Entrevista com Marcos Baroni sobre FIIs

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Vice-presidente de pesquisa de Fundos Imobiliários da Suno Research explica como o conhecimento, o acompanhamento e os estudos de mercado auxiliam os investidores de FIIs.

Marcos Baroni é professor há 20 anos em cursos de graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos. Graduado na área de Tecnologia da Informação e pós-graduado em Educação, investe no mercado financeiro desde o início de sua carreira e há 10 anos leva conhecimento sobre como conquistar a Independência Financeira para várias cidades do Brasil.

Investidor em Fundos Imobiliários há quase uma década, o professor Baroni, como é conhecido, viaja frequentemente pelo Brasil para conhecer melhor os empreendimentos presentes nos portfólios. Ele também mantém um bom relacionamento com gestores e administradores na busca por melhores informações, e para ajudar a desenvolver o mercado de Fundos Imobiliários no País.

Não é de hoje que os Fundos de Investimentos Imobiliários, os FIIs, são pauta no mercado e, claro, na revista Buildings. Trata-se de uma indústria muito promissora, mas que ainda gera dúvidas, sobretudo por parte dos investidores. Estes são pessoas físicas que optam por direcionar os investimentos para uma modalidade mais arrojada, como alternativa a outras opções de investimento que resultam em menor lucro.

As dúvidas vão desde o funcionamento desse mercado até as dificuldades para o acompanhamento dos ativos, passando pela formação de uma carteira que atinja os objetivos desejados.

Mas, juntamente com o crescimento – ainda que o Brasil não tenha um mercado muito grande –, outras movimentações aconteceram, como a organização dos gestores de fundos e dos investidores. De um lado, uma empresa que mantém o foco em disponibilizar todas as informações possíveis e relevantes para os investidores; do outro, os próprios investidores de olho em tudo. Mas esse processo pode ser um complexo, principalmente devido à diversificação de ativos em carteira.

Para ajudar esse público, existem empresas que assumem o trabalho de coletar e filtrar as informações dos FIIs, fornecendo análises direcionadas tanto para empresas quanto para os investidores. Esse é o caso da Suno Research, empresa inaugurada em 2016 que tem justamente como objetivo coletar a grande quantidade de informações sobre o mercado e disponibilizar – de forma organizada, filtrada e inteligente – para os interessados.

É importante destacar que a empresa ainda exerce outra função: segundo Marcos Baroni, especialista em FIIs e vice-presidente de pesquisa de Fundos Imobiliários da Suno Research, existe, também, o objetivo de ajudar o crescimento de um mercado que é assimilado como tendo grande potencial de crescimento. Por isso, a Suno Research está sempre colaborando por meio de artigos e minicursos, com informações gratuitas e de qualidade para o setor.

Atualmente, investir em FIIs não é algo difícil: basta abrir uma conta em uma corretora e comprar as cotas. Mas investir bem é outra história. É preciso não somente saber acompanhar, mas estudar o passado, o presente e as projeções dos mercados financeiro e imobiliário.

Entrevista exclusiva para a revista Buildings

Para falar sobre tudo isso, Marcos Baroni concedeu entrevista exclusiva para a revista Buildings. Confira a seguir!

Revista Buildings: Como você avalia o crescimento do mercado brasileiro de FIIs? Podemos dizer que tivemos um boom provocado pela entrada de pessoas físicas?

Marcos Baroni: Não acho que tivemos um boom. Tivemos um crescimento grande, mas não um boom. Temos R$ 100 bilhões em patrimônio em fundos imobiliários. Em poupança, temos R$ 800 bilhões. Foi um crescimento natural em função da queda das taxas de juros, que fez com que as pessoas buscassem investimentos de menor risco. E essas pessoas se identificaram com os FIIs devido à preservação de capital. Ou seja, pela possibilidade de proteger o investimento e gerar renda passiva.

Revista Buildings: E qual é a sua avaliação da participação dos investidores institucionais nesse mercado?

Marcos Baroni: Não temos muitos investidores institucionais. O que temos, basicamente, são fundos de fundos. Isso acontece porque temos um mercado pequeno para investidores internacionais e fundos de pensão. Pode demorar alguns anos para que isso aconteça.

Revista Buildings: Como é o seu trabalho de análise do mercado?

Marcos Baroni: Basicamente, acompanho todos os relatórios gerenciais, os informes e as demonstrações financeiras. Faço, também, acompanhamento com os gestores, por meio de rodadas de calls e webcasts, sempre acompanhando todas as informações sobre os fundos.

Revista Buildings: Na sua opinião, qual é a relação dos ciclos imobiliários com o mercado de FIIs?

Marcos Baroni: Existe uma tese grande sobre ciclos imobiliários, conhecida mundialmente. Mas tenho para mim que cada imóvel, cada cidade e cada fundo, tem seus ciclos e micro ciclos. Gosto de olhar o ciclo como uma análise macro, mas dificilmente tomo decisões exclusivamente com base no ciclo. Acho que é um termômetro, mas não é um fator decisivo.

