Escritórios corporativos classe A na cidade de São Paulo

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O cenário para os próximos anos: revisão e projeções

No último trimestre de 2014, a revista Buildings publicou um artigo escrito com base em um estudo do Núcleo de Real Estate (NRE) da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP). Assim como o estudo, o texto abordou uma análise sobre o mercado imobiliário corporativo de torres comerciais Classe A, tendo como principal base as comparações com o Produto Interno Bruto (PIB). Na ocasião, foram apresentadas análises de ciclo, ou seja, do passado e do presente, bem como projeções para o futuro. Tais projeções tinham como objetivo a visualização, por meio de séries históricas, das perspectivas de ocupação e de investimento no setor em questão.

Frente à situação peculiar da economia brasileira, caracterizada por uma notável crise política e econômica, algumas projeções mudaram, o que justifica o presente texto. Este conteúdo tem como base uma atualização do estudo, realizada pelos mesmos profissionais e registrada em carta do NRE-Poli elaborada de outubro a dezembro de 2015. Oscilações econômicas e mercado corporativo Classe A em São Paulo Como conclusão do estudo apresentado na carta publicada no final de 2014, entendeu-se que, devido ao estoque de ocupações existente, a recomendação de novos investimentos para entrega só seria positiva no ano de 2022. Tal direcionamento foi deferido com base em uma taxa de ocupação de, em média, 90%. Com essa taxa, existe o equilíbrio entre o valor dos aluguéis com o valor justo dos edifícios.

O fato é que as projeções inferidas em outubro de 2014 apresentavam uma formatação que, agora, é vista como otimista: segundo o Banco Central, as expectativas de crescimento do PIB estão baixas, uma vez que a queda prevista para 2015 é de algo em torno de 3,0%. Em 2016, um cenário de recuperação poderia se traduzir em não acentuar a queda, ou seja, crescimento zero em 2016 em comparação a 2015. Contudo, as projeções disponíveis para o novo ano se situam no patamar de 0,5% a 1,0% de queda.

Autores

 Possui graduação em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Pará (1988), mestrado (1993) e doutorado (1998) em Engenharia Civil pela USP. Atualmente é Professor Doutor do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP, ministrando aulas e conduzindo orientações de estudantes em cursos de graduação, pós-graduação e MBA. É também presidente da Latin American Real

Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar – Estate Society.

 Possui graduação em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP (1978), mestrado(1989) e doutorado (1996) também em Engenharia Civil na mesma instituição. Atualmente é professora doutora na Escola Politécnica da USP, pesquisadora do Núcleo de Real Estate e coordenadora dos cursos de especialização em Real Estate: Economia Setorial & Mercados MBA-USP.  É presidente eleita da IRES (International Real Estate Society).

Profa. Dra. Eliane Monetti

 Graduado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP (1968), tem sua carreira acadêmica desenvolvida na EPUSP (mestrado, doutorado, livredocência e professor titular). Criador e coordenador dos programas de Real Estate na EPUSP (graduação, pósgraduação e MBA) e coordenador do Núcleo de Real Estate. Ensina e desenvolve pesquisas e serviços de consultoria na área de Real Estate.

Prof. Dr. João da Rocha Lima Júnior

 É válido ressaltar que o crescimento zero em 2016 simboliza a repetição da economia medíocre de 2015. Apenas para uma boa visualização da situação, podemos fazer outro comparativo: para que a economia em 2016 atinja os patamares de 2014, o crescimento teria que ser de 3,1% em relação ao ano de 2015.

Frente a tal situação, o presente material se faz necessário. Para as novas projeções para os escritórios Classe A de São Paulo, aceitamos o parâmetro já comprovado no passado, que indica que a base de sustentação de equilíbrio de setor é de 90% de ocupação da oferta. Notamos que este ponto não é o de inflexão da curva de aluguéis praticados, mas é a referência de mercado para que os aluguéis estejam em patamar que remunera adequadamente o valor justo do imóvel. Ou seja, nesta condição de equilíbrio é razoável estabelecer a hipótese de que os aluguéis praticados permitem a validação dos investimentos em novos escritórios ao valor justo das propriedades.

