Devolução de escritórios: quanto custa?

Desde que as relações de trabalho, social e familiar foram diretamente impactadas pela pandemia causada pela Covid-19, muitas são as preocupações que o mercado imobiliário tem enfrentado, bem como as especulações inerentes ao momento.

Além disso, observar as tendências que se desenham neste segundo semestre de 2020, entre elas a possível devolução ou redução de espaços locados, é muito importante para amadurecer qualquer decisão.

Desde que a flexibilização para a retomada das atividades econômicas começou em São Paulo, tem-se visto que, à medida em que os funcionários retomam o trabalho presencial, algumas situações passaram a ser discutidas. Entre elas, a redução da densidade “populacional” dos espaços corporativos, a possibilidade de espalhar escritórios por outras regiões da cidade, a expansão do home office e, inevitavelmente, a devolução de espaços para reduzir gastos com aluguel.

A Buildings conversou com especialistas do mercado justamente para elucidar dúvidas e relacionar etapas que precisam ser avaliadas pelos empresários. Além disso, os custos envolvidos muitas vezes são altíssimos, e inviabilizam essa devolução se de fato ela não for a decisão mais acertada.

O que deve ser considerado

A primeira atitude que qualquer empresa precisa ter ao cogitar a possibilidade de devolver seu escritório, mudar ou reduzir sua operação, é pensar na estratégia que ela tem de negócio. Essa é a opinião de Alan Roger, diretor de investimentos e de novos negócios da RealtyCorp.

Alan Roger Diretor da RealtyCorp

“É de suma importância que seja analisada a estratégia da empresa e não apenas do ponto de vista da pandemia. Essa situação é complicada, claro, mas é também pontual. Essa análise, por outro lado, precisa ser de maneira global, a médio e longo prazo. Todos sabemos que tomar decisões em momentos de estresse, sem avaliar friamente todos os pontos envolvidos, não é sinônimo de maturidade, muito menos em se tratando de negócios”, explica.

Ele ainda provoca:

“Onde a empresa estava antes da pandemia em se tratando de negócios e resultados? Onde ela pretende chegar com suas vendas, sua imagem no mercado ou como referência para seus colaboradores?”

Etapas da devolução de um escritório

Para que a devolução de um escritório aconteça, o empresário precisa avaliar basicamente:

  • Custo de devolução

Em muitos casos o proprietário pede em contrato que o imóvel seja devolvido da maneira em que foi locado, sem nenhuma benfeitoria realizada pelo inquilino. Ou seja, ele precisa ser devolvido no piso e no forro. O que vale destacar nesta operação é justamente o valor envolvido.

De acordo com Eduardo Senra, Diretor da Sempre Engenharia, essa situação acontece geralmente quando as instalações são muito antigas, tanto em conceito de ocupação, quanto em mobiliário.

Eduardo Senra
Diretor da Sempre Engenharia

“Elas não despertarão interesse em futuros locatários. A devolução da mesma forma em que o espaço foi recebido geralmente inclui novo forro, iluminação, adequação de sprinkler, detecção de incêndio e ar condicionado. O custo desta devolução está diretamente ligado à dimensão das alterações promovidas quando da ocupação, no entanto, esses valores costumam variar entre R$ 800,00 a R$ 1.300,00 por m²”, explica.

É importante ressaltar que a grande maioria dos contratos de aluguel gera em torno de 5 anos e quando as áreas são grandes, entre 5 mil m² e 10 mil m², por exemplo, a tendência é que o contrato de locação seja ainda maior para segurança, principalmente do inquilino.

“Isso acontece para evitar que, após uma reforma cara em um espaço de 10 mil m², por exemplo, o proprietário queira o imóvel de volta. Ou seja, quando a obra é muito grande, os contratos tendem a ser maiores”, esclarece Fernando Didziakas, Diretor da Buildings.

  • Multas do contrato

Outro ponto a ser considerado é justamente a multa pela rescisão de contrato que pode ser equivalente a 3 meses o valor do aluguel do imóvel. A maioria é proporcional ao tempo decorrido do contrato, mas cada caso deve ser avaliado separadamente.

Também existe o aviso prévio, que é um comunicado que o inquilino (locatário) deverá apresentar ao proprietário do imóvel quando há a intenção de rescindir o contrato. Este aviso está previsto na Lei do Inquilinato e geralmente deve ser feito com antecedência de até 30 dias.

Outra situação é a chamada devolução da carência de implantação, que está relacionada a reformas que o inquilino fez no imóvel e que consta no contrato.

“Se o inquilino realizou reformas no espaço e teve três meses de aluguel descontados em seu contrato (carência), por exemplo, agora, se resolver devolver o imóvel antes do prazo final acordado, esses três meses se perdem. Ele terá de pagá-los”, explica Alan Roger.

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  • Custo para oferecer infraestrutura para o trabalho home office

O terceiro ponto avaliado é o custo envolvido no processo de infraestrutura para colocar o colaborador em home office. Deixar o colaborador em um ambiente de trabalho adequado é responsabilidade da empresa. Oferecer condições ergonômicas mínimas para atender essa necessidade é fundamental.

Uma pesquisa interna realizada em junho pela John Richard, empresa que trabalha com solução de mobiliário como serviço corporativo e residencial, apontou que 83,3% das empresas entrevistadas afirmaram que, a partir de agora, vão assumir permanentemente políticas de home office.

