a ausência (teórica) de novos estímulos do governo e uma base comparativa mais exigente.

Ainda assim, o setor tem sido exageradamente castigado ao longo dos últimos meses, especialmente considerando a melhora nos resultados (acima das estimativas) e o histórico dos players.

Olhando para múltiplos como Preço/Lucro e Preço/Patrimônio das ações, é possível enxergar valores próximos às mínimas históricas.

Ações de MULT3, IGTI11, ALSO3 e BRML3. Fontes: Empiricus e Bloomberg

Relação risco x retorno é mais favorável a empresas listadas em bolsa do que a FIIs

Para quem deseja se posicionar no setor, hoje vejo uma relação risco vs retorno mais favorável para as companhias listadas do que os fundos imobiliários. Aliás, talvez este seja o único setor no qual podemos comparar veículos distintos.

Primeiro, é inevitável citar que os portfólios das companhias são mais qualificados que dos FIIs. Além de imóveis dominantes em suas regiões, eles são administrados por equipes capacitadas no dia a dia (no Brasil, estamos falando de pessoas com referência global). Enquanto nos fundos, as gestoras normalmente delegam a administração dos empreendimentos a terceiros.

Outro ponto importante é a liquidez: em média, o volume diário negociado pelas ações supera em 40 vezes a cesta de FIIs mais líquidos da indústria.

É claro que os FIIs possuem algumas características exclusivas, tal como a periodicidade mensal de dividendos e sua isenção de imposto de renda. Ainda assim, quando olhamos os preços por metro quadrado de cada portfólio, não vejo uma assimetria favorável para nossos queridos fundos neste momento.

O quality em oferta: Iguatemi (IGTI11)

Na última semana, a Iguatemi (IGTI11) divulgou ao mercado a prévia de seus indicadores de abril e maio.

Entre abril e maio, as vendas totais registraram um crescimento de 33,8% e 31,9%, respectivamente, em relação ao mesmo intervalo em 2019 – de todo o portfólio, sete ativos apresentaram crescimento das vendas acima de 40% no período.

Iguatemi apresenta um bom ponto de entrada no setor de shopping centers. – Imagem: Divulgação

Diante da forte performance nas vendas, o resultado dos aluguéis também evidenciou boa recuperação, com a retirada de quase todos os descontos – o que resta está concentrado em entretenimento e praça de alimentação.

O aluguel de mesmas lojas (SSR) cresceu 58,4% e o aluguel de mesmas áreas (SSA), 45,7%.

Vale citar que o IGP-M acumulado no período (três anos) foi de 61,6%, portanto, estamos falando do repasse quase integral do indexador, algo que nem todos os players chegam perto.

Mesmo com a alta dos aluguéis, a companhia tem sido capaz de controlar o custo de ocupação e a inadimplência dos lojistas, indicadores fundamentais para o desempenho de curto prazo.

Para ler o artigo completo, acesse o portal Seu Dinheiro.

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