Industrial, São Paulo e Rio de Janeiro: uma análise completa dos dados do 3° tri

Com os números do fechamento do 3° trimestre, o 8º Buildings Exclusive tratou sobre o mercado de condomínios logísticos e de escritórios, passando pelos impactos que a pandemia trouxe, além de também apresentar as perspectivas para o final de 2020 e início de 2021.

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Realizado no dia 28 de outubro, em formato on-line e transmitido ao vivo pelo Canal da Buildings no Youtube, a 8ª edição do Buildings Exclusive teve como objetivo apresentar os números e as condições atuais do mercado de escritórios corporativos em São Paulo e Rio de Janeiro, além do mercado de condomínios logísticos existente no Brasil.

Assim como no encontro anterior não foi possível um encontro presencial em razão da crise da saúde. Contudo, esse formato permitiu uma maior participação dos players do mercado imobiliário corporativo, consultorias globais, gestoras de fundos, bancos, empresas e outros segmentos voltados ao mercado de Corporate Real Estate.

Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, abriu o evento fazendo um agradecimento às empresas patrocinadoras: Barzel Properties, Funds Explorer, PrologisRio Bravo e Suno Research.

Números Gerais do Mercado Industrial

Segundo os dados apresentados, o mercado logístico não sofreu os efeitos da pandemia. Muito pelo contrário, ele atraiu o interesse de muitas empresas que viram o e-commerce crescer muito nesse período.

Dados do Brasil:

Dados logístico gerais.

Conforme imagem acima:

– São 594 condomínios logísticos prontos no Brasil, com área de 23,7 milhões de m².

– Desses 594, 321 condomínios estão no estado de São Paulo, com área locável total de 13,5 milhões de m².

– O Rio de Janeiro é o segundo colocado, com 48 condomínios e área locável total de 2,5 milhões de m².

– Minas Gerais aparece em terceiro lugar, com 44 condomínios e área locável total de 1,6 milhão de m².

Taxa de vacância

Como é possível observar no gráfico da taxa de vacância (que corresponde ao percentual de espaços vagos), o mercado tem reagido bem com a taxa de vacância em queda.

Em 2017 a taxa de vacância passou de 25% (recorde histórico), mas desde então está em um processo de queda. Isso reforça o fato de que a pandemia não impactou expressivamente o mercado, pelo contrário, o 3º trimestre fechou com uma taxa de 16,02%, o menor valor da série histórica.

Quando falamos sobre o volume de transações no Brasil, olhando exclusivamente para o 3 trimestre de 2020 (julho, agosto e setembro), houve 175 transações de locação, um grande número para o período. Foram registradas também 16 transações de venda. Apenas duas dessas aquisições não foram feitas por fundos de investimentos imobiliários, os FIIs.

Algumas transações em destaque:

Não é novidade para ninguém sobre o quanto o mercado de e-commerce está em expansão e cresceu nesse período pandêmico.

A maior transação realizada foi a Luft Logistics, que alugou 114.306 mil em Cajamar para fazer a operação da Amazon.

A própria Amazon alugou diretamente 23.500 mil m² no Parque Logístico e pré-locou mais de 17 mil m².

A Magazine Luiza, a queridinha do investidor de ações, fez 3 novas locação, de 29 mil m² no Jas 3 Hidrolândia; 6.596 m² na Bresco Contagem e 5.720 m² no Mega Centro Logístico Itajaí.

O Mercado Livre foi a empresa que mais locou espaços neste 3° trimestre. Foram 5 novas locações totalizando um número de 60.049 mil m², com destaque para o Bresco Bahia com 38.142 mil m².

Análise de preço

Comparando o período da pré-pandemia e o movimento do mercado durante a pandemia, vemos:

Pré-pandemia, do 1° trimestre de 2019 até 1° trimestre de 2020 e na pandemia, entre o 2° e 3° trimestre de 2020.

Na pré-pandemia, o preço médio transacionado é de R$ 16,82 o m² para locação em condomínio logístico, o que mostra um desconto de 12%. Isso considerando 100 transações registradas no período.

Na pandemia, o preço médio transacionado foi de R$ 19,07, com uma média de desconto de 13%.

O que acontece é que os imóveis locados na pandemia são imóveis mais caros, melhor localizados, mais próximos da cidade de São Paulo e de outros eixos importantes.

