Entrevista – Ely Wertheim

Ely Wertheim

Ely Flávio Wertheim é parte da segunda geração do comando da Luciano Wertheim Empreendimentos Imobiliários, empresa fundada por seu pai em 1950, e dirige a empresa, juntamente com os seus irmãos, Ricardo e Osvaldo. É administrador de empresas pela PUC-SP, foi vice-presidente financeiro e vice-presidente de incorporação imobiliária do Secovi-SP, onde atualmente é conselheiro nato.

ELY WERTHEIM, DIRETOR DA LUCIANO WERTHEIM, FALA SOBRE A HISTORIA DA EMPRESA E SOBRE O PRESENTE E AS PERSPECTIVAS PARA A ECONOMIA E PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO.

Conhecimento de mercado é algo que vem com muito estudo. Esse estudo pode ser impulsionado pela busca de oportunidades, mas também pode ser algo que simplesmente faz parte do costume das boas empresas. E se somarmos, ainda, muito conhecimento histórico à esse costume, os resultados certamente são positivos. Esse é o caso da Luciano Wertheim, incorporadora e empresa familiar que hoje é administrada pela segunda geração da família Wertheim. São 67 anos de história, o que coloca a empresa em uma posição especial de acompanhamento de mercado.

Ao conversar com Ely Wertheim, diretor da incorporadora, fica claro quais são os tipos de impactos positivos que todo esse conhecimento incide no sucesso do negócio. Mantendo a administração sempre em dia e atualizada, é possível, inclusive, ter boas e assertivas visões sobre tendências. No mais, uma empresa familiar tem um funcionamento bem particular, com mais proximidade e controle, o que normalmente resulta em mais qualidade. Foi sobre esses e outros assuntos – como economia e visão de mercado – que Ely falou na entrevista exclusiva para a revista Buildings, que você confere a seguir.

Como foi o começo da Luciano Wertheim?

Começou com o meu pai. Ele era imigrante, veio da Polônia para o Brasil e se formou em engenharia pela escola Politécnica da USP e dava aulas particulares de física para poder se sustentar. Era empreiteiro e fazia qualquer tipo de obra. Trabalhava demais e economizava demais. Era contratado para projetos e fazia de tudo, elétrica, hidráulica, acompanhava a obra… fazia o pacote completo. Em certo momento, conseguiu comprar um terreno no centro de São Paulo, para fazer um prédio de três andares. Como economizava muito, reinvestia muito, e seguiu assim, crescendo devagar, até criar a empresa, em 1950. A partir dos anos 70, com a criação do Banco Nacional de Habitação (BNH), o setor ganhou uma linha de crédito específico. O crescimento do Brasil acelerou e ele aproveitou isso. Existiam, também, as companhias de previdência, que financiavam obras do setor, mas o grande marco foi mesmo o BNH, juntamente com a criação da Lei de Incorporação Imobiliária, que deu o marco regulatório para o setor. Com isso, saímos de uma coisa mais caseira para algo mais organizado. Isso atingiu positivamente o setor. Paralelamente, o comprador também ganhava crédito. Muita coisa foi feita naquela época e o meu pai, cresceu com isso. Ele passou de um prestador de serviço para dono de uma empresa.

E como foi a sua entrada na empresa?

Entrei em 1977, no meio de uma grande crise, com o Brasil endividado. Era uma crise que, economicamente, era parecida com a de hoje, mas não tinha essa questão política. Entrei como office boy, quando estava no primeiro ano da faculdade. Entender, de fato, o que era tudo aquilo foi algo que aconteceu depois, quando comecei a trabalhar mais alinhado com tudo, a partir de 1979. Por volta de 1982, já atuava com a direção da empresa. Mas, voltando para a minha entrada, tínhamos esse momento de crise, mas o meu pai a empresa sempre tiveram a postura de ter poucas dívidas. Temos mais pé no chão do que coragem. Por isso, sofremos menos. É claro que sofremos, perdemos vendas, enfrentamos desistências dos compradores… era complexo.

Qual é o segredo para o sucesso da Luciano Wertheim como empresa familiar? Como é lidar com a concorrência das empresas de perfil diferente?

