Entenda o mercado de securitização de recebíveis imobiliários

O mercado de securitização de títulos de crédito imobiliário surgiu em 1970 nos Estados Unidos e chegou ao Brasil no fim da década de 1990. O termo vem ganhando cada vez mais relevância entre os empreendedores do mercado imobiliário e investidores do mercado de capitais.

Investimentos

Por Bernardo Moraes e Leandro Shimokawa, da Empírica Real Estate

Afinal, o que é securitização?

Como mencionado anteriormente, o mercado de securitização de títulos de crédito imobiliário surgiu em 1970 nos Estados Unidos. Originalmente no mercado de hipotecas, chegou ao Brasil somente no fim da década de 1990. O termo “securitização” ainda é um pouco abstrato, no entanto, tem sido cada vez mais explorado em nosso país.

A palavra em si derivou-se dos títulos de dívidas americanas denominados “securities” (ou ainda “securitization”) que, conceitualmente, é a conversão de créditos imobilizados em títulos de valor mobiliário (negociáveis). Pode-se dizer então que se trata de um instrumento financeiro que permite a credores cederem seus créditos (recebíveis) para investidores, por meio da venda de títulos.

Esses títulos devem conter todas as informações a respeito dos créditos a serem cedidos para uma companhia securitizadora, conforme o art. 8º da Lei 9.514/1997, do Sistema de Financiamento Imobiliário. Os referidos títulos são denominados de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

A securitização de créditos imobiliários é, então, assim sintetizada: o titular de um crédito imobiliário cede tal crédito para a securitizadora, que emite, via Termo de Securitização de Créditos, os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Por fim, os negocia no mercado. É importante dizer que tudo isso é regulado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

As ofertas públicas de CRIs no mercado podem ser feitas seguindo as instruções normativas ICVM 400 (destinada a investidores em geral, ao mercado aberto e pulverizado) e ICVM 476, esta última com esforços restritos e destinados exclusivamente a investidores profissionais.

Com os recursos captados de investidores, as companhias securitizadoras podem pagar os créditos adquiridos ou comprar novos créditos imobiliários, alimentando a atividade imobiliária operacional a partir do adiantamento de receitas para as empresas originadoras dos créditos. Viabiliza-se, assim, a renovação do ciclo creditório.

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Mercado Imobiliário

No mercado imobiliário, a securitização já é uma prática bastante comum e vem ganhando cada vez mais espaço. No atual cenário de taxas de juros mais baixas, incorporadoras e loteadoras vêm buscando recursos de investidores para financiar seus empreendimentos. Elas oferecem, em garantia, recebíveis futuros de unidades imobiliárias para lastrear as operações de CRI.

Isso ocorre, também, com FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios), que consistem em estruturas de condomínio por meio da união de recursos de investidores em um produto estruturado de renda fixa, que tenha no mínimo 50% de seus recursos aplicados em Direitos Creditórios. Esses fundos podem ser constituídos de forma aberta ou fechada e a remuneração é baseada em uma taxa acordada.

Com essa alternativa, empreendedores do mercado imobiliário podem montar uma estrutura exclusiva com um gestor e um administrador de fundos de investimentos, na qual cedem seus recebimentos futuros de forma ágil e revolvente, gerando liquidez imediata para reinvestir em seus negócios.

O mercado de FIDCs vem conquistando espaço e possui ampla margem para crescimento. Segundo dados da ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), hoje esse mercado representa um Patrimônio Líquido de R$ 186 bilhões. Para efeito de comparação, os fundos de Renda Fixa chegam a R$ 2.2 trilhões.

Atualmente, o investimento em FIDCs é restrito a investidores qualificados. Porém, a CVM tem estudado – e já abriu para discussão pública – a possibilidade de tornar esse tipo de investimento acessível a pessoas físicas – o investidor de varejo.

Mercado de CRIs: panorama atual

Apesar do incentivo de isenção de IOF e imposto de renda sobre rendimento, e sobre ganho de capital para pessoa física, o mercado de CRIs ainda é predominantemente associado aos investidores institucionais. A exemplo dos fundos de investimento imobiliários de papel. Evidenciado pela quantidade de ofertas ICVM 476 que são bem mais frequentes do que as ICVM 400.

O gráfico a seguir ilustra bem esse cenário:

Empírica

Fonte: ANBIMA e Empírica Real Estate

 

Além disso, observando-se a negociação no mercado secundário, o ticket médio por negociação vem reduzindo nos últimos anos, mas ainda apresenta valores elevados, característicos dos investidores institucionais. Em 2020, o ticket médio é de um pouco menos de R$ 300 mil reais por negociação.

Empírica

Fonte: B3 e Empírica Real Estate

Hoje, o estoque consolidado de CRIs está próximo de R$ 80 bilhões, e vem aumentando consistentemente há pelo menos 16 anos.

Empírica

Fonte: B3 e Empírica Real Estate

Apesar de estar se popularizando cada vez mais, o mercado de securitização de CRIs ainda apresenta um grande potencial de crescimento, tanto em tamanho, quanto em liquidez. Em 2020, se compararmos a negociação de CRIs com os Fundos Imobiliários, por exemplo, temos uma média diária negociada de pouco mais de R$ 90 milhões para os CRIs.

Já os Fundos Imobiliários, cada vez mais populares entre os investidores pessoa física, estão sendo negociados diariamente por volta de R$ 215 milhões.

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