Aluguéis comerciais registram em abril a maior alta desde 2013; FIIs de tijolo surgem como oportunidade

Imagem: Unsplash

 

Em matéria publicada na Forbes em 29/06, Fernando Didziakas da Buildings avalia o volume de devoluções de imóveis entre 2020 e 2021.

Não é novidade para ninguém que o movimento de volta ao trabalho presencial se intensificou nos últimos meses. Com isso, o valor dos aluguéis comerciais registrou em abril a maior alta desde 2013, segundo o índice FipeZap+.

Na outra ponta, esse reaquecimento do mercado promove oportunidades para os fundos imobiliários (FII) de tijolo – aqueles que investem na compra de imóveis. Vale lembrar que eles vinham sofrendo com as altas vacâncias dos últimos anos, sobretudo no período mais intenso da pandemia.

O vice-presidente e economista chefe da DataZAP+,  Danilo Igliori, avalia que a perspectiva para o setor é positiva.

“No médio prazo, existe uma tendência de recuperação nos segmentos de imóveis corporativos, mas os fatores de atração para os empreendimentos deverão refletir as mudanças nos mercados de trabalho”, afirma.

No entanto, segundo o especialista, ainda é um momento incerto.

“Além da evolução do contexto pós-pandêmico, o momento é de muitas incertezas, globais e locais, sobre as dinâmicas de inflação e juros. Vale lembrar, entretanto, que o mercado de imóveis corporativos é bastante segmentado e, portanto, oportunidades de rentabilidade e maior demanda por espaço devem permanecer”, complementa Igliori.

Já Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária, avalia que o setor só deve avançar nos próximos meses.

“Quando avaliamos o volume de devoluções de imóveis entre 2020 e 2021 e o fato de que agora as novas locações e expansões já superam as devoluções nos últimos trimestres, é possível dizer que o pior já passou.”

Como é sabido, o preço do aluguel não é o único fator a se avaliar na hora de investir em um fundo imobiliário de tijolo. Ele afeta o desempenho dos ativos que não trouxeram grandes retornos no último ano, mas agora podem voltar a ser uma opção para os investidores.

Lajes corporativas apresentam-se como oportunidades

Entre os nove fundos imobiliários avaliados pela Economatica, apenas um obteve rentabilidade positiva em 2021. O FII Vbi Prime Properties (PVBI11) subiu 5,09% nos doze meses de 2021 e neste ano registra valorização de 1,32%.

A maior queda ficou para o fundo XP Corporate Macae FII (XPCM11), que perdeu 49,8% em 2021 e recuou mais 25% em 2022. No entanto, ele também foi o fundo que obteve a maior taxa de retorno com dividendos (dividend yield) no ano, de 9,61%.

O segundo maior pagador de dividendos do ano foi o Autonomy Edifícios Corporativos (AIEC11), cuja taxa foi de 7,45% em 2021 e 6,38% em 2022.

Para especialistas ouvidos pela Forbes, as cotas dos fundos de tijolos têm sido negociadas a valores descontados.

“Hoje, quando olhamos o preço das cotas e comparamos com o valor real dos imóveis, podemos perceber que elas estão bem abaixo do valor de mercado e do custo de reposição, o que pode representar um bom ponto de entrada”, diz Daniel Viana, do Inter Asset.

Para Marcelo Potenza, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA, o investidor pode fazer um bom negócio se adquirir as cotas com o objetivo de vendê-las no futuro a um preço mais alto.

“Os FIIs de tijolo, principalmente os de lajes corporativas, se apresentam como oportunidades de ganho de capital, visto que o yield médio desses fundos ainda não está tão atrativo se comparado, por exemplo, com o atual patamar da taxa Selic”, diz ele.

“Essa comparação não é a mais recomendada, porém, inevitavelmente, é a relação que o investidor pessoa física faz”, explica.

Imóveis de qualidade e bem localizados devem estar no radar

Marcelo Potenza alerta que é preciso escolher fundos que apostem em imóveis de qualidade e bem localizados.

“Se considerarmos os principais mercados para as lajes corporativas, que são São Paulo e Rio de Janeiro, há um potencial de aumento nos aluguéis e repasse de indexadores de contrato nas regiões premium do mercado paulistano, como Itaim Bibi, Faria Lima, Vila Olímpia e JK, e na Zona Sul do Rio de Janeiro, localidades que já registram baixas taxas de vacância e pouca oferta de grandes metragens”, diz.

Em sua visão, o restante das regiões ainda precisa passar por um processo de queda de vacância antes que os aluguéis comecem a subir.

Os especialistas do Itaú BBA e do Inter Asset lembram, entretanto, que os fundos são negociados na Bolsa de Valores e também são afetados pelo cenário macroeconômico.

Um bom reflexo disso é o IFIX, o principal índice de fundos imobiliários, que tem andado de lado nos últimos meses após atingir sua máxima de 3.240 pontos em janeiro de 2020. Apenas dois meses depois, em março, o índice atingiu a mínima histórica de 1.353 pontos. Em junho de 2020, o indicador voltou para a casa dos 1.800 pontos e desde então não se alterou de forma significativa. Ontem (28), o IFIX encerrou o pregão a 2.794 pontos.

“De maneira geral, o investidor pessoa física, que de acordo com dados da B3, representa aproximadamente 74% do total dos investidores de FIIs, ainda olha muito para o yield corrente dos fundos. Sendo assim, nos próximos meses, os fundos de ativos financeiros, ou seja, aqueles que investem em certificado de recebíveis imobiliários (CRIs), devem apresentar as melhores performances, pois seus proventos refletem a pressão inflacionária e o ciclo de aperto monetário que está em curso – inflação alta e juros altos se traduzem em rendimentos mensais maiores para esses fundos”, diz Potenza, do Itaú BBA.

“Os investimentos imobiliários têm como característica a reprecificação rápida, já que ela é baseada em expectativas e não tanto no acontecimento. Sendo assim, a partir do momento que a expectativa é de que o juros se estabilize, você já pode esperar um preço diferente”, diz Viana, do Inter Asset.

A recomendação do especialista é ficar atento ao cenário para entender o que vai acontecer nos próximos meses, já que é difícil avaliar com precisão qual o melhor momento para investir em um fundo em um momento de quedas.

Para ler a notícia da Forbes na íntegra, clique aqui.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

2 × três =