Novo estoque

Sobre o novo estoque, foram adicionados mais de 293 mil m² distribuídos em 10 empreendimentos, sendo 8 expansões. Entre as principais entregas, estão o GLP Jundiaí III e o Bresco Bahia que somam juntos 128 mil m².

Estado de São Paulo

O estado de São Paulo corresponde a mais de 85 mil m² do mercado nacional. A absorção líquida no 3º trimestre foi de 192 mil m².

Análise do raio de 30 km

No raio de 30 km, a partir do centro da cidade de São Paulo, a pesquisa da Buildings apontou 133 condomínios, com taxa de vacância de 13,4%, absorção líquida de 51 mil m², com um estoque de 4,7 milhões de m². A média de preço pedido foi de R$ 21 por m². É uma região mais cara por estar mais próxima ao centro da cidade.

E o comportamento do preço de média transacionada foi de R$ 18,07 por m², com um desconto de 13%.

Análise do raio de 30 – 60 km

No raio de 30 a 60 km de São Paulo existem 81 condomínios com um estoque de 4,5 milhões de m². No fechamento do 3º trimestre a absorção fechou em 122 mil m², bem maior se comparada ao raio de 30 km.

O preço médio pedido é de de R$ 17,96, e o transacionado R$ 15, 42, com um desconto de 13%.

Raio maior que 60 km

Quando olhamos para os condomínios que estão no raio acima de 60 km da cidade de São Paulo, são 107 condomínios, com taxa de vacância de 21,7% (a maior entre os cenários analisados), com uma absorção líquida ainda positiva de 18 mil m², e um preço pedido bem mais competitivo: R$ 15,3 por m². O transacionado foi de R$ 15,15.

Mercado de escritórios no Rio de Janeiro

Analisando o mercado de edifícios corporativos da cidade do Rio de Janeiro, ele segue estável nos últimos anos. De um mercado em que há 670 edifícios corporativos, a taxa de vacância é de 22,8%. Nos últimos três trimestres a taxa teve um pequeno aumento. O motivo dessa pequena alta são as devoluções de escritórios.

Detalhes da Absorção Líquida no 3° trimestre

Basicamente houve a devolução de 40 mil m² e 25.600 mil m² locados. O resultado do trimestre é uma absorção líquida negativa de -14,4 mil m². Sobre as locações desse trimestre, elas ocorreram basicamente no Centro e Barra da Tijuca.

Transações em destaque: Naturgy (5.600,00 m²), Petros (2.070,00 m²), MPRJ (3.180,00 m²) e InvestSmart (1.280,00).

Edifícios de alto padrão do Rio de Janeiro

O comportamento de preço está ajudando o Rio de Janeiro a não sofrer tanto.

Quando olhamos para a evolução da taxa de vacância corporate classe A, ela saiu de quase 50% em 2017 e agora está estagnada em 38,8%. Essa quebra da tendência da queda da vacância aconteceu muito por conta da pandemia.

Nesse universo o registro foi de uma absorção líquida positiva de 6,7 mil m². O número é pequeno mas mostra que o mercado classe A, mesmo no período de crise de saúde tem conseguido atrair as empresas.

Um dado importante para fechar essa análise é que existem no RJ 18 prédios que possuem 100% de vacância desde 2017, sem locar nada (eles representam 15% dos prédios de alto padrão da cidade). Sem esses edifícios a vacância estaria em 23%.

Análise do mercado de escritórios em São Paulo

Analisando o cenário paulista de edifícios corporativos (sem considerar os prédios office, de salas pequenas) estamos falando de um mercado de 1.542 edifícios, com 11, 1 milhões de m².

A taxa de vacância subiu de 13,3% no 1° trimestre de 2020, depois foi para 14,5% no 2° Tri e agora chegou em 16% no 3° Tri. Isso aconteceu principalmente pela absorção líquida negativa que foi muito alta.

Edifícios com devoluções/locação

  • Em 2T2019 foram 142 devoluções e 196 locações
  • Em 3T2019 foram 131 devoluções e 215 locações
  • Em 2T2020 foram 189 devoluções e 65 locações
  • Em 3T2020 foram 225 devoluções e 90 locações

Regiões primárias

Ao falar sobre localização, dos 1.500 edifícios corporativos da cidade, 740 estão nas regiões primárias, que representa 6,1 milhões de m². Essas regiões são: Paulista, Faria Lima, Nova Faria Lima, Vila Olímpia, Berrini e Chucri Zaidam.

Como essas regiões primárias têm se comportado nesse período de pandemia?