Confira outras entrevistas:
– Entrevista – Carlos Javier Betancourt
– Entrevista – Rodrigo Cardoso de Castro
– Entrevista – Felipe Góes

 

Revista Buildings: Qual é a sua análise sobre o histórico do mercado de FIIs no Brasil?

Marcos Baroni: Está crescendo muito. Estamos entrando em uma terceira onda, uma onda de popularização maior, de uma democratização maior. Os FIIs nasceram muito incipientes. Depois de 2004, quando chegou a isenção tributária dos fundos imobiliários notamos um crescimento e, depois, em 2010, passamos pela segunda onda, que trouxe fundos maiores e com gestão ativa, e foi quando o mercado cresceu. Em 2015/2016, com a forte crise econômica e imobiliária, os gestores se reinventaram e passaram a ter fundos com mais “musculatura”, entendendo a importância de ter mais transparência, mais governança e de estar cada vez mais próximos dos investidores. Essa terceira onda que começou em 2016, é muito promissora, porque os fundos ficaram mais fortes e mais próximos dos cotistas.

Revista Buildings: O mercado de FIIs brasileiro ficou mais conhecido durante uma crise econômica. Foi justamente no final dessa crise que houve um aumento na adesão de pessoas físicas, que precisaram de estudo para chegar em bons resultados. Você acredita que essa situação fez com que a formação desse mercado fosse mais sólida?

Marcos Baroni: É sobre isso mesmo. Depois da crise, o mercado passou a ter um “desenho” diferente, ancorado em mais  transparência, governança e robustez.

Revista Buildings: Em relação à crise causada pela pandemia da Covid-19, com queda de preços, você acredita que o mercado vai conseguir uma retomada pós-crise? Se sim, quando isso deve acontecer?

Marcos Baroni: Sim, mas pode demorar um pouco. Essa crise vai gerar efeitos colaterais econômicos e de crédito, mas acho que os fundamentos imobiliários estão mantidos. Então, sim, acho que vai acontecer essa retomada, mas não consigo dizer com certeza quando isso vai acontecer. Arrisco dizer que entre o final de 2020 e o início de 2021, talvez, teremos boa parte dos fundos sendo negociados e com distribuições mensais mais alinhadas com o que vimos no começo do ano. Claro, isso considerando que esse lockdown termine até meados de maio e que a economia seja retomada. Esse é o cenário que tenho em mente.

Alguns anos atrás, vivíamos em um deserto completo. E quando digo alguns anos, não estou falando de 30 ou 40 anos. Há 2 anos tínhamos poucas informações públicas e pessoas dispostas a discutir a indústria de FIIs. Hoje, temos muito mais acesso à informação, tudo é mais democrático.

Revista Buildings: A queda  das cotações e dos rendimentos causada pela pandemia da Covid-19 pode provocar a saída dos investidores menos experientes do mercado de FIIs?

Marcos Baroni: De alguma forma, sim. Isso pode, talvez, mudar o público. Alguns investidores podem se assustar e sair do mercado de fundos imobiliários, justamente em função dessa queda de distribuições e da volatilidade das cotas, mas é uma questão de tempo para que eles voltem, pelo menos uma parte deles. Contudo, essa saída de alguns pode dar a chance de entrada para outros, que esperavam uma oportunidade. Muitos investidores que conheço estavam esperando a correção dos preços, que estavam muito “esticados” no último trimestre de 2019, e conseguiram encontrar essa porta de entrada agora.

Revista Buildings: O que a indústria de FIIs está fazendo durante essa crise? Na sua opinião, o que mais poderia ser feito?

Marcos Baroni: O que mais essa indústria tem feito é fornecer informações para os investidores. Temos feito várias lives com gestores, conversando muito abertamente com todos eles. E eles também têm procurado trazer informações. Claro que eles não têm todas as respostas, ninguém tem. Mas creio que estão fazendo um bom trabalho ao estarem mais próximos dos cotistas.

Revista Buildings: E esse é um momento de oportunidades ou de cautela? Por quê?

Marcos Baroni: Não quero parecer otimista e nem pessimista, então não vejo nem como oportunidade e nem como preocupação. Acho que a palavra é mesmo “cautela”. É preciso dividir os investidores em grupos. Para quem é iniciante e está iniciando uma carteira, é uma oportunidade. Para quem já tem uma carteira em formação pode ser importante ter cautela e mais seletividade. Por fim, para quem está se aposentando, talvez seja a hora de recuar um pouco, segurar um pouco novos investimentos e esperar as coisas acontecerem, afinal, são carteiras maduras, resultado de vários anos de construção de patrimônio. A crise pode ter várias derivações, e isso pode impactar o patrimônio. Acredito que cada um desses três grupos precisa enxergar a crise com uma ótica diferente.

Revista Buildings: Qual é o impacto da economia no mercado de FIIs, não somente neste momento de crise?

Marcos Baroni: O resultado de um imóvel é reflexo da economia. Não adianta você ter um imóvel certificado, perfeito e lindo, e ele estar em uma região economicamente fraca. Se a economia continuar enfraquecida e enfraquecer ainda mais, entendo que os fundos imobiliários podem continuar sofrendo na mesma intensidade. Se, porventura, começar alguma reversão a partir do segundo semestre, é natural que o mercado de FIIs também reaja. Então, em linhas gerais, um imóvel forte é reflexo de uma economia forte.