Em São Paulo, ainda que o negócio imobiliário tenha ganhado sofisticação, temos um mercado que funciona muito mais para uma empresa focada. Temos bairros com histórias diferentes e ruas com condições diferentes. Se você consegue um terreno bom em uma boa localização e faz um projeto positivamente diferente, você vai ter sucesso, não importa se você é pequeno ou grande. Se você tiver uma tradição, o que nós temos, melhor ainda. O dia a dia de cada negócio imobiliário é uma história, você não consegue repetir, algo diferente de um projeto de “atacado” como conjuntos habitacionais. Com o público que atuamos, as empresas familiares ganham uma vantagem competitiva, por que as relações são mais simples, claras e fáceis, você trata com o dono. Aqui, eu mesmo compro os terrenos, não tem um monte de setores e de profissionais envolvidos. Na cidade de São Paulo, por mais que seja uma megalópole, as pessoas se conhecem. Esse é um lado. Depois, no desenvolvimento do produto as empresas familiares têm uma dedicação direta. Investimos mais tempo, mais cuidado nos produtos. O preço é de mercado, mas você tem um produto com atendimento diferente. Para quem conhece a empresa, faz diferença. Nossos empreendimentos são sempre bem localizados e quem conhece a gente sabe disso. Não compro terrenos por quantidade, por isso focamos na nossa especialidade. Vou fazer dois empreendimentos no ano e crio minhas marcas em cima daqueles produtos.

“Quando você considera somente os empreendimentos qualificados, a partir do padrão A, você toma um susto com o estoque: é só virar este momento econômico e vão faltar unidades com bom padrão.”

E essa relação mais próxima é um diferencial para os ocupantes?

Temos equipe própria de vendas, mas fica claro que somos uma empresa que tem dono. Não é só a Luciano Wertheim. É um relacionamento mais interessante. Isso passa mais segurança e se o preço está certo, você compra. Em relação aos empreendimentos comerciais, mantemos todos para renda, mas abrimos para locação, ainda que parcialmente, e toda essa postura cria mais conforto. É tudo menos informal, e isso é bom. As reclamações, por exemplo, são resolvidas mais diretamente. No limite, até mesmo a gente, que administra, entra no circuito rapidamente. Com isso, resolvemos 100% dos problemas. É claro que temos problemas, mas por tomar conta de perto, praticamente não temos demanda judicial, por que não deixamos os problemas crescerem.

E vocês nunca pensaram em abertura de capital?

Sim, quando começou o boom de abertura de capital fomos convidados. Tivemos ofertas para ir por esse caminho, mas acabamos, depois de um ano de estudos, não acatando. Não tínhamos a vocação para isso. Era uma ideia interessante e tentadora, mas envolvia certos riscos e, como eu disse, não é o nosso perfil. Durante certo tempo, particularmente, até me arrependi, mas hoje não me arrependo. Optamos por crescer dentro de nós mesmo, sobretudo pela força que o mercado demonstrava. Estávamos fazendo três prédios por ano? Vamos fazer cinco! Vamos construir prédios maiores! Fizemos parcerias e sociedades e resolvemos crescer no que sabemos fazer, aproveitando o momento de mercado e a oferta de crédito. E com isso, conseguimos crescer.

Pelo tempo de existência da empresa, existe o conhecimento sobre como superar crises. Em relação à atual crise, qual é a sua visão sobre o mercado?

Não vou falar muito sobre política, por que não é muito a minha área, mas é evidente que a situação política afetou a economia. O governo anterior levou o País a um equívoco e todos nós temos uma meia culpa, novamente, tirando o lado político. Era clara a intenção de perpetuar um sistema político que talvez não seja melhor para nós, mas as pessoas não viam isso, por que estavam todos entusiasmados. Na Luciano Wertheim, tínhamos um dado que nos preocupava, sobretudo quando levávamos em consideração a nossa experiência em crises. Notamos que os preços dos imóveis estavam subindo, mas a renda das pessoas não subia na mesma velocidade. Então, nos perguntamos: quem vai comprar tudo isso? Isso já acendeu um sinal amarelo. A segunda questão é que o crescimento foi muito baseado em financiamento e endividamento, e isso também era um sinal estranho. No mais, o capitalismo é assim, um dia você está bem e no outro não. Você não vai só crescer. Então, de certa forma, a situação era evidente. O setor imobiliário, infelizmente, tem uma legislação muito ruim e todo mundo acaba fazendo a mesma coisa. Em São Paulo, por exemplo, todo mundo foi fazer prédios comerciais e, como existia muito financiamento, muitos acabaram abrindo mão de premissas básicas: qual é o tamanho da demanda? Existe uma demanda na região que vou construir? Esses prédios de salinhas, por exemplo, temos tantos dentistas, advogados, etc. para ocupar tudo isso?

