A Buildings conversou com Eduardo Cimino, Gerente de Investimento da Goodman Brasil, para conhecer o projeto, operação do galpão e planos futuros.
Itaquera, na Zona Leste de São Paulo, é o novo endereço escolhido pela Goodman para a instalação de seu novo empreendimento: o Goodman Itaquera.
A gigante australiana do setor de galpões logísticos investiu R$ 150 milhões para oferecer às empresas do setor logístico um novo projeto focado em operações last-mile. Ou seja, na última etapa do processo de entrega de um produto.
A iniciativa é justamente pela oportunidade do e-commerce, consolidado pela pandemia de Covid-19.
Estrategicamente instalado dentro da cidade de São Paulo e, por isso, se diferenciando do padrão dos grandes centros logísticos à beira das grandes rodovias, ele possibilita a entregas mais rápidas, tão desejadas pelo consumidor final.
Não à toa, trata-se de um diferencial competitivo para as empresas de e-commerce.
A Zona Leste, região metropolitana de São Paulo, ABCD e Guarulhos são as áreas que se beneficiam diretamente do imóvel.
De olho no aquecimento do setor logístico e nos novos empreendimentos que têm sido entregues para suprir a demanda do mercado, a Buildings conversou com Eduardo Cimino, Gerente de Investimento da Goodman Brasil. O bate-papo foi com o intuito de conhecer de perto as especificações técnicas do ativo, além da ideia por trás de sua concepção. A tecnologia empregada, os diferenciais competitivos do imóvel e a visão da empresa sobre o setor, também foram discutidos.
A concepção do projeto
Eduardo Cimino contou que o terreno onde construíram o galpão era uma pedreira que fornecia material para a construção da cidade de São Paulo. E que, ao chegar ao final de sua vida útil, em 1999, os antigos proprietários decidiram usar a cava como um aterro de inertes (entulho da construção civil).
“Para chegar no nível da rua, foram anos de trabalho a fio. Quando a cava foi completada e formou um novo terreno, a região foi beneficiada pelos investimentos da Copa do Mundo de 2014, o que levou a família Hachem (proprietária original da pedreira) se unir à Lindenberg Desenvolvimento. Imobiliário. Juntos elaboraram um masterplan para os terrenos que compunham a antiga Pedreira Itaquera, a fim de gerar valor para desenvolver a região como um todo”, explica.
Ele explica ainda que a ideia era um desenvolvimento multiuso.
“Em 2018, os proprietários começaram a comercializar e vender os lotes disponíveis. O primeiro lote vendido foi para a construção de um call-center da Atento, atual vizinha do nosso empreendimento. Nós compramos 6 lotes no final de novembro 2018 e começamos a desenvolver o nosso empreendimento logístico”.
Como era de se esperar, foi uma longa jornada. Contudo, feita a aprovação na Cetesb e na Prefeitura, eles tinham a licença para começar a construção do imóvel no terreno.
“E foi nesse período de aprovação que conversamos com nossos clientes e com o mercado para desenvolver o produto ideal para essa região, a Zona Leste”.
E-commerce despontando e oportunidades à vista
À época, o e-commerce começava a despontar, mas ainda não era como se conhece e opera hoje. O executivo relembra que até mesmo o conceito last-mile ainda era incipiente.
“A Goodman preza pela qualidade e pelo atendimento das necessidades dos nossos clientes. Tivemos uma série de conversas com eles para tentar entregar o produto ideal . Rapidamente identificamos o que poderíamos oferecer ali”.
E foi assim que o Goodman Itaquera nasceu.
A construtora Racional Engenharia, referência em Engenharia e Construção no Brasil, foi contratada para executar o projeto e o fez com maestria.
“Na nossa opinião, a Racional entendeu exatamente o que queríamos e fez o projeto como imaginamos. Além disso, tivemos muito apoio das agências de fomento de investimento SP Negócios, em nível municipal, e da InvestSP, em nível estadual. O apoio das duas agências foi fundamental para facilitar a comunicação com os órgãos envolvidos. E assim obtermos celeridade na aprovação e obtenção das licenças de operação do produto final”.