Segundo Pâmela Paz, CEO da empresa, existem diferentes abordagens que variam de empresa para empresa.

Pamela Paz CEO da John Richard

“Vai todo mundo migrar? Acredito que não. Algumas empresas estão considerando migrar para 100% de home office, mas a grande maioria tende para uma política mais flexível, mantendo o workplace e o home office em alguns dias da semana. Em nossas conversas identificamos um modelo híbrido como uma tendência mais certa, principalmente para aqueles que moram muito longe das empresas onde trabalham”, explica.

Ela também compartilha que a infraestrutura total oferecida a um colaborador que trabalha em casa envolve iluminação, energia, Internet, entre outras demandas.

“Pensando exclusivamente em mobiliário e considerando uma mesa, cadeira ergonômica, dentro da NR17, e o kit de ergonomia com suporte de computador, apoio de pés, key pad e mouse pad, oferecemos pacotes a partir R$ 116,00 mensal. O custo depende muito, claro. Nós temos pacotes em que a empresa pode contratar apenas uma cadeira, por exemplo. Porque às vezes não cabe uma mesa de trabalho na casa do colaborador”, diz.

Experiências internas

Pâmela também falou sobre a experiência da John Richard como um exemplo de modelo híbrido. “Aqui não tínhamos uma política de home instalada e identificamos, nesse momento de obrigatoriedade do mercado, que trabalhar assim funcionou bem. Mas destaco que ter um ambiente comum traz senso de pertencimento, reforça a cultura que temos do olho do olho, o que acreditamos ser muito importante para nossa empresa e operação.”

Alan Roger, da RealtyCorp, considera que o momento pandêmico exigiu de todos readequações para um funcionamento mínimo, mas que, quando a situação se normalizar, analisar friamente a eficiência dessa operação também é fundamental para o sucesso do negócio.

“Muitos disseram que tiveram de adotar o home office e até então não tinham qualquer experiência com isso. Mas não se pode esquecer que em situações críticas todos (ou pelo menos a maioria de nós) se reinventa. Não tivemos outra alternativa diante da Covid-19, tivemos que aprender a trabalhar em casa, mas isso não significa que, obrigatoriamente, seja o melhor modelo para todos os negócios ou empresas”.

Quando a pandemia deu início ao distanciamento social, algumas empresas disponibilizaram as cadeiras de trabalho para seus colaboradores, no entanto, esse processo acaba sendo por tempo específico.

“É uma solução possível, porém temporária, já que com a retomada das atividades nos escritórios esse mobiliário precisa retornar também. É necessário um controle das entregas, pois não podemos esquecer que é um ativo da empresa”, finaliza Pâmela.

  • Custo para montar um novo escritório

Não podemos esquecer, ainda, que nos próximos 12 meses o mercado pode estar com custo de aluguel mais alto, se a saída das empresas não forem tão massificadas.

Além disso, caso a operação em home office não se perpetue ou não atenda satisfatoriamente os resultados almejados, um novo espaço poderá ser montado.

“As empresas gastam de R$ 2 mil a R$ 4,5 mil por m² com reforma de entrada para montar um novo escritório nos parâmetros ideias para sua equipe e operação”, explica Eduardo Senra, da Sempre Engenharia.

Se a empresa devolver seu espaço neste momento em razão da pandemia e das incertezas inerentes a ela, e daqui a 6 meses ou 1 ano ela constatar que não foi a melhor estratégia, quanto custará essa operação?

Segundo Alan Roger, o Google é um bom exemplo para ilustrar a importância de manter o espaço locado.

“Embora seja uma empresa de tecnologia que manteve seus funcionários em home office por causa da pandemia, não devolveu seus espaços. Pelo contrário, eles têm muitos escritórios e estavam em processo de renovação no momento em que o isolamento social começou e mesmo assim, optaram pela renovação do contrato. Os colaboradores permanecem trabalhando em casa, mas os contratos de locação foram ativados”, conta.

Considerações finais

É importante ainda lembrar que, na necessidade futura de locar um novo escritório, tentando manter o mesmo padrão que se tinha anteriormente, a tendência é de assumir um custo de aluguel maior.

Se a intenção da empresa for a de reduzir seus espaços para economizar condomínio, aluguel, IPTU etc, terão de optar por regiões periféricas.

Por mais que pareça que o mercado imobiliário está devolvendo muito, ainda é precipitado especular como será o futuro daqui a 6 meses ou 1 ano. Vamos ter de esperar para saber quais especulações se concretizarão, em que proporção isso ocorrerá e quais empresas conseguirão driblá-las.

Fernando Didziakas Sócio da Buildings

“Algumas regiões sofreram e ainda sofrerão mais com devoluções de escritórios, pelo tipo de empresa ocupante de seus edifícios. Outras regiões, no entanto, praticamente não sentirão esse movimento, como é o caso da Faria Lima, por exemplo; ela estava com taxa de vacância em 3,5% apenas e subiu com a entrega do Birmann 32, mas o edifício já foi entregue com 60% de pré-locação. Isso mostra o aquecimento do mercado de escritórios nessa região”, avalia Fernando Didziakas.

Ele ainda completa:

“Se alguma empresa pretende devolver espaços em regiões primárias e importantes da cidade na expectativa de daqui a 6 ou 12 meses fazer uma nova locação com valores menores, pode ser que tenha uma surpresa negativa nessa volta.”

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