Classificação de Galpões Industriais e Logísticos

Com nova metodologia, Buildings permite a análise mais clara do mercado

Patricia Abreu – Coordenadora de Pesquisa Industrial

O mercado de galpões em condomínios industriais e logísticos cresceu notavelmente desde os anos 2000. Ainda que o mercado já existisse timidamente antes disso, foi naquela época que os investidores nacionais e internacionais começaram a ver uma demanda latente por parte das empresas ocupantes, impulsionada pela necessidade de espaços melhores e mais flexíveis diante do aquecimento da economia brasileira. Assim, empresas como GWI Real Estate, WTorre, Prologis CCP, Hines, GR Properties e BR Properties, entre outras, começaram a investir mais fortemente no modelo de condomínios de galpões industriais e logísticos.

E foram justamente esses novos investimentos que permitiram o crescimento do setor. No Estado de São Paulo, por exemplo, já eram contabilizados quase 7 milhões de metros quadrados em 2012, e, atualmente, esse total chega a 11,5 milhões de metros quadrados. Com esse crescimento, a necessidade de entender melhor este mercado tornou-se cada vez mais importante para o setor, impulsionando a Buildings a estudar os empreendimentos segundo o eixo de localização em que estão.

Com uma base de dados bem ampla e completa de condomínios industriais e logísticos, a Buildings, então, criou uma divisão desses empreendimentos por eixos, que foi apresentada na edição 34 da Revista Buildings (referente ao 3º trimestre de 2016). Com essa divulgação, o setor passou a compreender com mais detalhes os dados, as peculiaridades e os detalhes das localidades com maiores concentrações de condomínios industriais e logísticos no Estado de São Paulo e no Estado do Rio de Janeiro e, consequentemente, entender todos os indicadores separados por região, bem como a evolução histórica de cada um deles.

Com a divisão por eixos, o crescimento do mercado ficou claro e mais organizado. Mas entendemos, também, que esse crescimento foi permeado por uma concorrência saudável, que impulsionou uma corrida por qualidade, trazendo, inclusive, empresas com expertise internacional. Contudo, assim como em qualquer mercado, é claro que existem produtos com qualidade diferentes, que são sinérgicas à necessidade dos ocupantes e à disponibilidade de capital.

Ou seja, a evolução trouxe, sim, mais qualidade para o setor, mas também carregou uma pluralidade nesse quesito. Até hoje, a classificação dessa qualidade era determinada por metodologias próprias das empresas incorporadoras e de outras ligadas ao setor, levando em consideração fatores e indicadores variáveis, como tamanho do pé direito, capacidade do piso e quantidade de docas. É válido ressaltar que essas empresas classificavam apenas alguns condomínios, e não todo o universo existente no mercado brasileiro, logo, não era possível comparar produtos ou gerar indicadores por grupo de condomínios que possuíssem as mesmas características. Mas a evolução rápida do mercado pressionou a necessidade de uma classificação mais assertiva, com base em mais indicadores e que classificasse todos os condomínios industriais e logísticos do Brasil dentro da mesma métrica. Visando esse objetivo, a Buildings criou um sistema de classificação para aplicar na sua base de dados, que conta, hoje, com todos os condomínios industriais e logísticos do Brasil.

Com a necessidade de entender ainda mais os condomínios de galpões, a Buildings partiu, então, para o estudo de uma metodologia para a classificação. Olhando para as necessidades do mercado, a equipe responsável entendeu que era preciso criar uma classificação que permitisse o estudo dos galpões segundo as suas especificações técnicas. As notas dessas especificações, então, são a base para a classificação do empreendimento.

Com essa definição, foram definidos quais critérios devem ser levados em consideração e, em seguida, foi feita uma auditoria da base da Buildings diante do senso comum dos players do mercado. Deste ponto, o trabalho seguiu para uma conversa com o NRE-Poli, para entender o processo de classificação utilizado por eles. Foram feitos, também, testes de modelagem, por meio da classificação de alguns empreendimentos. Ainda no meio desse processo, diversos players do mercado foram consultados para uma enquete, e os resultados dessa enquete foram considerados para a formatação final na metodologia.

