Entrevista – Nessim Daniel Sarfati

Nessim Daniel Sarfati

É engenheiro civil com MBA pela FGV e trabalhou por quase 30 anos nas empresas do grupo Cyrela, sendo responsável, desde 1996, por iniciar as atividades da empresa no segmento de escritórios para renda.

Em 2008, iniciou as atividades do grupo no segmento de armazéns logísticos, ao estabelecer uma parceria entre a CCP e a Prologis. Atualmente, é sócio-fundador da Barzel, gestora de recursos estrangeiros para o mercado imobiliário.

Foto: Henrique Lima

NESSIM DANIEL SARFATI, UM DOS PRINCIPAIS EXECUTIVOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO, FALA SOBRE A SUA TRAJETÓRIA NO SETOR E SOBRE A ABERTURA DE SUA NOVA EMPRESA.

Por quase 30 anos, Nessim Daniel Sarfati liderou o desenvolvimento de edifícios corporativos

e de galpões logísticos para o grupo Cyrela e CCP. No início de 2015, deixou a empresa para abrir seu próprio negócio. Foi justamente pela experiência de mercado adquirida durante todos esses longos anos que se tornou um dos executivos mais conhecidos do mercado imobiliário.

O novo negócio de Nessim, a Barzel Properties, tem por objetivo principal a aquisição, o desenvolvimento e a gestão de prédios comerciais e de galpões logísticos para renda. A empresa já nasce com o compromisso de investimento por parte de fundos internacionais para a realização de seus negócios.

Em entrevista exclusiva à revista Buildings, Nessim Daniel Sarfati falou sobre a sua entrada no mercado imobiliário corporativo, sua experiência na Cyrela e CCP, sobre importantes momentos da sua carreira e sobre a crise econômica e política do País. Além disso, contou, também, os motivos que o levaram a abrir sua nova empresa, os diferenciais da companhia e os planos futuros para a Barzel. Confira!

Como foi a sua entrada no mercado imobiliário corporativo?

Minha porta de entrada foi na Cyrela, onde iniciei como engenheiro de obras e passei os próximos quase 30 anos, em diversas posições. Mais especificamente, minha entrada no mercado corporativo deu-se em 1996, quando a empresa resolveu investir em escritórios corporativos para renda e fui, então, designado pelo Sr. Elie Horn – fundador e controlador da companhia – a iniciar este novo negócio. Criamos a Brazil Realty. Daquele ano até recentemente tive o privilégio de, juntamente com a minha equipe, participar ativamente da aquisição e/ou do desenvolvimento de todos os empreendimentos corporativos do grupo Cyrela.

Como foi a sua experiência na Cyrela e na CCP?

Começamos comprando edifícios corporativos alugados e, para isso, cheguei a visitar mais de 200 edifícios em um ano. Mais adiante, quando aprendemos um pouco mais do negócio de escritórios para renda e a lidar com inquilinos, passamos a comprar terrenos para construir edifícios triple A – já que tínhamos a experiência de construção. Nos anos seguintes, construímos muitos dos mais importantes edifícios de escritórios das regiões Faria Lima e Juscelino Kubitschek, tais como Faria Lima Financial Center, JK 1455, JK Financial Center, Faria Lima Square, entre outros. Dentro da filosofia da empresa, buscávamos construir o melhor e, para isso, procuramos aprender e fomos buscar know-how nos melhores escritórios de arquitetura dos EUA, realizando várias visitas a prédios para tentar fazer algo parecido com o que víamos. Foi naquela época que o mercado começou a falar sobre Triple A. Em determinado momento, passamos a ter quase todos os grandes bancos de investimento internacionais como nossos inquilinos, pela qualidade dos imóveis. Era o sinal de que a nossa busca por fazer o melhor estava dando resultado. E, assim, tive o privilégio de poder aprender muito deste negócio que ainda começava no Brasil.