Como a Luciano Wertheim têm encarado essa crise?

Na Luciano Wertheim, até nos sentimos tentados a fazer o que o mercado estava fazendo antes da crise, com toda a oferta de crédito, em um momento em que as empresas não levavam em consideração as análises detalhadas para construir, por que isso parecia perda de tempo. Ficamos tentados, mas não fizemos, e agradeço a nossa postura mais de pé no chão por isso. Trabalhamos por lucro, mas não somos gananciosos e não abrimos mão dos parâmetros básicos para tomar decisões. Não mudamos de opinião por causa de uma moda de mercado. Esse nosso DNA foi o que nos segurou.

Ely_Wertheim_Entrevista_Buildings

Foto: Divulgação

E, na sua visão, quando a crise no setor deve ser superada?

Temos toda essa conversa de muita oferta, mas existe um ponto importante: você tem que qualificar o estoque. O que é bom e o que não é? Se você fizer isso, a oferta pode não ser tão grande. Para saber se um imóvel é bom você tem que considerar como os dez primeiros pontos importantes e o local e, depois, a qualidade do produto. Quando você considera somente os empreendimentos qualificados, a partir do padrão A, você toma um susto com o estoque: é só virar este momento econômico e vão faltar unidades com bom padrão. O boom aconteceu com as salinhas comerciais, está sobrando e ainda vão sobrar por muito tempo, fora os mal localizados que foram construído sem análise dos pontos importantes. Em relação à superação da crise, novamente, não vou entrar tanto na política, mas é claro que temos um governo que montou uma ótima equipe econômica e é uma pena o que está acontecendo… esses problemas com a justiça… já poderíamos estar muito melhores. É claro que concordo que todos têm que pagar pelos seus atos, mas temos que entender que do lado econômico é um governo fantástico, que está promovendo reformas nunca antes pensadas. Além disso, esse governo tirou o Brasil da linha da Venezuela, estávamos indo para uma tragédia e isso foi invertido. Mas a política está atrapalhando a economia. Estive, recentemente, com um grupo de investimentos e soube que iam entrar bilhões de reais em infraestrutura, e não entraram, por causa dessa instabilidade, por que não sabemos o que vai acontecer nas próximas eleições. O Brasil está perdendo uma oportunidade. Novamente, sou contra quem faz coisas erradas não pagar por isso, mas é uma pena isso tudo. Acho que o Brasil ia entrar em um ciclo muito favorável, e acho que isso foi adiado para 2019. Em São Paulo, especificamente, tem um detalhe que vai ficar evidente em 2019 ou 2020, assim que o País se recuperar de forma mais firme economicamente falando, que é um problema: o Plano Diretor é um desastre. Ele afeta muito o setor comercial, não dá mais para fazer prédios comerciais! O que estamos vendo por aí são projetos que já estavam aprovados e não estão sendo absorvidos por causa da crise, mas a fábrica vai parar, e isso vale até mesmo para o setor residencial. Acredito que daqui a três anos, mais ou menos, quando as coisas melhorarem, vamos ter um problema de oferta de habitação e de escritórios. Vão faltar empreendimentos. Se a legislação não for corrigida vai ser muito difícil construir.

Existe alguma possibilidade de reverter, ainda que parcialmente, alguns pontos do Plano Diretor?