É preciso entender que traçar um cenário para considerar quando e em que patamar a oferta de novos escritórios encontrará demanda em valor adequado de locação, não significa, necessariamente, inferir o valor dos aluguéis. A carta na qual este texto se baseia apresenta, sim, uma projeção de aluguéis, mas trata-se de uma previsão que deve ser validada sempre que se considerar que não haverá nenhum crescimento atípico de custos que force os valores para cima, tais como contas de implantação – que andam próximas à inflação verificada, sem deslocamentos agressivos, especialmente terrenos. É válido lembrar que a única variável perigosa é o custo da outorga, que gravará as novas safras de edifícios. Contudo, uma possibilidade clara de estudo é a definição da relação entre os aluguéis e o valor das propriedades, somente com ajustes inflacionários.

Em uma primeira conclusão do estudo, foi compreendido que em 2023 a condição de equilíbrio do mercado pode acontecer, considerando uma evolução conservadora do PIB. No caso de uma evolução mais agressiva, isso pode acontecer em 2022. A curva de aluguéis de 2016 deve ser crescente, porém ainda abaixo do valor de locação que remunera o valor justo das propriedades a taxas adequadas. Concluímos, ainda, que existe uma projeção da nova oferta que poderá ingressar no mercado, sem ofender o seu equilíbrio, em 2023, 2024 e 2025.

Premissas para análise

A sequência de relações casuais que nos permite fazer projeções respeita a lógica da procura de novos espaços de escritórios, bem como a lógica do posicionamento dos aluguéis em função da procura. A resposta da análise sempre se faz em intervalos, porque as correlações são bem fundamentadas nos comportamentos passados, mas não são determinísticas, bem como nada que resulta de análise prospectiva de comportamento de mercados. A evolução da economia, segundo a leitura do PIB, induz a demanda por espaços de escritórios, logo, a análise prospectiva da absorção líquida está correlacionada com o PIB.

A oferta é considerada como estagnada porque o estudo arbitra que não haverá interesse em investir em escritórios Classe A na cidade de São Paulo, pelo menos até que o mercado esteja equilibrado, ora claramente dominado pela demanda e com aluguéis contraídos. Enquanto os aluguéis não remuneram o valor justo das propriedades, considerando os custos de implantação e as margens adequadas entre custo e valor, incentivando investimentos – situação que só deve ocorrer com o equilíbrio do mercado –, não deve ocorrer oferta “racional”.

Como os aluguéis se movimentam em curva que respeita o esgotamento da oferta atual, seguindo correlações já verificadas entre vazios e valores de locação, a resposta a essa parte do estudo está identificada, nos demonstrativos a seguir, em intervalos, tendo em vista que as correlações não são determinísticas.

Em relação à nova oferta, ela só aparece no estudo para atender à cobertura da demanda em até 90% de taxa de ocupação e na proporção da absorção líquida, calculada com o uso do modelo prospectivo. Essa parte também tem fundamento na projeção do PIB.

Projeção do PIB brasileiro

Frente à atual situação brasileira, é conveniente considerar dois cenários para os estudos de mercado. Primeiramente, temos o cenário conservador, referencial da análise. Na outra ponta, temos o cenário agressivo, que serve como contraponto para avaliarmos o efeito de uma reorganização da economia brasileira, com o objetivo de verificar se o impacto de um crescimento mais acentuado pode levar a um desequilíbrio sério, provocando uma bolha de preços nos aluguéis em um cenário futuro. Esta hipótese se revela em uma situação específica, na qual admitimos que os investidores tendam a retardar suas decisões de empreender, até o momento em que existirem fundamentos que infundam confiança para sustentar uma projeção virtuosa de comportamento da economia. Neste caso, pode ser que a melhor época para empreender passe, causando um desequilíbrio por algum tempo e forçando os valores de aluguel para cima. Essa eventual ocorrência poderá provocar um efeito danoso, que é o de incentivar investidores a ofertar mais do que será a demanda sustentada, recriando adiante uma situação semelhante àquela que o mercado vivenciou a partir de 2013.