Mais recentemente, nos últimos seis anos, nos dedicamos, também, a desenvolver o negócio de armazéns logísticos para renda. Idem ao ocorrido anos atrás para os escritórios, fui também designado pelo Sr. Elie a desenvolver esta atividade para a empresa. Estabelecemos, então, uma parceria com a Prologis, empresa com a qual realizamos vários projetos logísticos importantes, como em Cajamar. Também foi um privilégio ter liderado esta iniciativa. Assim pude aprender muito sobre o negócio.

Você sempre esteve bem colocado no mercado e, junto com a Cyrela, superou diversas crises. Quais histórias você conta sobre isso?

 É verdade… A Cyrela passou firme por todos as diversas crises dos últimos anos. Isso aconteceu graças a uma visão financeira bastante atenta do Sr. Elie. Ele sempre foi uma pessoa muito ativa, trabalhadora, ambiciosa e ligada ao que ocorria ao redor. Um diferencial é que ele não pensava só no imobiliário, mas enxergava, também – e antes de tudo –, o aspecto financeiro, como se administrasse um banco. Vi muita empresa quebrar por falta deste entendimento, que é fundamental em um País como o nosso. Vivi nesse meio por 30 anos e aprendi muito a pensar assim também.

“Acredito que daqui a três ou quatro anos, as coisas vão começar a se estabilizar. Será o momento no qual não teremos aonde construir novos edifícios comerciais, especialmente nos mais nobres endereços da cidade de São Paulo. Acho que vai chegar o momento que os bons imóveis, prontos e bem localizados, terão valor novamente”

E qual é o seu ponto de vista sobre a atual crise em relação aos setores de escritórios e ao de galpões?

A crise é realmente muito séria e a meu ver são duas crises simultâneas. No setor de escritórios, mesmo que a situação no País estivesse normal, estariam sobrando escritórios, pois não tem tanta empresa para ocupar o que foi ofertado ao mercado nos últimos anos. E como, simultaneamente, chegou a crise macro, então, a situação tende a piorar.

Em relação aos galpões, será preciso cobrar um pouco mais barato pelo aluguel. As empresas ainda precisam de espaço, mas a operação logística não conseguirá mais pagar os mesmos valores dos anos recentes – então, as contas vão ser um pouco mais apertadas. É válido lembrar que o Brasil tinha um dos mais altos aluguéis de armazéns logísticos do mundo – que em parte se explicava pela falta de infraestrutura viária.

Outra coisa: entendo que o momento de construir e incorporar se foi. Agora será um período para se comprar imóveis prontos. Dependendo da extensão da crise, até por valores abaixo do custo de reposição. Já passei por situação similar nos períodos de 1996-1998 e de 2001-2003.

Mas também acredito que daqui a três ou quatro anos, as coisas vão começar a se estabilizar. Será o momento no qual não teremos aonde construir novos edifícios comerciais, especialmente nos mais nobres endereços da cidade de São Paulo. Acho que vai chegar o momento que os bons imóveis, prontos e bem localizados, terão valor novamente.

Por que você decidiu abrir a Barzel Properties? Qual é o perfil da sua nova empresa?

Depois de toda minha experiência de tantos anos na Cyrela, foi natural partir para fazer uma empresa própria, uma gestora. Fundei a Barzel – junto com meu sócio Bruno Ackerman – com a ideia de continuar a fazer o que sempre fiz nestes anos todos, porém com os recursos de fundos estrangeiros e tendo a estes como clientes.

Já na abertura da empresa, um importante fundo soberano colocou certa quantia. Estamos atrás de negócios e já investimos em galpões industriais alugados.

 E quais são as principais atividades da empresa?

O que fazemos é basicamente investir em escritórios e galpões, buscando renda e incremento de valor. Se for o momento para comprar, vamos comprar. Se for o momento para construir, então vamos construir.

Hoje, é melhor momento para comprar prédios prontos. Mas como suponho que daqui a quatro, cinco ou seis anos podem faltar novos prédios corporativos, poderemos, a partir de hoje, já investir em terrenos para construir até lá. Essa versatilidade da Barzel é uma coisa boa para nossos clientes investidores.

Também tenho a experiência em loteamentos urbanos. Vamos investir uma pequena quantia e apresentar o resultado, que sei que será bom. Se nossos clientes investidores gostarem, faremos mais alguns.

