Artigo escrito pela EREA
Ao analisarmos a evolução do mercado de real estate logístico desde antes da pandemia (2019), observamos que em termos de valores locação, o mercado obteve aumentos superiores ao IPCA acumulado no período. Ou seja, o mercado teve ganho real.
Este movimento é justificado pela evolução do e-commerce no país, setor que apresentou forte demanda por espaços logísticos a partir do 2º trimestre de 2020 (pandemia de Covid-19) devido a um fenômeno social.
Tal fenômeno é a alteração do perfil do consumidor brasileiro: as compras online cresceram intensamente e o cliente final está cada vez menos disposto a aguardar longos prazos de entrega.
Com isso, grandes empresas de e-commerce avançaram em expansões nacionais, acompanhadas pelo 3PL (operadores logísticos e transportadoras) e indústrias que também ampliaram suas operações para atender de forma eficiente os diversos mercados consumidores do Brasil.
Dessa maneira, a evolução do mercado imobiliário logístico foi paralela à evolução de inquilinos do e-commerce, como Mercado Livre, Shopee, Amazon e Magazine Luiza (Magalog) que aumentaram seu estoque de CDs expressivamente nos últimos cinco anos.
Com tal forte injeção de demanda, o lado da oferta passa por gargalos, pois a Selic já apresenta dois dígitos de maneira permanente desde 2022. A manutenção de alta taxa de juros gera pressões inflacionárias nos custos de capital e construção. Os valores de locação repassam esses dados, gerando assim o ganho real dos preços comentado inicialmente.
Por conseguinte, o avanço desse repasse, somado à forte demanda de inquilinos, indica uma crescente especialização do setor. Com foco cada vez mais concentrado em imóveis de alto padrão (A e A+), que tendem a se distanciar dos demais ativos do mercado.
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Valores de locação pedidos superam a inflação
Em termos numéricos, desde 2019 em escala nacional, os valores de locação pedidos superam a inflação em cerca de 8% e hoje atingem preço médio de ~27,5/m².
Neste cenário há praças onde tal gap é ainda maior, como no Raio 30Km SP, cerca de 12%, e especificamente no mercado de Guarulhos, cerca de 31%. O Brasil hoje vive um ambiente de baixa taxa de vacância, de 7,4%.
Via a especialização do setor, com uma elevação contínua das exigências de qualidade, a vacância remanescente tende a ser composta por ativos abaixo do padrão desejado pelos inquilinos, assim, os preços praticados em locações de alto padrão e nas renovações superam os valores pedidos pelos espaços vagos.
Os inquilinos têm priorizado atributos como agenda ESG, padrões de Designing for Wellness, circulação e pátios amplos, maior capacidade energética, climatização adequada, entre outros, o que intensifica a pressão sobre a oferta para atender a esses requisitos.
Em números, os valores pedidos ao final de novembro seguem no patamar mencionado de ~R$27,5/m², porém as locações do 2º semestre de 2025 são em média de R$29,0/m².
Reforma Tributária e seus efeitos futuros
A partir de 2026 observaremos os efeitos iniciais da Reforma Tributária, que tendem a afetar tal movimento de valorização de preços. O principal norte da reforma, no que tange ao setor imobiliário logístico, é da tributação hoje aplicada na origem (produção), que passará a incidir no destino (consumo) com a implementação do novo IVA (CBS + IBS).
Isso aponta para o fim da “Guerra Fiscal”, já que deixarão de existir localidades que oferecem benefícios fiscais, como a isenção de IPTU em Extrema (MG).
A partir de 2026, entram em vigor as primeiras alíquotas testes de CBS e IBS. Abaixo segue a ordem cronológica dos efeitos esperados da Reforma:
- 2026: Início das alíquotas testes de CBS e IBS;
- 2027 e 2028: Benefícios existentes entram em processo de redução anual;
- 2029 e 2030: A arrecadação passa a ocorrer majoritariamente no destino;
- 2031 e 2032: Incentivos fiscais tornam-se residuais, deixando de justificar operações baseadas apenas em vantagem tributária;
- 2033: Extinção total de ICMS e ISS. O novo IVA passa a ser recolhido exclusivamente no destino.
Dessa maneira, ao longo dos próximos anos, casos como Extrema perderão suas vantagens tributárias estruturais. É interessante analisarmos como este movimento tende a influenciar na dinâmica de valores de locação.
Como os inquilinos de Extrema utilizam o município para operações voltadas ao mercado consumidor de São Paulo, a isenção de vantagens tributárias tende a alterar a estratégia desses inquilinos.
Nesse sentido, por Extrema apresentar uma maior distância do centro da capital paulista do que praças do Raio 30Km, a ausência do benefício fiscal somada a maiores custos logísticos (combustível, pedágio e manutenção de frota), pode gerar um movimento de moving desses inquilinos para o Raio 30Km.
Reorganização da malha logística
Ainda é cedo para qualificar o alcance dessa reorganização da malha logística e seus efeitos sobre os valores de locação. Isso se dá, tanto na possível desvalorização de Extrema, quanto na valorização do Raio 30Km.
Dessa maneira, o Raio 30Km tende a sofrer outra fonte de pressão inflacionária nos próximos anos, apesar de não ser nítida sua magnitude.
Em conclusão, o mercado de real estate logístico passou por aumentos reais de valores de locação na última meia década. E para os próximos períodos tende a manter tal comportamento em escala nacional.
Isso ocorre devido à forte demanda de inquilinos de e-commerce e grandes transportadoras/ operadores logísticos. E vem combinada com um cenário econômico adverso de manutenção de alta taxa de juros, que gera desafios para viabilidade de novos projetos.
Ainda sobre oferta, a EREA analisa que não se deve tomar decisões de viabilidade olhando pelo retrovisor. É necessária uma postura oportunística, baseada em projeções, pois, em nossa percepção, o potencial de ganho supera o risco, visto que o aumento dos valores de locação gera rentabilidade a projetos, ainda que apertada, e qualquer corte de taxa de juros, mesmo que de baixa magnitude, gera um ganho de capital ao desenvolvedor.
Por fim, quanto à Reforma Tributária, é esperado uma redistribuição da malha logística que pode gerar vetores de pressões inflacionárias no Raio 30Km de SP e deflacionárias. Ou apenas de estagnação nos preços do mercado de Extrema.
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