Entrevista – Rafael Birmann

Rafael Birmann

Presidente da Birmann SA e diretor da Faria Lima Prime Properties, está há 40 anos no mercado imobiliário, focado na incorporação de escritórios. Presentemente envolvido com placemaking – processo de planejamento, criação e gestão de espaços públicos –, ética urbana e tudo mais que for interessante.

RAFAEL BIRMANN FALA SOBRE A RELAÇÃO DOS EDIFÍCIOS DE ESCRITÓRIOS COM O URBANISMO, TRIPLE A E SOBRE O B32, O NOVO EMPREENDIMENTO BIRMANN SA.

Atualmente, a adaptação é uma característica presente em pessoas e negócios bem-sucedidos. Ter a capacidade de enxergar mais à frente e a flexibilidade para atuar como a sociedade pede é fundamental também para se obter sucesso no mercado imobiliário de edifícios de escritórios. Rafael Birmann soube muito bem, desde o início da sua carreira, desenvolver novas ideias e conceitos que, de uma maneira ou de outra, perduram até hoje. Os prédios triple A, que representam o que há de mais alta qualidade em termos de especificações e design, foram a aposta de Rafael no mercado imobiliário. E deram certo – até mesmo em um momento de crise de sua empresa.

Apostar na qualidade nunca é demais. Por isso, como uma última possível empreitada comercial o empresário se deslumbra com o B32, projeto que promete dar um passo a frente no quesito qualidade nos empreendimentos comerciais de São Paulo e de todo o Brasil. Além disso, ele vislumbra o seu edifício como uma referência para que todo o mercado se desenvolva cada vez mais.

Em uma conversa exclusiva com a Revista Buildings, Rafael Birmann contou um pouco mais sobre o processo de construção do B32 e falou sobre a sua carreira e sobre outras questões que considera relevantes para o mercado, como urbanismo. Confira a seguir.

Você começou a atuar no mercado imobiliário por influência do seu pai, que era banqueiro. Hoje essa ainda seria a sua escolha? É uma carreira na qual você se sente realizado?

Tive muitas escolhas das quais me arrependo, mas não dessa. Acho que a incorporação é um trabalho muito diversificado e fico admirado com tantas coisas que nos envolvemos. Claro que também tem a ver um pouco com como você enxerga o mundo. Sempre gostei de olhar tudo e de ver as relações entre diferentes pontos, então, quando falo de incorporação estou pensando em urbanismo, arquitetura, engenharia, finanças, arte em espaço público, etc. Foi essa diversidade do negócio que me atraiu muito.

Qual é a sua formação?

Fiz economia, mas não completei o curso. Sempre gostei de arquitetura e urbanismo, porém nunca estudei. Economia, hoje, é muita matemática e, às vezes, questiono isso. É preciso ter uma visão mais ampla, de outros ângulos.

O que mudou da época em que você começou a trabalhar com incorporação até hoje?

Comecei em 1977. Daquela época até os anos 2000 nosso problema era conseguir dinheiro. O Brasil era escasso de financiamento. Ficávamos sonhando em fazer isso ou aquilo, mas tudo era muito difícil. Lembro que ia para os EUA e ficava com inveja dos incorporadores porque eles tinham uma carteira de imóveis. Esse negócio de financiamento é mais marcante do que aparenta, tem uma influência, inclusive, em como nós desenhamos os prédios. Falávamos que era preciso vender o projeto antes de comprar o terreno, mas isso acaba afetando o projeto. Hoje, neste prédio que estamos fazendo – o B32 – temos financiamento. É o primeiro prédio para o qual temos financiamento suficiente para definir que o objetivo do projeto é ficar com o ativo e, depois, alugá-lo. Em termos de design, isso quer dizer que temos que pensar em um ciclo global. Tenho que  somar meu custo de investimento e meu custo de operação e ver qual é a equação mais vantajosa. Por exemplo: estamos investindo em alguns pontos, como sistemas de geração de energia, de reúso de água, etc., que se justificam em longo prazo.

Se eu for vender o prédio e a conta for do dono, porque vou investir nessas tecnologias? Com elas, conseguimos ter uma eficiência no uso da água, por exemplo, o que vai justificar o investimento em longo prazo. Então, vemos que a carência de financiamento afeta o projeto. Na região da Berrini, na década de 80, os prédios eram desenhados com salinhas pequenas porque era isso que cabia no bolso do investidor daquela época. Aquele não era o produto mais demandado do mercado, mas o financiamento estava definindo o escopo de produto que seria entregue.

Seus edifícios são caracterizados por grandes lajes. Quais foram as principais mudanças neste tipo de empreendimento em termos de especificações?

