A Buildings entrevistou Clarisse Etcheverry, Fundadora e CEO da EREA, sobre o mercado de condomínios logísticos. A especialista compartilhou sua análise sobre a grande expansão do setor logístico e suas perspectivas para o ano de 2023.
Recentemente publicamos um artigo sobre o forte aquecimento do mercado logístico brasileiro – que em 2022 deverá receber ao todo 3,6 milhões de m² de novo estoque, dos quais, até o fechamento do 3º trimestre, 2,5 milhões de m² já foram entregues. Leia artigo completo aqui: Mercado logístico brasileiro recebe 3,5 milhões de m² de novo estoque em 2022
O resultado da grande movimentação do setor aparece no número de entregas de novos condomínios logísticos e industriais em todo o Brasil. Destaca-se São Paulo, o maior estado logístico do Brasil, além do volume de estoque total absorvido pelo mercado.
Impulsionado pelo e-commerce desde o início da pandemia, e consolidado no período mais intenso da crise sanitária, as compras on-line despontaram nos últimos dois anos.
Em primeiro lugar, o hábito dos consumidores por essa prática já existia. Exatamente por isso, as gigantes do setor alugaram, construíram e ocuparam muitos espaços para atender esse pico de demanda e ampliar suas operações.
Prova disso é o resultado apresentado apenas nos três primeiros trimestres de 2022: 2,5 milhões de m² de novo estoque em todo o país.
Para se ter ideia, em 2020 e 2021, o total de novos empreendimentos logísticos entregues durante os 4 trimestres desses anos foi de 1,6 milhão e 1,3 milhão de m², respectivamente.
E mais: a projeção de novo estoque para o 4T de 2022 é de 1,1 milhão de m².
Ritmo da absorção para 2023
Além disso, o volume de novo estoque entregue recentemente no mercado e os sinais de arrefecimento das vendas on-line, comprovado pela performance mais tímida da última Black Friday, traz questionamentos sobre o ritmo da absorção para 2023. Ainda que boa parte dos especialistas do setor acreditem, o novo estoque não vai crescer tanto quanto nestes últimos dois anos e meio. E há quem aponte resiliência e recuperação em alguns mercados específicos, dignos de novos investimentos.
De olho no desempenho do setor, no novo cenário político e econômico, altas taxas de juros e elevado custo de construção, oportunidades que os players abraçarão e desafios que terão de driblar, a Buildings conversou com Clarisse Etcheverry, CEO da EREA.
O bate-papo com a especialista teve o intuito de conhecer de perto sua análise da grande expansão do setor (e se isso ocorreu apenas por causa da pandemia), performance dos FIIs de logística, novos investimentos e perspectivas para o ano de 2023.
Cenário e números atuais do setor logístico
Clarisse Etcheverry (CEO da EREA)
De acordo com Clarisse Etcheverry, os números atuais do 3T de 2022 estão ratificando o movimento que já era observado pela EREA desde 2020, potencializado pelo ciclo da Covid-19.
“Quando houve o grande crescimento da absorção de galpões para atendimento de uma demanda potencializada pelo período da pandemia, também aconteceu uma grande quantidade de transações de venda de ativos, motivadas pelas baixas taxas de juros que na época impulsionaram as captações de FIIs. A região de São Paulo, principalmente, recebeu um volume de novas locações nesse período que também coincidiu com o grande volume de entrega de novos produtos, o que acabou movimentando demais o mercado de capitais do setor”, explica.
Ela ressalta que esse aquecimento acabou trazendo players de desenvolvimento justamente porque na época, apesar de já existir a pressão inflacionária nos custos de construção, a expectativa da rápida absorção e os valores de venda dos ativos, viabilizam os investimentos em novos projetos.
“Esse movimento de São Paulo, agora, tende a diminuir. Não terá o mesmo volume de construção ou entregas. A gente viu essa absorção líquida do setor com a entrega de novos espaços, mas não será mais assim daqui para a frente. As empresas já estão em posição de ocupação, a grande maioria delas, pelo menos. O crescimento de São Paulo será mais orgânico, fruto da forca natural de uma grande economia. Hoje a gente já vê o movimento das empresas, ou de estarem devolvendo um pouco seu espaço, ou usando de uma maneira mais cautelosa os espaços já contratados, tentando tirar um proveito maior daquilo que já está em carteira, reduzindo o ritmo de expansão e avaliando com precaução os custos operacionais.
Rumo da economia daqui para a frente
Essa cautela das empresas, de não investir de maneira tão agressiva no setor, segundo a visão de Clarisse, é justamente para entender o rumo da economia nos próximos meses e anos.
Por outro lado, quando se olha para o mercado logístico secundário, é possível ver demandas bastante interessantes. Destacam-se as regiões com incentivos fiscais e mercados onde os tomadores de espaços ainda necessitam de novos galpões para melhoria da malha atual de distribuição.
