Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa
Cenário logístico Classe A revela crescimento significativo em Minas e Espírito Santo, com São Paulo mantendo liderança e Rio enfrentando vacância elevada.
São Paulo, 23 de outubro de 2025 – O mercado logístico Classe A na região Sudeste apresenta indicadores variados nos quatro estados, refletindo cenários distintos nos principais indicadores do setor: estoque, absorção e taxas de vacância.
Este panorama completo, extraído do Buildings CRE Tool para o 3º trimestre de 2025, evidencia oportunidades e desafios para investidores e empresas do setor.
Nesse sentido, o setor logístico Classe A de Minas Gerais destaca-se com 81 condomínios e um estoque total de 3,6 milhões de m². No terceiro trimestre, a região recebeu 103,6 mil m² de novo estoque, acompanhado por 311 mil m² de imóveis em construção.
Já a absorção líquida foi positiva em 56 mil m² no período, confirmando a demanda. Embora o indicador tenha sido menor que no trimestre anterior (92,6 mil m²), segue numa sequência positiva de 11 trimestres consecutivos.
Entretanto, a taxa de vacância subiu para 6,79%, contra 5,63% no trimestre anterior. Por conseguinte, esse resultado vem como consequência do novo estoque recebido, o dobro do trimestre anterior, considerando que existe um tempo hábil para a absorção deste novo estoque pelas empresas do segmento.
Mesmo com a taxa de vacância maior, o preço médio pedido de locação sofreu valorização, para R$ 27,26 (era R$ 26,55 no trimestre anterior).
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Espírito Santo recebe novo estoque três vezes maior que trimestre anterior
No comparativo geral, o Espírito Santo apresentou forte dinamismo agora, apesar de seu estoque total ser menor. O estado tem 1,8 milhão de m², distribuídos em 35 condomínios de alto padrão.
No trimestre, o novo estoque somou 160,5 mil m², o triplo do trimestre anterior, com expressiva construção de 696,6 mil m² em andamento (mais que o dobro do trimestre anterior).
Já o resultado de absorção líquida positiva quadruplicou no período, alcançando 125,7 mil m², indicando que as empresas ocuparam novos espaços ou expandiram suas áreas. Como reflexo do novo estoque, a taxa de vacância subiu para 7,74%, contra 6,39% de antes.
Por outro lado, o preço médio pedido subiu para R$ 23,80, frente a R$ 22,80 do trimestre anterior. Para saber mais, acesse a plataforma Buildings CRE Tool.
Cenário logístico Classe A: Rio passa por inflexão enquanto São Paulo dispara
Por conseguinte, no Rio de Janeiro, o cenário tem sido mais desafiador. Com 48 condomínios e 2,9 milhões de m² de estoque Classe A, não houve novo estoque entregue no trimestre. E o resultado do trimestre anterior também foi tímido: 11 mil m².
A atividade construtiva se mantém em 124 mil m² desde o segundo trimestre de 2025.
O cenário atual também aponta uma absorção líquida negativa, com recuo de 22 mil m², em contraste com absorção positiva anterior de 6 mil m².
Da mesma forma, a taxa de vacância aumentou para 10,72%. Por outro lado, o preço pedido surpreendeu ao alcançar R$ 25,28, um aumento de aproximadamente 8,87 pontos percentuais em relação ao trimestre passado.
Por fim, São Paulo mantém a maior escala do mercado logístico, com 260 condomínios de padrão Classe A, totalizando 16,3 milhões de m² de estoque.
O novo estoque entregue no período, de 247,4 mil m², ainda acompanha uma atividade construtiva robusta de 2,2 milhões de m². São Paulo tem mantido a média de 2 milhões de m² em construção desde o 3º trimestre de 2024, apesar da entrega de novo estoque a cada trimestre.
Apesar da absorção líquida positiva ter sido boa, com 413 mil m² de resultado, houve uma pequena redução em relação aos 472 mil m² do trimestre anterior. Felizmente, a taxa de vacância caiu para 8,10% (o menor resultado desde o 2012), ante 9,25% do trimestre anterior.
Por fim, o preço médio pedido no estado é o mais alto das quatro regiões e a mais cara do Brasil: R$ 30,27, superando o preço anterior, de R$ 29,98/m². Para saber mais, acesse a plataforma Buildings CRE Tool
Mercado logístico Classe A no Sudeste
Em resumo, o Espírito Santo e Minas Gerais mostram bom crescimento de estoque e absorção de espaços logísticos, revelando forte demanda e expansão. São Paulo continua líder absoluto em estoque e investimentos, com queda na taxa de vacância e preços elevados.
O Rio de Janeiro enfrenta pressão com vacância em alta e absorção negativa (mais devoluções que ocupações no período), exigindo atenção dos investidores e players do setor.
O mercado logístico da região Sudeste, apesar das variações, segue sendo estratégico para o setor imobiliário, motivado pela expansão da logística e comércio eletrônico. Para acessar todos os indicadores do mercado logístico, acesse a plataforma CRE Tool.
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