Ele destacou também o apoio irrestrito da secretária Sílvia Regina, da Subprefeitura de São Paulo, sempre disposta a colaborar.
“Logo de início concretizamos duas pré-locações. A Shopee alugou e pouco tempo depois, expandiu o seu espaço. Também alugamos para a Tul, uma startup de comércio de materiais de construção colombiana”.
Novos clientes
Logo, o Goodman Itaquera conseguiu outros clientes. Atualmente, o empreendimento está com 52% da sua ABL (área bruta locável) alugada.
Outras empresas que também estão instaladas lá são: Chiper (startup de comércio B2B de produtos para supermercados de bairro), Keep Commerce (e-commerce de cosméticos), Aqua Plástic (fabricante de produtos hidráulicos), Grupo Yvone (franqueado de O Boticário) e o Detran.
Um dos diferenciais do empreendimento é a existência de uma horta orgânica, possibilitando atividades multidisciplinares com a comunidade local e escolas. Essa iniciativa tem parceria com a Subprefeitura de Itaquera. “Assim as escolas poderão levar os alunos para conhecer de perto o empreendimento”.
O LEED Gold veio para somar
O resultado do trabalho sério de todos os players envolvidos, comprometidos com a sustentabilidade do imóvel e o impacto na comunidade, gerou um prêmio.
Recentemente o imóvel recebeu a certificação sustentável LEED Gold, que busca incentivar e acelerar a adoção de práticas de construção sustentável. Dentre outras características, destaca-se a iluminação LED e os painéis solares na cobertura do galpão para a geração de energia limpa.
Cimino ressalta que esse nível de qualidade e sustentabilidade será o padrão adotado pela Goodman para todos os imóveis a serem desenvolvidos no Brasil. Isso, inclusive, já vem acontecendo nos demais países em que atua.
A maior parte da operação realizada no Goodman Itaquera é o fracionamento de carga e entrega last-mile, quando o produto comprado pelo cliente é expedido de forma imediata, sem a necessidade de armazenamento.
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A localização é o mais importante
Eduardo Cimino explica, ainda, que até hoje alugar um galpão logístico fora das zonas onde há um grande estoque – como Cajamar, por exemplo, implica no cliente alugar o que tiver disponível.
“Se você perguntar para o cliente qual produto ele quer, que seria o ideal para a sua operação, ele responde ‘o que tiver, dentro de um padrão mínimo, obviamente’. Pela falta de oportunidades disponíveis, o cliente não tem outra alternativa senão alugar “o que tem”, na localização desejada”.
Nesse sentido, Cimino explica que dada a falta de imóveis de logística na cidade, alugar em prédios de self-storage tem sido a solução para alguns clientes, mesmo quando estes prédios não foram desenhados para isso.
“Quando surge uma opção de imóvel reformado, isso em geral produz um produto com qualidade mais alta, mas mesmo assim, nem sempre é o ideal. Exatamente por isso, o Goodman Itaquera traz um solução específica para a necessidade da logística last-mile com elevado padrão construtivo, área de pátio e vagas, estrutura de segurança e operação 24h dentro da cidade como um diferencial competitivo. É justamente o que o cliente do Goodman Itaquera vai encontrar”.
Especificações técnicas do empreendimento
O projeto ocupa um terreno de 73.000 m² e está estrategicamente localizado a poucos minutos do aeroporto de Guarulhos e a menos de 100 quilômetros do Porto de Santos.
De padrão triple A, oferece 45.000 m² de área locável para logística com fácil acesso para as rodovias e centro da cidade. “É raro encontrar um terreno deste tamanho e com perfil logístico dentro da cidade”.
O empreendimento tem módulos a partir de 955 m² de ABL, incluindo mezanino que pode ser usado como escritório e espaço adicional de armazenagem, garantindo flexibilidade ao cliente.