Quando começamos a fazer escritórios, pensei em me especializar em um assunto só. Então, iniciamos os estudos sobre o assunto e me lembro de que, naquele tempo, tudo ainda era novidade. A gente ia aprendendo de um prédio para o outro e víamos que, com o tempo, mais coisas eram incorporadas e os prédios evoluíam. Começamos a discutir algumas questões, como fachada – que foi uma discussão gigantesca – e de piso elevado, por exemplo, e isso se tornou um padrão no Brasil. Acho até que as especificações são um pouco exageradas e acabamos perdendo a visão mais pragmática de custo que os americanos têm. Contudo, acredito que os edifícios evoluíram demais nestes anos e foi sempre um processo muito interessante de desafiar o mercado, de implantar soluções que fazem sentido. Todo o mercado subiu a qualidade.

Com o B32, relembramos o que fazíamos naquele tempo e pensamos em como o prédio poderia ser. Foi um processo  interessante, estudando como um edifício de escritório deveria ser hoje em dia, com cada uma das tecnologias e especificações. Definimos o objetivo, que era fazer um prédio de referência em escritórios, e colocamos três itens para discutir: arquitetura e urbanismo, especificações técnicas e, por último, um ponto não muito usual, mas que considero interessante e que chamei de paradigma de propriedade e gestão. É a próxima etapa da discussão de prédios de escritórios no Brasil. Nosso mercado avança, mas passou por alguns retrocessos e hoje estamos nessa crise imensa, o que torna esse ponto ainda mais importante. O prédio de escritórios está em um arcabouço jurídico, nossa lei de incorporação é completamente obsoleta. É difícil buscar a nossa real modernidade por causa dessas amarras.

Sua carreira é marcada pela concepção dos empreendimentos triple A no Brasil. Por que apostar nesse nicho em específico?

O que me atrai é desenvolver e trazer novas ideias. Sempre considerei ridículo nós, brasileiros, nos sentirmos inferiores, com esse complexo de vira-lata. Podemos fazer a mesma coisa que eles, mas vamos começar indo lá e vendo o que eles fazem e investir nisso. Sempre fui atrás deste negócio e isso me motivou. Tenho certo problema empresarial: gosto de certas ideias, de fazer prédios bons, às vezes, acho que prefiro mais isso a ganhar dinheiro. Tive pessoas ao meu lado que me acompanharam e o mercado também me recebeu muito bem. Investir em qualidade é sempre um bom negócio. Na crise, a qualidade é o que te salva.

E onde exatamente você buscou as primeiras referências de triple A?

Tenho que admitir que foi tudo nos EUA. Quando você está atrasado, como nós, é muito fácil. Você não precisa inventar, é só observar quem está a sua frente, copiar e adaptar um pouco a sua realidade. Não falta inspiração para ninguém, é só abrir a cabeça. É importante questionar – algo que nós sempre fizemos na Birmann – e não aceitar o prato feito, assim, você vai começar a entender e, então, poderá avançar. Tem muitas coisas que fazemos que são só costumes e, se você não questiona, não evolui.

O B32 deve ser um dos prédios mais avançados que vamos ter no Brasil. É um empreendimento que pode ser comparado aos edifícios americanos ou tem algo em que eles estão muito a frente?

O que está bem distante é o processo de construção e de design. Nunca construí um prédio nos EUA, mas imagino que uma incorporadora de lá recebe o trabalho mais redondo e com uma segurança maior. Aqui você tem que ficar muito mais envolvido no processo, a cadeia é menos qualificada. Lá, o engenheiro de obra discute mais os processos para encontrar alternativas. As discussões que temos aqui atualmente não são completas. No B32 tentamos chegar o mais próximo possível. Ao longo desse processo, minha grande realização foi a inserção urbana do prédio. Isso é uma das coisas mais relevantes em edifícios de escritórios e nós avançamos bastante. Todo mundo está discutindo sobre as cidades “Todo mundo está discutindo sobre as cidades e para onde nós vamos, e os edifícios de escritório fazem parte disso tudo. É uma discussão muito carente, na qual as incorporadoras participam pouco”. Gostaria de fazer outras coisas no prédio, mas não consegui. Por exemplo: um assunto que vai mudar são os elevadores. Hoje você gasta uma área enorme fazendo inúmeros shafts e, no futuro, vamos ter sistemas de múltiplos elevadores por apenas um shaft. Já tem algo sendo feito, mas ainda em fase experimental. Existem outras coisas interessantes em tecnologia, mas que ainda não funcionam. Não adianta criar tecnologias apenas pela sua modernidade em si, ela tem que ser funcional. Um prédio tem que ser eficiente.