“Em algumas regiões secundárias onde não há tanto estoque disponível, refletindo baixas taxas de vacância, os valores de locação já apresentam crescimento. Como estas regiões têm custos de terreno mais baixos do que em São Paulo, a equação de retorno para os investidores pode fazer sentido. Principalmente para projetos de buit to suilt ou pré-locações, que incentivam o investidor pela redução do risco da vacância e ajudam a viabilizar uma locação mais atraente para o inquilino. Com os atuais patamares de custo de construção e juros, o risco da vacância acaba ganhando ainda mais importância na decisão de um novo investimento. Ou seja, conhecer profundamente o perfil da demanda de uma região, as necessidades dos locatários, a dinâmica das operações logísticas locais e incentivos fiscais, passam a ser o grande diferencial competitivo para quem quer investir no setor”.
Ela diz que em alguns lugares a oferta está maior que a demanda, e por isso, novamente se esbarra na conta alta.
“É preciso olhar o mercado com muito cuidado. Eu vejo alguns clientes da EREA, por exemplo, que são grandes investidores, com esse olhar mais reticente, aquietado. Com o pensamento de ‘vou me posicionar estrategicamente já precificando uma mudança da curva de juros e precificando também um crescimento dos preços de locação que vão ter de acontecer’. Inevitavelmente os inquilinos vão precisar absorver um pouco deste custo. Nós já temos alguns clientes, do nosso portfólio, que estão vendo assim”.
Soma-se a isso a necessidade e a vontade de as empresas terem iniciativa de onde construir. Ela destaca que existem algumas condições logísticas que encarecem os investimentos. E não se pode desconsiderar essa demanda.
“Muitos clientes não querem qualquer galpão, querem um que seja ideal para o seu negócio. Para mudar sua operação de um lugar a outro, precisam considerar isso. É mais um dificultador”.
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Números do setor: o mercado cresceu em volume de construção e entregas
Antes da pandemia, o Brasil tinha 640 condomínios logísticos; dois anos e meio depois já são 711 condomínios. A entrega de novos empreendimentos fez o estoque total chegar a 30 milhões de m², de acordo com os dados apurados pela Buildings.
“Como eu disse antes, acredito que essa movimentação foi deflagrada pela taxa básica de juros em patamares historicamente baixos. Com isso, houve um fluxo muito grande de capital para investir no setor, que já era um setor de interesse de muitos players”.
O e-commerce já vinha guiando o interesse dos investidores institucionais e a logística já vinha se destacando como uma classe de ativos extremamente resiliente e expansiva.
“Aí tivemos juros atraentes demais para não investir. O que a Covid-19 fez foi trazer uma capacidade operacional maior e os galpões que estavam sendo desenvolvidos, acabaram absorvendo essa demanda. Até porque não daria tempo de construir um galpão do zero para entregar na mesma velocidade da necessidade apresentada. Precisaria de pelo menos dois anos para colocar um empreendimento logístico do zero, com todas as características que ele precisa ter, de pé. Para operacionalizar”.
O ponto de vista de Clarisse corrobora com análises que o próprio mercado aponta: a de que o setor não teria usufruído dessa demanda se as empresas não estivessem com seus galpões prontos. Como se tivesse antecipado os eventos (oportunísticos) da crise.
“O que foi entregue em 2021, começou a ser construído em 2019 ou antes, dependendo do projeto. E já estávamos num patamar de juros bastante interessante”, ressalta.
Construção dos imóveis e preço do aluguel
O número de novos condomínios logísticos entregues em São Paulo, o maior polo logístico do Brasil, foi de 9 imóveis. Com isso, a quantidade total aumentou para 363. Já o estoque total subiu para mais de 16 milhões de m².
O preço médio pedido por locação também subiu: de R$ 20,36 (2T/2022) para R$ 21,16 (3T/2022).
Embora menor no 3T/2022, a absorção líquida fechou em mais de 470 mil m². Ou seja, o mercado cresceu.
A atividade construtiva é outro indicador que mede esse aquecimento: apresentou como resultado mais de 2,2 milhões de m².
Preço da locação precisa ser considerado
Agora, um fator de atenção é o preço da locação. A especialista aponta que o preço de locação de um galpão logístico é o resultado de dois fatores: custo da produção e demanda.
“Em algumas regiões, no estoque antigo, mesmo do mercado secundário, se você tivesse na mesma região um galpão pronto, por exemplo, com uma certa vacância e com preço pedido de R$ 18,00 o m². E houvesse um galpão novo, recém-entregue pelo valor de R$ 22,00 o m², qual seria a diferença para o inquilino?”
Ela esclarece que alguns investidores não enfrentaram o aumento do custo da construção; já outros, sim. Com isso, quando os galpões mais baratos e os lugares vagos começaram a ver a concorrência e a pensar sobre o valor pedido em relação ao vizinho, se há interesse de locação, por que deixar dinheiro na mesa?
