Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa
Dados da Buildings mostram diferenças entre o raio de 30 Km da capital e o interior. Enquanto o interior concentra o maior volume de locações, regiões próximas a São Paulo apresentam contrastes expressivos em vacância, atividade construtiva e preços transacionados.
São Paulo, 21 de outubro de 2026 – A distribuição das locações logísticas em São Paulo revela um mercado mais complexo do que a simples divisão entre capital e interior. No acumulado de 2026 apresentado ao público durante o Buildings Summit 2026, em 07/10, o estado paulista registra aproximadamente 2,9 milhões de metros quadrados locados. O equivalente a 46% do volume nacional.
O interior lidera esse movimento, com 1,22 milhão de metros quadrados distribuídos em 117 movimentações. Em seguida, aparece a saída Leste, com 926,4 mil metros quadrados e 52 movimentações. Já a saída ABC soma 318,5 mil metros quadrados em 20 movimentações.
Cajamar registra 189,3 mil metros quadrados em 14 movimentações. Por sua vez, a saída Oeste reúne 141,8 mil metros quadrados em 37 movimentações, enquanto a saída Sul contabiliza 109,3 mil metros quadrados em 14 movimentações.
A diferença entre volume e quantidade de movimentações merece atenção.
A saída Oeste, por exemplo, registra mais operações do que Cajamar, mas apresenta um volume total locado menor. Isso demonstra que a leitura do mercado exige mais do que observar a quantidade de contratos: a metragem movimentada também altera a interpretação da atividade regional.
Além disso, a concentração de grandes operações pode influenciar significativamente os resultados de cada região. Por isso, acompanhar apenas o volume total pode esconder diferenças importantes no perfil das locações. Para conhecer esse cenário no detalhe, acesse o Buildings CRE Tool
Raio de 30 Km e interior: estoques próximos, construção desigual
A comparação entre os condomínios logísticos situados no raio de até 30 quilômetros da capital e aqueles localizados nas demais regiões do interior evidencia dois mercados de dimensões próximas, mas com ritmos diferentes de expansão.
Segundo a Buildings, o raio de 30 quilômetros reúne 254 condomínios prontos para ocupação e 12,5 milhões de metros quadrados de estoque. O interior contabiliza 237 condomínios e 10,2 milhões de metros quadrados.
A taxa de vacância, por outro lado, apresenta pouca diferença: 4,4% no raio de 30 quilômetros e 4,5% no interior. Portanto, os dados não apontam uma vantagem expressiva de disponibilidade para nenhuma das duas áreas nesse indicador.
A diferença aparece com mais força na atividade construtiva. As regiões situadas até 30 quilômetros da capital somam 1,324 milhão de metros quadrados em construção. No interior, o volume chega a 530 mil metros quadrados.
Na prática, o raio de 30 quilômetros concentra aproximadamente duas vezes e meia a atividade construtiva registrada no interior. Esse contraste levanta uma questão importante para o setor: até que ponto a proximidade da capital continua justificando a concentração de novos empreendimentos?
A resposta depende das necessidades de cada operação, mas os números mostram que a expansão imobiliária não acompanha apenas a disponibilidade atual. Também reflete a expectativa de demanda e as estratégias dos desenvolvedores. Leia também: Buildings Summit 2026 reúne quase 1000 profissionais e apresenta os principais movimentos do Real Estate
Vacância regional: o raio de 30 Km também abriga mercados distintos
A taxa de vacância praticamente igual entre o raio de 30 quilômetros e o interior não significa que todas as regiões ofereçam condições semelhantes para a ocupação. Quando o recorte se torna mais específico, surgem diferenças relevantes.
A região Oeste reúne 85 condomínios prontos e 2,532 milhões de metros quadrados de estoque. Sua taxa de vacância é de apenas 1,9%, a menor entre as regiões analisadas.
A saída Leste, por sua vez, conta com 55 condomínios e 3,76 milhões de metros quadrados de estoque. A vacância chega a 3,2%, enquanto a atividade construtiva alcança 727,5 mil metros quadrados.
Esses números colocam a saída Leste em evidência. Além de apresentar o maior estoque entre as regiões dentro do recorte comparativo, ela concentra o maior volume de construção desse grupo.
A combinação entre estoque elevado e atividade construtiva expressiva merece acompanhamento. Afinal, a absorção futura precisará acompanhar a entrada de novos espaços para evitar uma eventual pressão sobre a disponibilidade.
Cajamar, ABC e Sul mostram outras configurações
Cajamar registra 34 condomínios prontos, 3,1 milhões de metros quadrados de estoque e vacância de 5,1%. A atividade construtiva soma 242,1 mil metros quadrados.