Qual é a proposta do B32 e qual é o cronograma de desenvolvimento dele?

A proposta é ser um prédio de referência. Os sócios da empresa proprietária do B32, a FLPP, pretendem ficar com o investimento e o prédio tem uma estrutura que permite alugar e amortizar o financiamento. Pela qualidade, acreditamos que o projeto vai ter um bom retorno e, ao longo dos anos, vai se manter atualizado. Hoje, uma das coisas mais importantes quando se desenha um prédio triple A é seu poder de adaptação e flexibilidade. Por esses aspectos, acreditamos que o B32 é um prédio que vai se manter no topo por muito tempo. Acho que vamos ter condições de entregá-lo no final de 2018, quando espero que o momento do Brasil esteja melhor. Sofremos um atraso grande por causa de um antigo leito de uma viela – uma área de 600 metros – que foi discutido longamente com a prefeitura. Conseguimos, em 2014, que a Câmara aprovasse uma lei de desafetação e, até então, estávamos dentro do nosso cronograma. Mas esse imbróglio já está fazendo dois anos. Agora,  finalmente, estamos com a expectativa de superar este obstáculo.

O que o B32 tem de diferente em relação a outros projetos que você levantou? O empreendimento vai ter certificação ambiental?

Nós já temos certificação LEED Platinum do projeto, a sustentabilidade é super importante. O B32 vai ter tratamento e reúso de água – praticamente autossuficiência em água e esgoto –, sistema de geração de energia – que é uma coisa que está evoluindo –, entre outros aspectos. Além disso, tivemos discussões interessantes como, por exemplo, sobre a garagem. O problema do automóvel na cidade é algo complexo, todo mundo está preocupado e, aprofundando a questão, vimos que há muito a fazer. Estudamos muito sobre como facilitar a chegada e a saída do usuário para evitar transtornos, criando estímulos para que a garagem não seja pensada apenas como o lugar de estacionamento para aqueles que têm carro, mas, talvez, uma forma de estimular todos no prédio a terem um meio de transporte mais sustentável. Estou interessando em saber como posso contribuir, tudo dentro de um sentido econômico. A garagem também vai ter capacidade de quase 100% para carga de carros elétricos. Creio que daqui a 10 ou 15 anos esse tema vai ser uma revolução, igual foram os celulares e smartphones. Além disso, vamos ter carros elétricos para locação. Se o usuário do B32 chegar de transporte alternativo e precisar sair para uma reunião, por exemplo, ele tem o carro à disposição. Se você começa a pensar em um assunto banal como este, descobre que tem muitas alternativas que podem ser criadas dentro de um conceito de prédio urbano, social e sustentável.

Qual é a sua análise sobre urbanismo? E qual paralelo você faz desse conceito com o B32?

O urbanismo começa com um primeiro aspecto muito simplório que diz que você tem que olhar além da divisa do terreno. O que tem do outro lado da rua? É uma pergunta meio banal, mas quando ela é feita, você descobre o que vai ser bom ou não. Outra coisa importante é que existe uma discussão entre arquitetura e urbanismo. Existem arquitetos que querem fazer projetos clean e algumas pessoas atrapalham esse conceito. Quanto mais clean, melhor. Porém, uma cidade não é clean, tem gente chegando e saindo toda hora. O nosso arquiteto tem uma filosofia de desenho geométrico super clean – e gostamos do desenho dele –, contudo, integramos outro projetista de implantação para quebrar um pouco essa harmonia arquitetônica.

Essa quebra é urbana e, às vezes, você vê cidades com vida urbana super agradável sem levar muito em conta a sua arquitetura. O grande elemento é o nível do olho, da rua e do contato humano. O espaço público é fundamental. Prédio morto, sem vida, sem gente e cercado de muros não tem mais lógica. Ele tem que estar integrado. Quero que meu inquilino desça no térreo na hora do almoço e tenha um lugar para sentar e fazer um lanche tomando sol ou simplesmente para relaxar. Isso é muito difícil nos prédios brasileiros. Não tem onde sentar, o que já é um absurdo! O mundo atual é de conhecimento, os funcionários são pessoas que pensam e desenvolvem ideias. Por isso, é preciso fornecer um ambiente propício. Não faz sentido criar um espaço fechado só para você. O que dá valor ao prédio é o espaço público: se o coloco em um lugar cercado, ele vai ter um valor muito menor do que se estiver inserido, interligado. O urbanismo valoriza o prédio, a cidade e a sociedade. Tem gente que diz que isso é gerar benefício a terceiros, é obrigação do poder público e não de empresário que busca o lucro, mas não é verdade. O  urbanismo se paga. Quando você pensa no valor do prédio e na percepção da qualidade do ativo, é um tema que tem relevância.