“Houve um processo de ajuste de curva dos galpões existentes e um de aumento de impacto de custo da construção daqueles recém-construídos e foi aí que o mercado se equilibrou. Então, parte do aumento do preço foi em função da absorção de um pedaço do custo da construção e o custo de reposição dos imóveis aumentou e, ao mesmo tempo, em algumas regiões, a vacância foi diminuindo substancialmente. Então também uma parte do componente deste aumento foi do volume de locação deflagrado pela relação de oferta e demanda, mais demanda que oferta, na verdade”.
Ela ressalta que havia ativos vagos que estavam pedindo R$ 18,00 o m², e no mês seguinte ajustavam para R$ 19,00 mesmo sem alugar. E a justificava já era conhecida pelo mercado: era preciso repor o custo investido e/ou acompanhar a concorrência.
Sofisticação e tecnologia
O mercado logístico de proprietários não é mais o mesmo de anos atrás. Ele se sofisticou bastante, recorrendo à tecnologia e dados seguros e confiáveis.
“O acesso à informação e a própria existência de uma empresa como a Buildings, faz com que o mercado se eduque mais rápido. Informação é tudo. As pessoas, os investidores e as empresas estando mais bem informados, tendem a olhar o mercado de maneira diferente”, destaca.
Ela não tem dúvidas de que a informação vem sofisticando o setor. “Isso é excelente, faz com o mercado seja mais saudável e tome decisões de investimento melhor. A transparência só traz ganho. Eu sempre digo isso: o que mais quero é ter concorrentes que estejam bem informados, para que o mercado se torne mais qualificado. E isso funciona”.
Resiliência do setor e novos investimentos
O mercado secundário deve ser visto com cuidado além do mercado primário. Os produtos são iguais, mas é importante criar projetos que sejam aderentes com a demanda daquela região e daquele público consumidor.
“As necessidades do público-alvo do Nordeste não são, necessariamente, as mesmas do público de São Paulo. Por isso acho que os desenvolvedores devem olhar com cautela para o perfil dos inquilinos, para atender a demanda existente ali. E isso, para o mercado secundário é ainda mais importante. Em São Paulo, pelo tamanho e volume, há mais tolerância a erro de produto. No secundário, isso é ainda mais relevante”.
Momento pé no freio
Pela questão política e econômica que o Brasil enfrenta, Clarisse diz que investidores irão se manter com o pé no freio. “Eu vejo que neste momento há um olhar mais para dentro do negócio. Também vimos um movimento mais recente de esperança com ânimo pela inserção do Brasil no cenário global em posição de potencial vantagem, ou ao menos uma boa alternativa dentro dos emergentes, por suas fontes energéticas, commodities, volume de economia e regime democrático”.
Em alguns casos, o custo de valor de investimento dos FIIs está mais baixo que o custo de reposição dos ativos que ele tinha. Trata-se de uma relação em desequilíbrio, que para investidores profissionais, com visão de longo prazo, esta equação pode ser entendida como uma grande oportunidade de entrada em um setor que tradicionalmente é uma alternativa interessante para a diversificação, principalmente em economia com pressão para inflação e volatilidade.
“O que chama a atenção do mercado logístico é que os fundos que têm essa estratégia, os maiores FIIs com portfólios maiores, ainda com uma taxa de juros tão alta, como se tem hoje em dia, já começam a apresentar uma recuperação e um melhor entendimento do investidor, operando com um desconto mais reduzido. E em alguns casos, com o valor de mercado até mais alto que os valores patrimoniais. Ou seja, o investidor entendeu, e isso também é mérito da qualidade dos gestores, que eles vão ficar a longo prazo”.
Veja nos quadros abaixo os 5 maiores fundos imobiliários de logística que estão com valores de mercado acima de seus valores patrimoniais. Compare a diferença da média ponderada do setor de logística com o de escritórios:
Esses FIIs são exemplos da resiliência do setor e demonstram que ainda há muito a ser feito. Os investimentos tendem a continuar, assim que a perspectiva econômica indicar uma redução dos juros.
Sobre a EREA
Com atuação em todo o território nacional, a EREA é uma empresa de gestão e consultoria imobiliária com foco no segmento logístico. Além disso, atende também os setores industrial, varejo e educacional. Os projetos da empresa são desenhados caso a caso em função das necessidades de cada cliente.
Um de seus destaques é ter uma equipe técnica multidisciplinar muito experiente e acreditar que tecnologia e Real Estate andam juntos.
As soluções que a EREA oferece são:
- Expansão logística e BTS
- Locação de galpões e last-mile
- Gestão de carteiras e contratos de aluguel
- Serviços de Desenvolvimento imobiliário
- Property Services
- Venda de imóveis e Investimentos
Muito obrigado pela matéria 👏👏