Critérios para classificação

Depois de estudar bem o mercado, os profissionais da Buildings entenderam que uma classificação para o setor de galpões industriais e logísticos precisava de mais pontos a serem analisados. Com isso, foram definidos os seguintes critérios de avaliação:

– Altura do pé direito: fator que influencia diretamente na capacidade de armazenamento. Contabilizando a metragem ocupada com o pé direito e, muitas vezes, levando em consideração a capacidade do piso, é possível entender o real aproveitamento da ocupação;

– Capacidade do piso: depende diretamente do peso das mercadorias a serem armazenadas e é um número importante para, juntamente com o tamanho do pé direito e com a metragem útil, entender o retorno do investimento no aluguel. Entender esse ponto pode, inclusive, evitar contratempos que podem ser causados por situações ocasionais de mais necessidade de empilhamento de pallets e problemas com rachaduras e nivelamento;

– Quantidade de docas por metro quadrado: esse ponto é fundamental para grande parte das empresas. Uma quantidade maior de docas permite mais operações de carga e descarga simultâneas, além da setorização do armazenamento. Por isso, quanto mais docas por metro quadrado, melhor classificado é o empreendimento;

– Eficiência de ocupação (área locável versus área fabril): trata-se da proporção do espaço total locado em relação ao espaço útil para armazenagem, calculada em porcentagem. Áreas de mezanino e de docas não são úteis para armazenagem, por isso, quanto mais alta for a porcentagem desse quesito, mais alta a nota de classificação;

– Distância entre pilares: quando maior for a distância entre os pilares, maior a nota. Esse fator também influencia diretamente no aproveitamento da área locada, já que uma distância maior permite o empilhamento de mais colunas de pallets;

– Sprinklers: a legislação determina que todos os empreendimentos tenham sistema de combate à incêndios, mas isso não inclui, obrigatoriamente, os sprinklers. Contudo, é um fator que influencia na hora da decisão dos ocupantes, que visam mais segurança. Na classificação, considera-se a presença de tais dispositivos.

– Tipo de imóvel: neste ponto, é considerado o fato do galpão estar dentro ou fora de um condomínio.

– Pátio de manobras: a presença desse espaço é muito importante para a operação, sobretudo no caso de empresas que têm muita entrada e saída de caminhões. O pátio ajuda nas manobras e na possibilidade de cargas e descargas simultâneas, facilitando a movimentação de veículos.

– Vagas de espera: tendo ou não um pátio de manobras, a operação que conta com vagas de espera é mais interessante e evita atrasos e filas de caminhões na entrada do condomínio, prevendo o atraso da operação de uma empresa devido à alta demanda de outra que ocupa espaço no mesmo condomínio, por exemplo. A classificação deste ponto é feita da mesma maneira que as duas anteriores;

– Certificação ambiental: Além de ser um pré-requisito de muitas empresas, a ocupação de espaços sustentáveis acarreta em uma redução de custos com energia elétrica e água, por exemplo;

É válido ressaltar que a classificação de galpões da Buildings parte da classificação de unidades. Ou seja, todos os critérios são aplicados nos galpões separadamente, ainda que eles estejam dentro de um condomínio. Para a classificação de um condomínio, é feita a média da nota final de cada galpão para que exista, além da classificação de cada um deles, a classificação do condomínio.

Metodologia de classificação

A pontuação inicial para a classificação de galpões considera notas de 1 a 5 para cada um dos itens explicados anteriormente, sendo que alguns admitem somente a pontuação máxima e a mínima (reposta sim ou não). Com essas notas, é feita uma média que considera a soma da pontuação em cada quesito dividida pela quantidade deles. Confira a Tabela de Classificação para entender os detalhes.

Tabela de Classificação

Com base nessa pontuação, o empreendimento é avaliado conforme a Tabela de Pontuação a seguir:

Tabela de pontuação

Realidade de mercado

      Com a aplicação da nova metodologia, a Buildings permite ao mercado a compreensão clara de todos os indicadores, agora também por meio da divisão por classe.

Para exemplificar, podemos entender, por exemplo, que 40% dos empreendimentos do Brasil são classificados como classe B, segundo as suas especificações. Confira no Gráfico 1 a divisão de classes em todo o Brasil.

Gráfico 1 – Brasil – Condomínios Industriais e Logísticos por Classe

Com esse exemplo, fica claro que com a nova classificação o mercado fica muito mais organizado, sobretudo por meio dos diversos cruzamentos que ela permite. Por meio dos sistemas da Buildings, agora é possível entender, por exemplo, qual é quantidade de empreendimentos classe AAA no eixo Bandeirantes/Anhanguera, no Estado de São Paulo, ou qual é a porcentagem de empreendimentos classe B no Estado do Rio de Janeiro, entre outras tantas inúmeras possibilidades.

Sendo uma classificação com base nos critérios ligados às especificações, a nova divisão criada pela Buildings tem como principal objetivo justamente facilitar a visualização mais clara do mercado, permitindo tomadas de decisão mais assertivas, seja para os ocupantes, seja para os incorporadores ou investidores que precisam de um norte para ter sucesso.

ERRATA
Na edição impressa da revista (edição 38) a Tabela de Pontuação, que aparece na página 26, foi publicada contendo um erro. Na última coluna da segunda linha, referente à capacidade do piso, onde consta a capacidade de mais de 4 toneladas por metro quadrado, deve-se entender menos de 4 toneladas por metro quadrado.