Após dois meses e meio desde o início do ano, já é possível fazer algumas avaliações e previsões do que virá pela frente. Apesar dos desafios outrora enfrentados, tanto o mercado imobiliário quanto o setor de fundos imobiliários de escritórios e logístico seguem otimistas; ora por recuperação, ora por crescimento.
E claro, nessa celeuma, a retomada da economia é fundamental para experimentarmos dias melhores. Quando isso ocorrer, o setor de FIIs voltará a florescer.
Afinal, eles sofreram e tiveram algumas baixas nestes dois anos e meio de pandemia. Isso aconteceu com as devoluções de escritórios, numa ponta, causando a perda ou redução dos dividendos de aluguéis. Por outro lado, na outra ponta, o crescimento do setor logístico alçou novos voos.
No final do ano passado, no entanto, diversas gestoras e especialistas da área se mostraram otimistas para 2023. Elas apontaram oportunidades de investimentos no mercado real e aumento da renda dos FIIs de diferentes setores. Para conferir, leia: Fundos imobiliários em 2023: confira as perspectivas de 8 gestoras
É correto pensar que, quando os juros estão altos (como é o caso agora no Brasil), os fundos imobiliários, como um todo, tendem a se desvalorizar. Isso ocorre com outros ativos da bolsa de valores também, como as ações. Sendo assim, é normal que no cenário atual tenha ocorrido queda nas cotações. Isso ocorre em muitos casos.
A fim de conhecer melhor o setor de fundos de escritórios e galpões logísticos pela visão de um especialista da área, a Buildings conversou com João Toazza, sócio-diretor da Hedge Investments. O gestor compartilhou conosco sua percepção sobre o mercado imobiliário, projeções para a economia em 2023 e as oportunidades efetivas deste ano.
O que é possível avaliar de real
A Hedge Investments é uma gestora que atua em real estate e multimercado, com foco em fundos imobiliários. Possui extensa grade de produtos nos diversos segmentos. Além disso, segundo João Toazza, a empresa trabalha com uma equipe com ampla experiência. Na ativa há 20 anos, atualmente conta com aproximadamente R$ 8 bilhões sob gestão.
Se no ano passado, a guerra presidencial foi um divisor de águas e opiniões e causou incertezas ao mercado, nossa primeira atitude foi pedir que ele avaliasse o que já se pode esperar e observar do trabalho do novo governo eleito.
João Toazza, sócio-diretor da Hedge Investiments, conversou com a Buildings.
Para Toazza, um dos principais desafios para o novo governo será na coordenação de iniciativas que demonstrem um compromisso firme em promover a sustentabilidade fiscal do país.
“Apesar de o começo do ano não ter sido o que esperávamos, continuamos otimistas que ao longo dos próximos meses o governo se ajustará e achará o seu caminho. Isso passa pela recuperação econômica e por políticas públicas, como as reformas tributária e administrativa, além da definição de uma ancoragem fiscal. Tudo isso permitirá a redução dos juros e com isso a retomada de uma perspectiva positiva para os mercados de renda variável no Brasil”, explica.
Desempenho do mercado imobiliário
Ainda segundo ele, este processo que impacta o crescimento do país, tem relação direta com o desempenho do mercado imobiliário.
“Seja na demanda por ocupação de escritórios, nível das vendas do varejo que determina o resultado dos shoppings, busca por armazéns de armazenagens, venda de imóveis residenciais ou viabilidade de novos projetos, tudo está inter-relacionado e precisa do mesmo nível de atenção”.
Quando questionando sobre as estratégias das empresas gestoras de FII para este ano de retomada e os próximos anos, ele ressalta que entendem que o principal foco dos gestores agora deve ser na performance dos imóveis, fruto das locações.
“Este objetivo passa por iniciativas, tais como a proximidade com os inquilinos e atenção aos movimentos de mercado, visando que seus ativos estejam aderentes às demandas e mudanças nas operações. Não podemos esquecer que momentos como estes podem apresentar oportunidades atrativas de investimentos”, ressalta.