O Gráfico 1 ilustra os cenários (cada um em intervalos) conservador (referencial) e agressivo (fronteira para enxergar eventual desequilíbrio com bolha). Ambos utilizam queda de 3,0% em 2015. No conservador, a evolução em 2016 fica no intervalo de -1,0%~0,0%, enquanto no agressivo o intervalo é de 0,0%~0,5%. Foi determinada uma curva modesta de crescimento ano contra ano, no conservador até o teto de 3,0%, com velocidade lenta, e no agressivo até 4%, com velocidade mais elevada.

Absorção Líquida (m² ABL) contra variação do PIB

 A correlação da absorção líquida com o PIB é estabelecida em intervalos, seja porque a projeção do PIB aqui apresentada também é expressa em intervalos, seja porque se trata de uma correlação que possui certo grau de incerteza, cuja intensidade serve para determinar o intervalo de variação no cenário prospectivo. Os Gráficos 2 e 3 ilustram as projeções de absorção:

O Gráfico 2 mostra as médias dos intervalos de projeção do PIB e absorção (m² ABL), considerando o cenário de referência (conservador) e o cenário mais agressivo. O objetivo do gráfico é ilustrar a correção entre os comportamentos.

O Gráfico 3 mostra as projeções de absorção nos intervalos indicados.

Aluguéis e taxa da vacância

 Considerando a oferta global e arbitrando que novas ofertas não se somarão ao estoque existente – em um cenário deprimido no qual não existe atratividade para investimentos, com taxas de vacância acima de 10% –, a curva de aluguéis esperados estará correlacionada com a taxa de vacância projetada. O Gráfico 4 mostra essa correlação para o cenário conservador de referência.

O modelo prospectivo, fundamentado na arbitragem de variação do PIB e nas evidências de oferta de escritórios corporativos Classe A em São Paulo, indica que, em 2024, sem ofertas novas, a vacância já estaria abaixo de 10%, o que aponta para a recomendação de novos investimentos para competir no mercado a partir de então. Como as medidas são tomadas em intervalos e a vacância anotada no Gráfico 4 é a média projetada, em 2023 já haverá probabilidade de que o mercado atinja a configuração que incentiva novas ofertas.

Neste momento da pesquisa, é válido lembrar que os investimentos para a implantação de novos escritórios devem ser realizados de 3 a 4 anos antes de 2024, admitindo ciclos de estruturação, construção e equipamentos de novos edifícios corporativos. Ou seja, diante de um cenário conservador, um investimento iniciado em 2020 ou 2021 parece razoável e tende a proporcionar um valor justo de aluguel.

No caso de um cenário mais agressivo de evolução do PIB, as marcas aconteceriam um ano antes em relação ao cenário conservador, como demonstra o Gráfico 5, no qual constam as médias de aluguel esperado e de taxa de vacância associados aos dois cenários utilizados nesta análise.

Nova oferta justi­ficada (m² ABL) de Escritórios Corporativos Classe A na cidade de São Paulo

 A oferta justificada para entrar no mercado no ano de 2024, mantendo a taxa de vacância no nível de equilíbrio, ou seja, em 0%, corresponde a 205.000 m². Em 2025, 427.000 m². Desta forma, o estoque reconhecido de empreendimentos Classe A suportaria um acréscimo de oferta de 5,3% em 2014 e 11,0% em 2015. Para a projeção conservadora, o Gráfico 6 mostra o cenário prospectivo de absorção líquida e vacâncias, com a inserção desta nova oferta justificada, ou seja, que mantém a vacância em 10%.

O Quadro 7 demonstra a síntese do cenário prospectivo, considerando as médias dos intervalos arbitrados para a evolução do PIB dentro do cenário conservador e a correlação de absorção líquida resultante, derivando para vacâncias a para as correlações de aluguéis com estas vacâncias.

Fonte: Buildings

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