Na saída ABC, o levantamento da Buildings identifica 41 condomínios, estoque de 1,655 milhão de metros quadrados e vacância de 4,6%. A região possui 124 mil metros quadrados em construção.
Já a saída Sul apresenta o quadro mais pressionado entre as seis regiões comparadas: vacância de 10,1%, estoque de 1,421 milhão de metros quadrados e 230 mil metros quadrados em atividade construtiva. O recorte contabiliza 39 condomínios prontos.
A diferença é significativa.
Enquanto Oeste e Leste apresentam vacâncias inferiores a 4%, a saída Sul supera 10%. Portanto, uma análise baseada apenas na distância da capital não explica as condições de ocupação de cada mercado.
Para proprietários, investidores e ocupantes, esse contraste reforça a importância de avaliar cada submercado individualmente. A localização continua relevante, mas os indicadores regionais ajudam a dimensionar melhor as condições de disponibilidade.
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Preços transacionados: a saída Leste chama atenção
O comparativo de preços transacionados de locação entre 2025 e 2026 apresentado no Buildings Summit acrescenta outra camada à análise regional. As faixas exibidas variam de maneira expressiva entre as regiões, especialmente na saída Leste.
No interior, o gráfico apresenta valores entre R$ 20 e R$ 30 por metro quadrado. Na saída Sul, a faixa vai de R$ 25 a R$ 55. Em Cajamar, os valores aparecem entre R$ 25 e R$ 48.
Na saída ABC, o intervalo começa em R$ 30 e chega a R$ 65 por metro quadrado. Já na saída Oeste, a faixa apresentada vai de R$ 35 a R$ 50. O destaque é a saída Leste, com valores exibidos entre R$ 40 e R$ 130 por metro quadrado.
Esses intervalos não devem ser interpretados como médias regionais. Eles não permitem concluir que todos os imóveis da região negociem nos mesmos patamares.
Ainda assim, a amplitude observada na saída Leste chama a atenção.
A diferença entre os extremos do intervalo é muito superior à registrada nas demais regiões. O dado provoca uma reflexão sobre a heterogeneidade dos valores praticados dentro de um mesmo mercado regional.
Também vale observar que o interior combina o maior volume de locações com a faixa de preços mais baixa entre as apresentadas. Isso não significa, por si só, que a região seja a alternativa mais econômica para qualquer operação.
Grandes locações ajudam a explicar a dinâmica do mercado
As maiores operações registradas até o terceiro trimestre de 2026 ilustram a importância das grandes movimentações para o mercado logístico paulista. A maior delas é a pré-locação do BTS MeLi Campinas, destinado ao Mercado Livre, com 460 mil metros quadrados. Leia também: Para além de São Paulo: qual a nova rota da logística nacional?
A Shopee também aparece entre as principais operações, com a pré-locação de 245,5 mil metros quadrados no Marq Logistics Guarulhos III. Outra operação do Mercado Livre envolve 84 mil metros quadrados no CL Marginal Tietê, enquanto a Shopee pré-locou 102,5 mil metros quadrados no Parque Logístico Guarulhos II.
O levantamento também registra uma locação de 75 mil metros quadrados para o Mercado Livre no CL Imigrantes 6 – CLIR Miracema. Esses exemplos mostram a presença de grandes operadores em diferentes localidades do estado, sem concentrar todas as operações em uma única região.
A escala dessas transações também ajuda a contextualizar os volumes regionais. Uma única operação de 460 mil metros quadrados, por exemplo, representa uma parcela expressiva do total locado em muitas das regiões analisadas. Para conhecer todas as locações do período em detalhes, acesse aqui.
O que os números indicam para as próximas decisões do setor?
O retrato do terceiro trimestre de 2026 combina baixa vacância, diferenças importantes entre submercados e forte concentração da atividade construtiva no raio de 30 quilômetros da capital.
Ao mesmo tempo, o interior lidera o volume de locações, enquanto a saída Leste se destaca tanto pela atividade construtiva quanto pela amplitude dos preços transacionados apresentados. Já a saída Oeste registra a menor vacância entre as regiões detalhadas, e a saída Sul apresenta o maior índice.
Esses contrastes reforçam que o mercado logístico paulista não pode ser analisado como um bloco homogêneo. A distância da capital, isoladamente, não explica a disponibilidade, os preços ou o ritmo de expansão de cada região.
Para o setor, a provocação central é direta: a próxima decisão de localização deve priorizar a proximidade da capital ou o equilíbrio entre disponibilidade, preço e perspectiva de oferta?
Os dados da Buildings não oferecem uma resposta única. Eles mostram, porém, que cada região apresenta uma combinação própria de estoque, vacância, construção e movimentação de locações. É justamente essa leitura granular que pode tornar as decisões imobiliárias mais consistentes.
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