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Bons resultados do mercado de escritórios
O comportamento do mercado de escritórios de São Paulo para o pós-pandemia foi outro tema discutido. Com os resultados apresentados no 4T de 2022, muito se fala que a recuperação do setor já se consolidou. Para se ter ideia, a absorção líquida alcançou em 2022 um resultado positivo de quase 130 mil m².
Isso significa que depois de dois anos de mais devoluções que absorções de espaços comerciais (também em razão da entrega de novos empreendimentos), em 2022 o mercado consolidou apresentou um resultado interessante.
Com esses dados, o gestor concorda que o pior momento, de fato, ficou para trás.
“No processo do ciclo imobiliário, entendemos que o aumento da taxa de vacância já passou para ativos corporativos de alto padrão de São Paulo. Entretanto, a velocidade do processo de recuperação vai depender de região para região, além do crescimento sustentável do país e da necessidade das empresas de expansão da área ocupada”.
Da mesma forma, o mercado de escritórios do Rio de Janeiro demonstrou certa reação nos dados de absorção líquida do 4T/2022. No resultado da somatória dos quatro trimestres de 2022, o resultado foi positivo em quase 45 mil m². E também houve redução da taxa de vacância no universo corporate classe A.
“Também acredito que o mercado seguirá reagindo, entretanto, em função da economia do Rio de Janeiro ser menos diversificada e mais dependente de setores específicos da economia, acreditamos que a recuperação será mais lenta”.
Quais as perspectivas para os FIIs
Um grande volume de investidores pessoas físicas chegaram ao mercado nos últimos anos. Para se ter ideia, o número de investidores de fundos imobiliários superou a marca de 2 milhões, de acordo com boletim mensal da B3, divulgado em fevereiro.
Notícia da InfoMoney aponta que em janeiro o mercado ganhou novos 63 mil cotistas de FIIs, totalizando 2,062 milhões. O número é quase dez vezes maior do que o registrado em dezembro de 2018 – 208 mil, como mostra os dados da B3.
Quanto à maturidade deste mercado, o gestor acredita que ainda há muito espaço para crescer.
“Quando comparamos a quantidade de investidores que acessa o mercado de capitais, sobretudo investindo em cotas de fundos imobiliários, fica evidente que este mercado ainda está se desenvolvendo. E caso tenhamos as condições macro que falamos, ainda há grande potencial de crescimento”.
Desafios e oportunidades
De igual maneira, o setor teve baixas nos últimos anos por causa da pandemia. E continuará passando por riscos de evasão de investidores, até pela dinâmica do mercado.
“Enxergamos como maior risco para este investimento a estabilidade econômica e a redução das taxas de juros, tão importantes para o mercado imobiliário. Ainda assim, vale ressaltar que no ano de 2022, em que muitos investidores migraram seus recursos da renda variável para renda fixa, a classe de fundos imobiliários continuou a atrair novos investidores, mesmo em ritmo mais lento. Estamos entendendo que se trata de um veículo de investimento democrático, com perfil complementar a muitas classes de investimentos e com papel importante, inclusive, na formação previdenciária de muitos investidores.
A retomada e a recuperação do setor de shoppings centers desde o final de 2022 é outro destaque positivo.
Com o setor apresentando os atuais resultados, os fundos imobiliários tendem a ter uma melhor performance. Toazza destaca, inclusive, o bom retorno dos FIIs administrados pela Hedge.
“Temos verificado que, de um modo geral, os shoppings consolidados e que se situam em regiões desenvolvidas têm retomado seu resultado com consistência ao longo dos últimos trimestres. Neste sentido, os fundos da Hedge que atuam neste segmento têm se beneficiado. De igual forma, eles têm repassado esta recuperação por meio dos rendimentos aos seus investidores”, finaliza.
O Investimento imobiliário é uma ótima opção para quem busca segurança e estabilidade financeira.