Revista Buildings: Qual é a importância da difusão de informações para esse mercado?

Marcos Baroni: Há 2 anos, tínhamos poucas informações públicas e pessoas dispostas a discutir a indústria de FIIs. Hoje, temos muito mais acesso à informação, tudo é mais democrático. Temos sites, canais de YouTube, blogs, fóruns e outras ferramentas que permitem esse grande acesso à informação. Por um lado, isso é bom, porque democratiza a informação. Por outro, isso tudo pode confundir o investidor iniciante. Uma observação que sempre faço é para que se encontre um ponto de equilíbrio e uma linha editorial com a qual o investidor se identifique mais, para que essa linha possa ser seguida. Se você ficar ouvindo muitas visões mistas, isso pode dificultar o desenvolvimento. É importante ter uma visão mista, mas dentro de uma linha editorial que faça sentido, senão a decisão pode ser confusa.

Revista Buildings: E como o investidor pode lidar com a volatilidade, já que muitas vezes o atraso na chegada das informações pode prejudicar um investimento?

Marcos Baroni: A volatilidade, realmente, veio maior nesta crise, mas lembro que é uma crise sistêmica. Os fundos imobiliários continuam tendo uma volatilidade menor do que a das ações, mas maior do que imaginávamos. Sempre teremos um mercado assimétrico e pessoas que tomam decisões em velocidades diferentes. Isso é natural e não se resolve de maneira nenhuma, por mais que você acompanhe. O que fazemos na Suno é fornecer informações semanais: radar de FIIs toda segunda-feira, relatórios toda quarta-feira, um artigo toda quinta-feira, além das lives semanais. Durante os cinco dias da semana, pelo menos em quatro dias temos alguma informação sendo publicada para as pessoas, para tentar deixar todos na mesma página. Mas isso não quer dizer que não há assimetria, é normal que isso aconteça.

Não acho que seja tão difícil acompanhar uma carteira de FIIs atualmente, se consideramos que acompanhar uma carteira não é acompanhar, vírgula a vírgula, dia a dia, a cotação. É basicamente fazer uma revisão uma ou duas vezes ao ano.

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Revista Buildings: Uma das dicas mais comuns para os investidores de FIIs é a diversificação da carteira. Contudo, cada fundo emite, com certa frequência, uma série de documentações e de informativos, o que pode complicar o controle mais apurado dos investimentos, sobretudo por parte das pessoas físicas. Quais são as suas dicas para que essas pessoas consigam controlar seus recursos?

Marcos Baroni: Primeiramente, a diversificação deve ser seletiva. Quando você diversifica simplesmente por diversificar, está apenas pulverizando o risco. Gosto sempre de comparar isso com um time de futebol: o técnico não pode simplesmente sortear os 22 jogadores, ele precisa escolher os 22 jogadores.

Uma carteira de investimentos tem que ser formada nessa mesma linha: você precisa escolher os fundos que são mais alinhados ao seu perfil e com a estratégia que você está trabalhando. Para acompanhar tudo isso, o investidor comum pode, sim, ter dificuldades, e é aí que entra o trabalho da Suno, de sintetizar isso para ele.

No passado, esse controle era bem mais difícil porque tínhamos menos informações, acesso mais difícil aos gestores, os relatórios eram muito menos transparente, etc. Hoje, temos a situação oposta: existem researchs, como a Suno, e relatórios muito mais completos e vivos, além de mais  proximidade com o gestor.

Então, não acho que seja tão difícil acompanhar uma carteira de FIIs atualmente, se consideramos que acompanhar uma carteira não é acompanhar, vírgula a vírgula, dia a dia, a cotação. É basicamente fazer uma revisão uma ou duas vezes ao ano. Veja: às vezes você faz um checkup de saúde. Você não precisa fazer exame de sangue todos os dias, nem aferir a pressão e a temperatura a todo momento, não é? Se você fizer uma ou duas vezes ao ano, já é o suficiente para que você entenda como está sua saúde. Acredito que a saúde da sua carteira deve seguir essa linha também.

Revista Buildings: Quais são as suas projeções sobre esse setor, em curto, médio e longo prazo?

Marcos Baroni: No curto prazo vejo risco de redução de renda e de maior volatilidade nas cotações. Em médio prazo, vejo estabilidade e um cenário no qual a economia segue refletindo nos fundos imobiliários. Ou seja, se e economia melhorar, melhoram os FIIs, em todos os sentidos, como em cotações, distribuições, etc. No longo prazo, vejo o mercado com bons olhos porque acho que o fundo imobiliário é o veículo mais interessante e eficiente para o  investimento no mercado imobiliário, tanto para a pessoa física quanto para os investidores institucionais. Por isso, defendo uma indústria grande e forte. Estamos no começo, temos que crescer 10 ou 20 vezes mais nesta década para conseguirmos, de fato, consolidar o mercado de FIIs dentro do mercado de capitais.

Para conhecer a Suno Research, acesse: www.sunoresearch.com.br

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