A extensão das áreas de docas é coberta com marquise, assegurando proteção durante o processo de carga e descarga de mercadorias, além de oferecer um deck park para estacionamento acima das marquises, aumentando a disponibilidade de vagas para seus ocupantes.
O aluguel do setor logístico é fator de atenção
Em relação ao tamanho que o setor logístico tomou nos últimos trimestres – sobretudo desde o início da pandemia – o executivo avalia que daqui para a frente ele continuará performando bem, mas não na mesma velocidade e resultados que se apresentam até agora.
Para se ter ideia, foram praticamente cinco trimestres seguidos de absorção líquida maior que 1 milhão de m² no Brasil. Um recorde!
Segundo dados apurados pela Buildings, o número de novos condomínios logísticos entregues em São Paulo foi de 9 empreendimentos. Com isso, o total de ativos aumentou para 363 galpões. Já o estoque total subiu para mais de 16 milhões de m².
Embora menor no 3T/2022, a absorção líquida na cidade de São Paulo fechou em mais de 470 mil m².
A atividade construtiva também segue aquecida: apresentou como resultado mais de 2,2 milhões de m².
Preço de locação
Outro fator de destaque é o preço médio pedido por locação, que também subiu: de R$ 20,36 (2T/2022) para R$ 21,16 (3T/2022).
Em relação ao fator preço, Cimino aponta que o custo do desenvolvimento está cada vez mais alto, o que acaba sendo um desafio para o setor.
Foto: Eduardo Cimino, Gerente de Investimento da Goodman Brasil.
“Terreno nunca baixa de preço. Além disso, o custo de construção explodiu muito por causa da pandemia. Se olharmos para o preço de locação, tivemos um aumento real nos valores, mas não compensou o aumento no custo de obra. Com isso, equacionar esse custo de desenvolvimento ainda é difícil para players de real estate. A conta nem sempre fecha”, desabafa.
Em termos de sazonalidade, ele acredita que o setor caminha para manter a demanda.
“Não acredito naqueles níveis experimentados durante a pandemia, mas vamos estabilizar acima do pré-pandemia. O e-commerce teve forte penetração e o brasileiro tem a cultura de comprar pelo mobile. Isso vai continuar”.
Quanto à mudança de governo e novas iniciativas para a construção, ele acredita que políticas mais expansionistas tendem a vir por aí.
“Acredito que a próxima gestão vai continuar com o Auxílio Brasil, incentivando o consumo das famílias. Entretanto, a inflação ainda está pesada, apesar de ter arrefecido nos últimos meses e os juros ainda estão altos. Esses fatores afetam diretamente o consumo e endividamento das famílias e o custo de financiamento da construção civil”.
Novas praças de expansão do setor logístico
Na avaliação de Cimino e considerando sua experiência com o mercado logístico, o Rio de Janeiro é uma das praças mais desafiadoras no momento, diferente de Minas Gerais, que tem apresentado bons resultados na ponta da demanda.
“O mercado do Sudeste é uma obviedade pela proximidade com os grandes centros. Mas o estado de Minas despontou muito e está superando o Rio em termos de estoque. A cidade de Extrema cresceu muito pelos incentivos fiscais que a região recebe. A região metropolitana de Belo Horizonte também tem apresentado ótimos resultado, com vacância próxima de zero”.
A região Nordeste também tem ganhou destaque nos últimos trimestres, a exemplo de investimentos em novos centros de distribuição.
“Bahia, Ceará e Pernambuco mostram atividade logística relevante. Eles estão no radar do desenvolvimento logístico de grandes players do setor”.
A Goodman atualmente concentra sua atuação somente em São Paulo e destaca que quer ter o melhor portfólio em termos de qualidade e localização. “Desejamos ser agressivos na medida certa, quando valer a pena”.
Sobre a Goodman
Nos próximos meses, a Goodman deve ampliar sua presença no estado de São Paulo.
A empresa, que também atua com unidades em Guarulhos e Cajamar, deve investir R$ 400 milhões em um novo empreendimento logístico em Santo André, em uma área de 158 mil m², com a geração de até 5 mil empregos diretos e indiretos.
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