Alta no aluguel de galpões reflete principalmente o aumento dos custos de construção e a escassez de imóveis logísticos, especialmente no entorno da capital paulista.
São Paulo, 2 de junho de 2026 – O mercado brasileiro de galpões vive um ciclo de alta nos aluguéis, porém esse movimento ainda não representa um avanço efetivo das margens para os desenvolvedores.
Essa avaliação é de Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Pátria, em entrevista ao Metro Quadrado. Segundo ele, os reajustes atuais apenas compensam o aumento expressivo dos custos de desenvolvimento dos empreendimentos.
De acordo com o executivo, construir um galpão logístico já exige investimentos próximos de R$ 4 mil por metro quadrado, considerando também a aquisição do terreno.
Por isso, os valores praticados nos novos contratos refletem uma correção de mercado e não uma valorização extraordinária dos ativos.
Demanda crescente pressiona preços e reduz poder de negociação
Além dos custos mais elevados, o setor enfrenta uma combinação de baixa oferta e forte demanda. Empresas como Amazon, Mercado Livre e Shopee continuam liderando a ocupação dos novos empreendimentos, especialmente nos principais corredores logísticos do país.
Para se ter ideia, levantamento da Buildings mostra que o Mercado Livre e a Shopee, juntas, somam 5,8 milhões de metros quadrados ocupados no Brasil. E fecharam mais de 800 mil metros quadrados em novos contratos apenas no primeiro trimestre de 2026. Leia também: Mercado Livre versus Shopee: a corrida bilionária por galpões logísticos acelera no 1T de 2026
Ainda segundo os dados do Buildings CRE Tool, a Amazon ocupa atualmente 874,2 mil m² de espaços logísticos, distribuídos em 30 endereços, além de possuir quase 40 mil m² já pré-locados para atividade futura.
Segundo Abbud, quando os grandes operadores avaliam projetos built-to-suit, frequentemente consideram os valores acima dos níveis históricos. Ainda assim, descontos adicionais comprometem a rentabilidade dos investimentos e inviabilizam a remuneração adequada do capital empregado.
Raio 30 registra maior alta da série histórica
O cenário fica ainda mais evidente no chamado Raio 30 de São Paulo, principal mercado logístico do Brasil. Dados da CBRE mostram que os aluguéis dos galpões Classe A e A+ avançaram 20,8% em 2025, alcançando média de R$ 35 por metro quadrado.
Trata-se da maior valorização anual registrada pela consultoria desde o início da série histórica.
Paralelamente, o setor atravessa seu primeiro grande ciclo de revisões contratuais. Segundo o Pátria, muitos contratos permaneceram anos sem atualização relevante, o que gerou uma defasagem que agora começa a ser corrigida.
Leia também:
– São Paulo consolida liderança em escritórios premium da América do Sul, aponta estudo
– 3º Buildings Exclusive Chileno confirma dinamismo de escritórios e expansão logística
– Galpões Classe A avançam no Brasil, mas oferta segue abaixo da demanda
Fundos imobiliários lideram movimento de revisões
Ainda segundo a matéria, historicamente, proprietários evitavam renegociar contratos por receio de perder grandes ocupantes. Esse comportamento ajudou a manter os preços pressionados por um longo período.
Entre 2015 e 2019, por exemplo, os valores médios de locação recuaram ano após ano.
O quadro mudou em 2020, impulsionado pela expansão acelerada do e-commerce durante a pandemia. Desde então, a demanda cresceu de forma consistente e abriu espaço para a recuperação dos preços.
Nesse contexto, os fundos imobiliários assumiram papel decisivo.
Com participação cada vez mais relevante no mercado de galpões, eles lideraram as revisões de contratos e estimularam outros proprietários e desenvolvedores a adotarem a mesma estratégia, consolidando o atual ciclo de correção dos aluguéis logísticos.
Matéria do Metro Quadrado
Deixe uma resposta