Como você escolhe as empresas parceiras para que os seus empreendimentos sejam realmente de última geração?

Apesar da deficiência geral do País, conseguimos encontrar empresas, projetistas e fornecedores que são capazes de trabalhar muito bem. Mas também depende muito do que você pede a eles, inclusive, acho que qualquer produto ou serviço depende muito do cliente. Não gosto muito de uma prática comum no mercado na qual você delega a sua responsabilidade ao arquiteto, para que ele pense e projete o prédio sozinho. Fico muito satisfeito que na Birmann nós realmente discutimos todo o processo.

Você está estudando a possibilidade de ocupante único para o B32?

Não estou estudando, mas estou sonhando. É um prédio grande – são mais de 50 mil metros –, é muito difícil. Estamos pensando em inquilinos, mas é difícil saber.

Sabemos das dificuldades que o poder público representa para o desenvolvimento imobiliário. O que poderia melhorar nessa relação?

Primeiro, acho que tem um antagonismo entre o poder público e as entidades privadas, no qual eles nos vêm como um mal. É a cultura da nossa sociedade em geral. Temos um ambiente hostil à criação, à inovação e ao “fazer negócios com mais agilidade”. Os processos de aprovação são de uma complexidade enorme e a legislação é absurdamente detalhista e confusa. Há um distanciamento entre poder público e empresariado. Precisamos mudar um pouco, ter mais clareza e discutir o conceito de sociedade que queremos. Uma sociedade mais livre, com ações mais voluntárias, que cresça e vá para frente.

Qual é a sua visão sobre o momento em que estamos passando, em que o capital estrangeiro tem buscado “pechinchas” no mercado de escritórios e industrial no Brasil. Você acredita que seja um bom momento para comprar? O investidor estrangeiro leva vantagem em função do câmbio?

É claro que eles estão nadando “de braçadas” com essa dupla vantagem do câmbio estar alto e dos preços estarem baixos. Acho que temos que nos posicionar com bastante consciência. Os estrangeiros querem levar vantagens em tudo e temos que saber nos defender. Espero que dessa crise surja uma discussão e que a gente avance.

Qual é a estrutura da Birmann atualmente, em relação à atuação da empresa? A empresa continua tendo um carro chefe?

A Birmann era uma empresa com porte razoável até 2000, quando tive que fazer uma reestruturação e viramos uma empresa pequena. Hoje somos uma boutique de serviços, não mais uma empresa com capital para investimento. Sempre busquei me adaptar às situações. Hoje, nosso principal foco é a gestão do projeto do B32. Apesar da posição de gestor, e não de investidor, a paixão de fazer o “Hoje, uma das coisas mais importantes quando se desenha um prédio triple A é seu poder de adaptação e  exibilidade. Por esses aspectos, acreditamos que o B32 é um prédio que vai se manter no topo por muito tempo” melhor é a mesma. Temos mais dois anos de construção e quero tocar a operação do prédio, colocar em operação todas essas ideias.

Você começou com os edifícios da Birmann na região da Marginal Pinheiros, em São Paulo. Como você teve a noção de que a cidade cresceria naquela região?

Não dá para dizer que foi uma previsão. Surgiu uma oportunidade e era uma região em que nós víamos que iria acontecer alguma coisa. Investimos, mas foi mais por causa das circunstâncias.

O B32 é, realmente, o seu último empreendimento comercial da Birmann?

Meu é quase certo, da Birmann talvez não. No entanto, não tenho essa visão de que a empresa tem que sobreviver além do empresário. Tenho quatro filhos e só o mais velho trabalha no ramo, por acaso, em um projeto em Brasília. Nunca tive essa visão da perpetuidade da empresa.

Quais são seus planos para depois da entrega do B32?

Tenho essa percepção de que a vida muda e você tem que acompanhar. Acho que tem coisas interessantes acontecendo no mundo e quero explorar outras possibilidades. Têm assuntos que me atraem muito, como urbanismo, a discussão do papel do empresário na sociedade, ética na sociedade e a própria administração do B32. Além disso, tenho uma fundação que faz estudos urbanos e estamos discutindo gestão de parques públicos.

Qual a importância de se ter informações precisas do mercado de escritórios e industrial em um mercado tão competitivo como o de São Paulo e Rio de Janeiro?

É muito importante, precisamos ter cada vez mais dados para entender o mercado. Lá fora ninguém trabalha sem dados e, por aqui, atuamos por muito tempo sem os números. É fundamental para tomar decisões e entender o setor. Só assim você consegue vislumbrar novas ideias.

Fonte: Buildings

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