No 1° trimestre de 2020, o último sem pandemia, a taxa de vacância registrava forte tendência de queda: 8,7%. Logo depois, no 2° trimestre, ela subiu para 10,5% e agora está em 13,2%, obviamente por causa das devoluções.

Ao fazer um comparativo dos edifícios de alto padrão fora das regiões primária versus os edifícios B e C nas regiões primárias, quais edifícios têm se mostrado mais resilientes nesse 3º trimestre?

Classe B e C (região primaria)

  • 14,8% taxa de vacância

Classe A (região não primaria)

  • 28,7% taxa de vacância

Os imóveis que estão nas regiões primárias, mesmo sendo de classes B e C, na média, performaram melhor do que os imóveis de alto padrão que estão fora desse eixo.

Universo classe A

A taxa de vacância chegou em 16% neste 3º trimestre de 2020. Nas regiões primárias, a taxa de vacância está em 11,7%.

A absorção líquida teve o maior registro negativo da série histórica, desde 2005: -54,4 mil m², é um marco na devolução do mercado classe A.

Analisando as devoluções e locações nesse universo no 2° trimestre foram 44 devoluções e 17 novas locações. Já no 3° trimestre foram 55 devoluções e 23 novas locações.

Taxa de vacância

Quando olhamos para o histórico, a taxa de vacância em 2016 chegou a ser de 25%, agora está em 16%. Além do grande volume de devoluções, a taxa também foi impactada pela entrega em julho de 2020 do edifício Birmann 32 na região da Faria Lima. O prédio icônico da cidade tem uma área locável total de 50.700 m² e já foi entregue 60% locado, principalmente por empresas de tecnologia.

Performance por região

Falando sobre performance de região, no evento anterior de julho, trouxemos as regiões que mais sofreram no 2° trimestre.

Como é possível observar nenhuma dessas regiões tinha tendência de devolução de espaços no 1° trimestre de 2020. As regiões que mais estavam absorvendo eram Berrini e Chucri Zaidan. Nova Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia não tinham espaços grandes para locação, para absorver novas empresas. Por isso, a Berrini e Chucri foram o escape.

As regiões da Berrini e Chucri Zaidam, ainda que primarias, estão sofrendo mais do que outras na cidade.

Outro dado que trazemos são os espaços ofertados, escritórios que hoje ainda estão ocupados, mas que as empresas ocupantes já informaram que vão devolver os espaços. A região da Nova Faria Lima registra o maior número, 20.900 m² de devoluções anunciadas. Mas esse número pode não se refletir na taxa de vacância dos próximos trimestres por ser uma região muito competitiva e que desperta o interesse de diversas empresas.

Comportamento do preço

Quando olhamos as transações do universo classe A, temos:

Faria Lima e Nova Faria Lima

No período pré-pandemia o preço mensal de aluguel do m² era transacionado por R$ 129,00.

No período da pandemia (2º e 3º trimestre de 2020) foi para R$ 176 m², ou seja, um crescimento forte nos preços transacionados. Muito dessa alta tem a ver com os valores transacionados no Birmann 32, um dos prédios mais caros da cidade. Mesmo quando retiramos os valores transacionados nesse edifício, o valor ainda registrou alta, R$ 133 por mês m².

Berrini e Chucri Zaidan

No período pré-pandemia o preço era R$ 92 m². Na pandemia registrou uma leve queda e foi para R$ 90,00.

>> Receba a apresentação de mercado completa em PDF.

O que podemos esperar para o futuro?

Ainda para 2020, existe atividade construtiva com a projeção de 9 empreendimentos para serem entregues.

As projeções de entrega para 2021 também são fortes. Somados todos os edifícios com previsão de entrega para 2021 são mais de 155 mil mil m² de novo estoque na cidade.

Projeção da taxa de vacância no classe A para 4° trimestre de 2020

Se a absorção líquida for zero, muito provavelmente a taxa de vacância subirá para 19,9%. Se a absorção líquida for de -54,4 mil (como aconteceu no 3° trimestre), a taxa de vacância chegará em 21,19%.

Se viermos para uma líquida de -71,9 mil, chegaremos em 21,60% de taxa de vacância. E se chegarmos numa absorção de -126,3 mil (o pior dos cenários), chegaremos em 22,87% de taxa de vacância. Acreditamos que a taxa de vacância no universo classe A, pela experiência que já temos, ficará entre o cenário 1 e 2, cerca de 21,5 %.

Confira a íntegra da transmissão do evento abaixo:

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