Leis e normas para retrofit

Com quais licenças devo me preocupar?

Tendência no mercado, a prática do retrofit tem sido foco em diversas situações. Muitas vezes, esses projetos acabam sendo uma verdadeira reconstrução de um empreendimento. O processo é sempre parecido: após a escolha do imóvel, vem o planejamento de projeto, a obra e a ocupação, normalmente com prazos curtos, tendo em vista que as despesas se iniciam na assinatura do contrato. Por isso, é necessário que, desde a prospecção do imóvel, inclua-se no planejamento os permits, ou as licenças necessárias, pois a simples falta de um documento do condomínio e/ou da construção, por exemplo, pode inviabilizar as licenças de operação futura. Sendo assim, com quais licenças você deve se preocupar em um retrofit?

Ainda na prospecção, o condomínio e/ou o proprietário deve apresentar:

1. Projeto anterior aprovado pela prefeitura;
2. Auto de Conclusão (Habite-se);
3. Projeto completo aprovado pelo Corpo de Bombeiros, com memorial descritivo;
4. AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) válido;
5. Certificado de Manutenção de Segurança – SEGUR;
6. AVS (Auto de Verificação de Segurança), com validade de cinco anos ou Cadastro de Funcionamento de Equipamentos de Segurança.

Além disso, o interessado deve verificar o zoneamento da cidade e do local, bem como para quais usos o edifício está aprovado, de forma a ser compatível com a atividade pretendida, segundo as seguintes orientações:

1. Com IPTU em mãos, acesse o http://www.geosampa.sp.gov.br e localize o zoneamento;
2. Acesse a Lei 16402/16, a partir do artigo 98, e identifique as atividades pretendidas para desenvolvimento no imóvel;
3. Acesse o Quadro 4 da mesma lei e verifique se a atividade pretendida é permitida no zoneamento;
4. Consulte os Quadros 3 e 4 para verificar os critérios para construção e reforma, bem como as condições de instalação;
5. Vistorie o imóvel e verifique se o espaço está de acordo com o projeto aprovado.

Alternativamente, você pode utilizar o app “Zoneamento”, disponível na App Store e no Google Play.

Comprei o imóvel, e agora?

Analise o tipo de reforma pretendida: se compreender alteração de instalações sem alteração estrutural não é necessário alvará de reforma no município de São Paulo, lembrando que em ambos os casos a responsabilidade de atender às normas do código de obras da cidade é do responsável técnico. Caso tenha intervenção estrutural e/ou mudança da condição de segurança e acessibilidade, será necessário:

1. Alvará de aprovação e execução de reforma;
2. Aprovação junto ao Corpo de Bombeiros, para atualizar o projeto de segurança do espaço ocupado e atualização do AVCB;
3. Atualização de outras aprovações junto à Segur, tais como AVS, acessibilidade e elevadores. É muito importante avaliar as novas rotas de fuga e escoamento;
4. A publicidade deve seguir a lei Cidade Limpa.

Seguindo estas direções, você escolhe um imóvel mitigando os riscos relacionados à regularidade, às licenças e à posterior operação, além de tornar o cronograma mais assertivo.