Artigo escrito por Kelly Reschioto, Executiva Comercial de Logística e Real Estate da Arch Capital
O mercado de condomínios logísticos brasileiro mudou de marcha.
Se no passado a escolha de um galpão era uma decisão puramente financeira — pautada pelo menor custo possível por metro quadrado —, hoje o jogo é ditado pela velocidade e pela precisão.
Em um cenário no qual o consumidor final exige prazos de entrega cada vez mais agressivos, as decisões dos locatários também sofreram mudanças. Agora, ela migraram para a busca por eficiência operacional, localização estratégica para atendimento de grandes polos e, acima de tudo, agilidade na implantação.
Diante dessa urgência, o imóvel logístico deixou de ser apenas um teto físico para se tornar uma engrenagem viva do supply chain. E quem não entender essa metamorfose corre o risco de ficar com a área vaga.
Não faz muito tempo, o ecossistema de galpões viveu um momento de ouro: o boom do e-commerce, taxas de juros atrativas e anos consecutivos com volume recorde de novas locações, fechadas a valores muito próximos ao preço pedido.
Esse cenário superpujante atraiu um novo perfil de capital: grandes fundos de investimento que antes não viam a logística como um setor de alto retorno.
Novos tempos
Há três ou quatro anos, a abordagem desses fundos era fria e estritamente financeira. Comprava-se o imóvel visando apenas o fluxo de renda do aluguel. O relacionamento com o inquilino era distante, e a gestão comercial e predial acabava totalmente delegada a grandes consultorias imobiliárias — um modelo de terceirização que, gradativamente, vem perdendo espaço e exposição no mercado.
Com o aumento da concorrência e o amadurecimento técnico do setor, os grandes players tomadores de área elevaram o nível de exigência.
Para reter esses clientes, os fundos de investimento passaram a internalizar alguns processos. A antiga figura do investidor distante deu lugar a equipes próprias e dedicadas de comercial e Property Management. Estas focadas em entender intimamente a operação do locatário.
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O “senso de dono” como diferencial competitivo
Os ocupantes mudaram os critérios de escolha.
Agora, buscam firmar acordos com proprietários profissionais, presentes e atuantes ao longo de toda a vigência do contrato.
Essa postura ativa do locador tornou-se o fator decisivo não apenas para a assinatura inicial, mas principalmente para o sucesso de uma renovação contratual.
Hoje, os fundos de investimento líderes de mercado operam com um profundo “senso de dono”. Em um setor altamente disputado, o atendimento diferenciado, a parceria na flexibilização e customização do imóvel, e, principalmente a agilidade no retorno de decisões e entrega do espaço para início de uma nova operação, passaram a ser a chave do sucesso.
Assim, a era do proprietário que apenas emite o boleto acabou.
Por fim, o futuro da logística de alto padrão pertence aos gestores que entenderam que eficiência operacional se constrói a quatro mãos, transformando paredes de concreto em verdadeiras plataformas de eficiência.
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