Fato Relevante
Fundo conclui aquisição do BTLG Guarulhos I por R$ 375 milhões, incorpora 95,3 mil m² de ABL 100% locada e projeta yield médio de 15,2% nos próximos 18 meses.
São Paulo, 28 de agosto de 2026 — O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) concluiu a aquisição do BTLG Guarulhos I, ativo logístico Triple A, localizado em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo.
Segundo Fato Relevante, a operação movimentou R$ 375 milhões e amplia a presença do fundo em uma das áreas mais estratégicas para a logística brasileira.
Localizado na Avenida Paschoal Thomeu, o empreendimento possui 95.348 m² de Área Bruta Locável (ABL) e está 100% ocupado.
Além disso, o imóvel conta com características voltadas à operação logística de alto padrão, como pé-direito de 12 metros, capacidade de piso de seis toneladas por metro quadrado e sistema de combate a incêndio com sprinklers J4.
O ativo também apresenta uma configuração relevante para operações de distribuição.
Assim, segundo os dados da gestora, 64% das docas da nave principal possuem configuração cross docking, característica que favorece operações com maior velocidade de movimentação de mercadorias.
Estrutura da operação preserva potencial de geração de renda
Para esta transação, o fundo desembolsou R$ 225 milhões, equivalente a 60% do preço total. Os R$ 150 milhões restantes serão pagos ao longo de 18 meses, corrigidos pela variação do IPCA.
Desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 passou a ter direito à totalidade das receitas de locação do imóvel.
A estrutura, portanto, permite ao fundo capturar a renda do ativo enquanto parcela o pagamento do saldo da aquisição.
Nesse sentido, a operação apresenta cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%. Para os próximos 18 meses, a gestora estima yield médio de aproximadamente 15,2%.
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Guarulhos ganha peso no portfólio do BTLG11
A aquisição também modifica a distribuição geográfica da carteira. Com a incorporação do BTLG Guarulhos I, a participação dos imóveis localizados no raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo aumenta quatro pontos percentuais.
Assim, a exposição nessa região passa de 38% para 42% da receita do fundo. O movimento reforça a concentração estratégica em um dos principais eixos logísticos do país.
A relevância de São Paulo fica ainda mais evidente quando se observa o portfólio sob uma perspectiva estadual. Os dados apresentados pela gestora indicam que 91% da receita do BTLG11 está concentrada no estado de São Paulo.
Ativo Triple A combina localização e escala
O BTLG Guarulhos I ocupa um terreno de 200.030 m² e foi construído em 2017. Além da ABL de 95.348 m², o empreendimento apresenta perfil multiusuário, característica que amplia sua inserção no mercado de locação logística.
Por estar dentro do raio de 30 quilômetros de São Paulo, o imóvel também se posiciona próximo de um dos maiores mercados consumidores do país.
Essa localização tende a favorecer operações que dependem de acesso rápido à capital e à infraestrutura da Região Metropolitana.
Por fim, o movimento reforça a estratégia do BTLG11 de aumentar sua exposição a ativos logísticos próximos à capital paulista. Mais do que ampliar a área do portfólio, a aquisição adiciona uma fonte potencial de crescimento de renda e fortalece a presença do fundo em um dos principais corredores logísticos do país.
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