Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa
Em entrevista exclusiva à Buildings, Nessim Sarfati, sócio-fundador da Barzel Properties, detalha como o retrofit e a gestão ativa transformam ativos como o Pinheiros One em case de sucesso.
São Paulo, 2 de março de 2026 – O mercado de escritórios corporativos de alto padrão em São Paulo encerrou 2025 com fôlego renovado, registrando um dos momentos mais sólidos de sua história recente.
Segundo dados da Buildings, a absorção líquida dos escritórios Classe A e A+ alcançou 110 mil m² no último trimestre do ano — o maior resultado desde o início de 2018. Este cenário de 11 trimestres consecutivos de ocupação positiva revela um mercado que não apenas sobreviveu, mas que agora exige ativos de altíssima performance. Leia mais aqui: Escritórios Classe A e A+ de São Paulo batem recorde de absorção em 2025
Nesse contexto de escassez de terrenos na maior cidade do Brasil, com demanda crescente, o retrofit de imóveis comerciais deixou de ser uma alternativa para se tornar, talvez, uma das peças centrais da inteligência imobiliária.
Para entender como a requalificação de edifícios está moldando este novo ciclo, conversamos com Nessim Sarfati, sócio-fundador da Barzel Properties. Com uma visão que une rigor técnico e sensibilidade de mercado, Sarfati detalha como a gestão ativa transforma edifícios obsoletos — ou em busca de evolução — em verdadeiros fenômenos de ocupação e rentabilidade.
Retrofit, aquisição e gestão como ativo único
Pinheiros One.
Com atuação superior há três décadas, Sarfati lidera uma gestora de recursos especializada em investimentos imobiliários, com mais de 7 bilhões de ativos sob gestão. Com protagonismo em empreendimentos que transformaram a paisagem de São Paulo, o gestor ressalta que o sucesso de um investimento imobiliário não termina na assinatura do contrato de compra.
Pelo contrário, é ali que ele começa.
“A vivência prática nos ensinou que o valor de um ativo está menos no momento da aquisição e mais na sua capacidade de evoluir. Na Barzel, aquisição e gestão são partes de uma mesma estratégia”, afirma.
Ao avaliar um imóvel, analisa-se a qualidade construtiva, eficiência de lajes, circulação e vocação urbana. Para ele, a escolha começa por localização, acesso e visibilidade.
“Para ocupantes acima de 600 m², lajes eficientes e flexíveis são determinantes. Serviços agregam valor, mas fundamentos continuam sendo o primeiro critério de decisão”.
Além disso, Sarfati é enfático ao definir que um retrofit não é uma mera atualização estética.
“O retrofit é um reposicionamento completo: acessos, amenidades, equipamentos, operação e percepção de mercado”, explica. Para ele, o capital só deve ser empregado quando melhora, de forma consistente, a performance futura do ativo.
Nesse sentido, em um mercado de ciclos longos, a Barzel aposta na consistência em vez da velocidade. A inovação é aplicada com pragmatismo, unindo modelagem financeira sólida e execução disciplinada.
Números expressivos
Essa visão técnica se traduz em números expressivos compartilhados pelo gestor:
- Pinheiros Corporate: o valor do m² saltou de R$ 40 para R$ 110, zerando uma vacância que era de 35,3%.
- Edifício São Luiz: atingiu vacância zero, com aluguel subindo de R$ 65 para R$ 120/m².
- Sompo: o valor chegou a R$ 115/m², eliminando os 16% de vacância anteriores.
“O retrofit precisa antecipar a próxima demanda, não apenas responder à atual. O investidor institucional valoriza a previsibilidade que nasce de um método e de uma gestão atenta”, completa.
Retrofit do Pinheiros One: evoluir antes que seja necessário
Pinheiros One.
O edifício Pinheiros One, palco da 13ª edição do Buildings Exclusive, em 2023, é o exemplo máximo de que o retrofit também serve para manter a liderança.
Localizado na região do Butantã/Jaguaré, o ativo não possuía problemas estruturais, mas precisava evoluir para oferecer uma experiência superior.
Atualmente, o Triple A conta com apenas 16% de taxa de vacância, contando com inquilinos de diversos segmentos: OR (construção), Cadastra (tecnologia da informação), Riachuelo (comércio varejista), px Center (logística), a locação mais recente, para citar alguns.
“O Pinheiros One demandava internalização de conveniência por estar fora do núcleo tradicional da Faria Lima”, destaca Sarfati.
Assim, a Barzel criou um ecossistema interno completo para reduzir fricções: academia, estúdio de pilates, fisioterapia, barbearia e restaurantes acessíveis. Ao permitir que os ocupantes resolvam sua rotina dentro do prédio, o ativo ganhou em atratividade e retenção. “Experiência, no contexto corporativo, significa reduzir fricções no cotidiano”, pontua.
Outro fator determinante é a consolidação do eixo Pinheiros-Rebouças.
A verticalização da região atraiu empresas da Paulista em busca de modernidade e da Faria Lima em busca de racionalidade de custos. Além disso, o executivo observa que a localização continua soberana:
“Nos eixos centrais (Paulista, Pinheiros e JK), a valorização real supera a inflação e a absorção é total após a requalificação”, analisa.
Perspectivas para 2026: um novo horizonte
Otimista, Nessim Sarfati projeta uma elevação gradual dos valores de aluguel nos próximos 12 a 36 meses, impulsionada pelo retorno ao trabalho presencial e pela oferta controlada.
O escritório, segundo ele, passou a ser um instrumento estratégico para reforçar a cultura e a identidade das empresas.
Para o futuro, ele prevê o amadurecimento do mercado de escritórios com a chegada de investidores de longo prazo, como seguradoras e fundos de pensão.
“Cabe a nós, como desenvolvedores e operadores, entregar ativos com padrão institucional, governança e previsibilidade de fluxo. A liquidez surge naturalmente quando há confiança no produto”, conclui. Para conhecer o trabalho e portfólio da Barzel Properties, clique aqui.
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