Queremos e devemos estar sempre muito bem informados, por meio de pesquisas – até mesmo do próprio Buildings –, de informação de mercado, para nos ajudar nas decisões de investimento.

“Quem pensa em vender hoje é porque está precisando vender. Quem tem dinheiro para comprar são basicamente os investidores internacionais, que querem comprar mais barato, acreditando que daqui a alguns anos a situação vai melhorar”

 Qual é o diferencial da companhia?

O diferencial da Barzel é saber desenvolver, construir e/ou comprar imóveis já prontos. Os fundos gostam dessa versatilidade. E, naturalmente, será também um diferencial replicar na Barzel a experiência que aprendi nos quase 30 anos de Cyrela gerindo os departamentos de escritórios e de armazéns logísticos para renda.

Na Barzel queremos ter dois, três ou, no máximo, quatro grandes investidores internacionais como clientes, que receberão toda nossa dedicação e atenção e que vão saber que estamos fazendo o melhor para o benefício deles.

Em tempos de crise, alguns players, como é o seu caso, fazem compras de empreendimentos que, teoricamente, não se pagam com o aluguel. Por que comprar neste momento?

Quem pensa em vender hoje é porque está precisando vender. Quem tem dinheiro para comprar são basicamente os investidores internacionais, que querem comprar mais barato, acreditando que daqui a alguns anos a situação vai melhorar.

É consenso que os aluguéis vão continuar abaixo da média dos últimos anos. Isso, juntamente com os juros mais elevados, tende a fazer com que os preços dos imóveis permaneçam em patamares mais baixos em comparação aos últimos cinco ou seis anos. Então, será um bom momento para se pensar em comprar.

Lá na frente, quando o aluguel voltar a subir e, possivelmente, os juros abaixarem, ocorrerá o oposto de hoje, quando poderemos oferecer um ganho para nossos clientes.

E qual a avaliação que se deve fazer para realizar uma compra desse tipo?

Temos “de cabeça” e mapeados quais são os prédios que consideramos “compráveis”. São empreendimentos de boa qualidade, bem localizados e que, daqui a cinco, dez anos, ainda serão prédios valorizados. Avaliamos a localização, as especificações técnicas e o desenho da laje, entre outras características. Tentamos também entender a dinâmica dos centros comerciais e corredores de escritórios, onde se imagina que haverá valorização ou uma desvalorização. São Paulo mudou muito desde que iniciei, a Nova Faria Lima nem existia…

Então, segundo a sua análise, ao contrário do que o mercado pensa, esse tipo de compra é uma saída para evitar os impactos da crise?

Para os investidores de fora é uma oportunidade, pois eles estarão comprando por um preço que não existiu nos últimos cinco anos, especialmente se fizerem as contas em moeda estrangeira. Além disso, eles acreditam que o País vai se recuperar em algum momento. Quem comprou nos últimos anos, pagou mais caro do que quem paga hoje. Se não fosse a crise, talvez eu não estivesse comprando o que estou comprando agora.

Quais são os planos e objetivos futuros da Barzel Properties?

Tentar nos posicionar como um dos melhores prestadores de serviços para nossos clientes, os fundos soberanos e os grandes fundos de pensão internacionais. Quero que eles enxerguem que a Barzel trabalha por eles, que estamos no radar, buscando informações para possíveis bons negócios e concretizando alguns. Estes investidores necessitam de parceiros locais, em quem confiem, que comprem em nome deles e que administrem os seus investimentos de maneira correta. Nosso objetivo é que, em médio e longo prazo, esses investidores sintam que escolheram as pessoas certas no Brasil.

Fonte: Buildings

One Comment

  1. Marcelo Carvalho Reply

    Ótima entrevista. Gostei dos argumentos do Sr. Sarfati, que devem ser acolhidos pelos cotistas do FII THERA, a fim de rejeitarem proposta de compra e venda do ativo a preço vil.

    Seria interessante se a CCP, que é consultora imobiliária do FII THERA, esclarecesse suas relações com Sarfati.

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