O Plano tem premissas boas, de melhorar o trânsito e a circulação ao longo dos eixos de transporte público, mas ele entrou em coisas muito graves, como o tamanho dos apartamentos, quantidade vagas, outorgas impossíveis de serem pagas e outras questões urbanísticas que dificultam o projeto. O setor comercial é afetado mais ainda. A atual administração está trabalhando para corrigir eventuais equívocos, mas não é um trabalho fácil. O prefeito nomeou uma equipe bem competente para fazer um pente fino nesse Plano Diretor, mas o que é lei não pode ser mudado. Na verdade, vão ser feitos “curativos” para tentar minimizar o impacto disso, por que não será feito um novo Plano Diretor, até mesmo por que não tem cabimento fazer um novo a cada dois anos. A questão é que, conforme eu disse, o Plano tem premissas boas, e esse foi o grande “golpe” dele. Existe um bom discurso, por que ninguém é contra melhorar os eixos de transporte público. Vamos adensar em áreas que já têm infraestrutura? Ninguém é contra isso. Vamos aproximar o trabalho da residência? Quem é contra isso? Então, com esse discurso, na hora de escrever, uma ideologia equivocada e não democrática, em minha opinião, foi colocada. Foi escondida a intenção do Estado de definir como os produtos devem ser. Se eu falar para você que tipo de roupa que você tem que usar, que carro você tem que usar… bom, a história está aí para contar que isso não dá certo. Ainda que o capitalismo não pareça ser o sistema ideal, parece que o outro era pior.

“Existe uma necessidade de escritórios de bom padrão, de classe A para cima, com áreas grandes. Se você hoje procurar 4, 5 ou 6 mil metros quadrados em um único edifício, você vai ter dificuldades. Temos prédios vazios? Sim, mas não é tão fácil encontrar essa metragem.”

Falando sobre o presente, existem oportunidades e riscos para o mercado imobiliário corporativo?

Sim, existem oportunidades. Poderia ser complexo para responder isso, mas vou usar, novamente, a ideia de pequena empresa. Insisto em ponto, é simples: localização. Você tem que comprar terrenos bem localizados. Existem, na cidade de São Paulo, terrenos bem localizados. Segundo ponto: você tem que entender qual é o produto que você vai fazer. Por exemplo: não vou fazer mais um prédio com salas de 30 ou 40 metros. Mas, ocasionalmente, você pode achar um terreno pequeno e bem localizado no qual caibam, não 400 salas, mas 80. Daí você faz um prédio pequeno, para atender à demanda daquele bairro, um prédio menos complexo. Também existe uma necessidade de escritórios de bom padrão, de classe A para cima, com áreas grandes. Se você hoje procurar 4, 5 ou 6 mil metros quadrados em um único edifício, você vai ter dificuldades. Temos prédios vazios? Sim, mas não é tão fácil encontrar essa metragem. Tem mil metros aqui, 500 no outro… mas você não consegue alocar uma empresa com 4 ou 5 mil metros no mesmo lugar.. Mas temos outra questão: as pessoas que detém as propriedades em São Paulo não são, na grande maioria, pessoas que estão em grandes dificuldades financeiras. Você não encontra pessoas “quebradas”. Com isso, conseguir desconto é difícil porque quem está vendendo não está disposto a fazer de tudo para vender. Existe um empate técnico. Acabei de comprar dois terrenos, e posso dizer que não é uma tarefa fácil. Os proprietários não abaixam os preços. E Plano Diretor ainda tem outro problema: ele diminuiu a quantidade de locais nos quais podem ser feitos prédios, reduzindo também a oferta de terrenos. Os terrenos que sobraram em áreas nas quais podemos construir estão inflacionados. Ou seja, você tem uma crise econômica e, paralelamente, os preços dos terrenos subindo. Os poucos que têm terrenos então valorizando. É antagônico, mas é o que está acontecendo. Vamos imaginar uma situação melhor daqui a dois ou três anos: vamos ter, repito, um problema de oferta. As vendas hoje estão ruins, mas o estoque que temos está sendo consumido, está abaixando mês a mês. E a produção que está entrando não é igual ao que está sendo consumido. E volto a dizer, quando qualificamos o estoque, essa situação fica ainda mais evidente. Imóvel ruim sobrando sempre tem.

Estamos em um momento no qual a crise impulsionou uma mudança no modelo de ocupação das empresas, que passaram a optar por espaços menores, home office e outras soluções. Como o mercado imobiliário pode lidar com isso?

