Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa
Oportunidades à vista: Minas Gerais e Espírito Santo sob a lente dos dados da Buildings.
São Paulo, 20 de março de 2025 – O cenário logístico brasileiro continua sendo a bola da vez. E promete avançar ainda mais nos próximos anos. Para se ter ideia, o setor de condomínios soma 39,3 milhões de m² de estoque pronto para ocupação em todo o Brasil, refletindo um crescimento robusto e contínuo.
Segundo dados do Buildings CRE Tool, nos próximos anos, o aquecimento do mercado promete entregar 4,7 milhões de m² atualmente em construção.
Deste montante, 2,6 milhões de m² estão na região Sudeste. Com quase 2 milhões apenas em São Paulo, o maior polo logístico brasileiro. Leia mais aqui: Mercado logístico nacional dobra de tamanho em uma década
Contudo, apesar de São Paulo tomar a dianteira do setor, Minas Gerais e Espírito Santo também têm apresentado dinâmicas contrastantes de crescimento.
Minas Gerais e Espírito Santo em ascensão
De acordo com o Buildings CRE Tool, ao longo de 2024, Minas expandiu seu estoque – saindo de 3,2 milhões de m² no primeiro trimestre para 3,8 milhões no quarto trimestre de 2024.
Enquanto isso, o Espírito Santo demonstrou notável eficiência, ao receber mais de 190 mil m² de novo estoque nos três primeiros trimestres do ano.
Este panorama de crescimento e movimentação é ainda mais complexo com a iminente Reforma Tributária. Ela promete redesenhar as operações logísticas em todo o país.
Minas Gerais, com um estoque de 3,8 milhões de m² distribuídos em 87 condomínios logísticos (todas as classes), viu um aumento significativo em sua oferta em 2024.
Nada menos que 598 mil m² de novos espaços foram entregues, com 224.417 m² apenas no quarto trimestre.
Além disso, a atividade construtiva no estado mineiro continua aquecida, com 330.439 m² em desenvolvimento. Do mesmo modo, a absorção líquida de 89 mil m² no quarto trimestre, embora respeitável, foi menor que nos trimestres anteriores.
O descompasso entre oferta (novas entregas) e demanda resultou em um aumento na taxa de vacância, que saltou de 10,32% no início do ano para 14,13% no final do quarto trimestre. Este aumento sinaliza um mercado em busca de equilíbrio.
Apesar dos desafios de vacância, o preço médio pedido por metro quadrado em Minas Gerais é de R$ 26,45, mantendo-se na média dos trimestres anteriores.
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Espírito Santo: absorção eficiente e vacância em queda
Já o Espírito Santo se destaca pela eficiência na absorção de espaços logísticos, vindo de uma sequência de cinco trimestres consecutivos com resultado positivo.
Com um estoque total de 1,6 milhão de m² em 32 condomínios (todas as classes), o estado capixaba alcançou quase 280 mil m² de absorção líquida positiva na somatória dos quatro trimestres. Esse indicador é a diferença entre locações e devoluções de espaços.
A oferta de novos espaços no Espírito Santo foi mais contida, com apenas 3.400 m² entregues no quarto trimestre, totalizando 197 mil m² ao longo de 2024.
No entanto, a absorção líquida de 40 mil m² no quarto trimestre, somando 279 mil m² no ano, superou a oferta.
O resultado mais impressionante do Espírito Santo é a queda na taxa de vacância. Esta despencou de 8,79% no primeiro trimestre para 4,61% no último trimestre. Isso demonstra uma demanda forte e um mercado bem ajustado.
Já o preço médio pedido por metro quadrado no estado fechou o último trimestre em R$ 24,27, ligeiramente abaixo de Minas Gerais, tornando-o uma opção atraente para empresas em busca de eficiência de custos.
Extrema: o diamante logístico de Minas
Dentro de Minas Gerais, a cidade de Extrema se destaca como um polo logístico em ascensão. Com 15 condomínios logísticos e um estoque total de 1,2 milhão de m², a região atrai investimentos e empresas em busca de localização estratégica.
Nesse sentido, Extrema recebeu 154 mil m² de novo estoque no último trimestre e 246 mil m² ao longo de 2024, impulsionando seu crescimento.
Além disso, a região apresentou quase 75 mil m² de absorção líquida positiva no último trimestre, demonstrando sua capacidade de atrair ocupantes.
Apesar de um aumento na taxa de vacância para 10,8% no quarto trimestre, este resultado não é motivo de preocupação, pois reflete o grande volume de novas entregas (que precisam de tempo para serem locadas), mas o mercado segue absorvendo bem as ofertas.
Já a média de preço de locação pedido em Extrema subiu para R$ 28,47, superando o trimestre anterior, indicando valorização da região.
Reforma Tributária: um novo capítulo na Logística Brasileira
Aprovada pelo presidente da República, a Reforma Tributária e a Lei Complementar 214/2025 trarão mudanças significativas para o setor logístico. A extinção dos incentivos fiscais regionais a partir de 2032 e a mudança no critério de incidência do imposto, agora baseado no destino das mercadorias, exigirão uma reavaliação das operações logísticas.
Notícia do portal Mundo Logística (05/2025) aponta que empresas localizadas em estados como Espírito Santo e Minas Gerais, que se beneficiam de incentivos fiscais, podem precisar reavaliar suas estratégias.
A extinção gradual do ICMS, começando em 2029, também afetará o setor de transporte. A priorização de requisitos operacionais sobre benefícios fiscais levará a uma reestruturação logística.
Nesse sentido, o mercado logístico em Minas Gerais e Espírito Santo apresentam oportunidades e desafios distintos (e futuros), conforme dados mencionados anteriormente e essa nova dinâmica tributária.
Por fim, a Reforma Tributária adiciona uma camada de complexidade, exigindo que empresas e investidores adotem estratégias adaptáveis para navegar neste novo cenário. Para conhecer mais sobre os dados do mercado imobiliário logístico, clique aqui.
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