Não posso falar sobre grandes multinacionais, por que não é a faixa na qual eu atuo. Mas temos observado isso. Há três anos, concebemos o HD 873 Corporate, que foi pensado um pouco com base nisso, embora não totalmente. imaginamos algumas mudanças, como o crescimento do coworking. Então, projetamos ele como uma solução que tem, por exemplo, lajes com 570 metros quadrados, padrão A, que você não encontra em quatro prédios em São Paulo. Uma empresa que tinha 200 funcionários, que ocupava 1.200 metros quadrados, e que reduz o quadro para 120, por exemplo. Desses 120, uma parte trabalha na sede por duas horas, ou uma parte da operação acontece em um coworking. Com essa redução, a empresa não pode sair de 1.200 metros quadrados para uma salinha com 50 metros quadrados, ela precisa existir bem fisicamente. Então ela precisa de uma laje com cerca de 500 metros quadrados. Por vezes, a empresa até pode achar algo assim, mas não em um prédio padrão A, e ela não quer estar lá, por que não é o perfil, por exemplo, estar em um prédio de salinhas. E essa nossa solução tem a ver com isso, a metragem correta com a qualidade demandada, tem tudo que tem em um prédio triple A. Acredito que quem tem empreendimentos como esse vai sofrer menos.

Qual é a sua relação e a sua atuação no Secovi-SP?

Meu pai foi um dos fundadores do Secovi. Era um sindicato de engenheiros. Desde 1977 ou 1878 comecei a frequentar. Hoje, temos um sindicato voltado também para os incorporadores. Nos anos 90 assumi a vice-presidência financeira e fiquei por oito anos. Depois disso fiquei mais n diretoria. Fui vice-presidente de incorporação também. Gosto de frequentar o Secovi. É onde encontro meus amigos e onde estudo – por que tem a universidade Secovi, seminários e cursos. Participo, sou bem atuante, e insisto para que meus filhos também participem, inclusive um que já trabalha comigo. Acho muito importante você ter essa vida social e empresarial. Além dos amigos e debates, você não fica fechado na caixa, participa de feiras, congressos, atua, participa das iniciativas para influenciar no setor, nas leis… tudo de uma forma transparente. Fazemos tudo como tem que ser. Elaboramos estudos para convencer políticos sobre alguns temas e temos uma posição clara. Hoje, não sou mais diretor, sou conselheiro e assumo algumas missões empresariais sobre assuntos específicos. Uso minha experiência e meu conhecimento para coordenar isso. Temos jovens brilhantes no Secovi e gosto de fazer isso. Não tenho mais função executiva e acho importante dizer que ninguém é remunerado, estamos lá por que é o sindicato que nos representa. O Secovi tem atuação muito importante. Ainda que não consiga tudo, se não fosse o Secovi hoje estaríamos reclamando muito mais. O Secovi, inclusive, conseguiu fazer com que o Plano Diretor ficasse “menos ruim”. Temos a parte atuação com questões ambientais, evitando equívocos, e atuação ativa com o setor público, com debates e grupos de trabalho. É bastante coisa. Mas, resumindo, o Secovi representa os incorporadores de forma transparente. O setor imobiliário, infelizmente, tem uma imagem ruim. O incorporador não é visto com bons olhos e o sindicato ajuda a melhora isso. O público tem essa imagem distorcida do setor. Somos tachados como especuladores e somos confundidos com empreiteiras, e não é o caso. É um setor privado, que não tem dinheiro público. Não tem especulação, fabricamos produtos para vender.

“As vendas hoje estão ruins, mas o estoque que temos está sendo consumido, está abaixando mês a mês. E a produção que está entrando não é igual ao que está sendo consumido.”

Sabemos que o mercado imobiliário corporativo tem representatividade ímpar para a economia. Com isso, é normal que o poder público procure facilitar o desenvolvimento, o que muitas vezes não acontece no Brasil. Como o Sr. avalia essa participação do governo no mercado e do Secovi-SP, que procura atua fortemente nesse sentido?

Como todos brasileiros, o Secovi está “apanhando”. Temos 90% da população brasileira – composta por trabalhadores, empregados, empresários – sustentando 10% de Estado. Não funciona! Você vai abrir uma empresa, pedir uma licença para funcionar e vê que é muito difícil. E o Secovi atua também combatendo e auxiliando nessa parte. Resolve todos os problemas? Não, mas imagina sem ele então? O problema do Estado brasileiro é a legislação arcaica, não somente no mercado imobiliário. O Secovi aparece bastante para brigar por isso, por que é um Sindicato que se posta. Ele reclama, publica no jornal… não importa o que o prefeito é ou não é. Existe essa atuação política forte, especialmente junto à prefeitura de São Paulo.

Fonte: Buildings

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