Conteúdo Exclusivo — Por Ellen Costa
Com possibilidade de desenvolver galpões por etapas, setor consegue ajustar novas entregas ao ritmo da demanda e reduzir o risco de uma nova explosão de vacância.
São Paulo, 31 de agosto de 2026 — O mercado logístico brasileiro atravessa um momento de forte demanda, com absorção elevada e vacância em queda. Mas, diante do crescimento do estoque e de novos projetos, uma pergunta ganha relevância: o setor pode repetir os ciclos de excesso de oferta observados em outros segmentos imobiliários?
Para Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, existe uma característica do mercado logístico que pode ajudar a evitar esse movimento: a capacidade de dosar a oferta de acordo com a demanda.
Nesse sentido, a diferença está na própria dinâmica de desenvolvimento dos empreendimentos. Enquanto um edifício corporativo é concebido e construído como um projeto único, e que leva de três a quatro anos para ser entregue, um condomínio logístico pode ser implantado por etapas.
Em um condomínio logístico, o desenvolvedor pode preparar um terreno e construir inicialmente apenas uma nave. Depois da locação, novas estruturas podem ser adicionadas conforme a necessidade do mercado.
Na prática, isso permite uma estratégia de expansão gradual: o desenvolvedor constrói uma nave, garante a pré-locação ainda durante as obras e, depois, conclui a locação. Diante de novos sinais de demanda, pode desenvolver uma segunda unidade. O empreendimento também pode prever outras naves no projeto, que o desenvolvedor executará conforme o mercado responder.
Essa flexibilidade é apontada pelo executivo como um dos grandes diferenciais do segmento logístico. A construção mais rápida permite que os desenvolvedores ajustem o ritmo das entregas, evitando colocar grandes volumes de área no mercado sem demanda correspondente.
O que acontece quando a demanda desacelera?
A mesma lógica funciona no sentido contrário. Se os indicadores começarem a mostrar uma desaceleração da demanda, os desenvolvedores podem reduzir ou postergar novas etapas dos projetos.
Segundo Didziakas, essa capacidade de reação ajuda a limitar o risco de uma forte elevação da vacância. Em um cenário de desaceleração, a tendência seria realizar entregas mais pontuais, em vez de manter o mesmo volume de desenvolvimento.
O raciocínio é baseado na relação entre absorção e novas entregas.
Se o mercado absorve 500 mil m² por trimestre, por exemplo, seria pouco racional que os desenvolvedores colocassem 1 milhão de m² no mercado no mesmo período, criando competição entre os próprios empreendimentos.
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Demanda ainda supera as novas entregas
Os números apresentados durante a entrevista ao Liga de FIIs, da InfoMoney, ajudam a dimensionar esse equilíbrio.
O estoque brasileiro de condomínios logísticos, de todas as classes, já supera 46 milhões de m², segundo dados do CRE Tool da Buildings. Desde 2020, o mercado adicionou aproximadamente 15 milhões de m² ao estoque, um crescimento expressivo para o segmento.
Mesmo com esse volume de novas áreas, a absorção tem acompanhado o crescimento da oferta. E mantém um ritmo alto de novas construções.
Nos últimos cinco trimestres, a absorção líquida permaneceu entre 900 mil e 1 milhão de m² por trimestre. No 3T e 4T de 2025, e no 1T de 2026, 1 milhão de m² foi aborvido a cada trimestre.
Ao mesmo tempo em que novos empreendimentos foram entregues (mais de 1,2 milhão de m² apenas de janeiro a julho desse ano), o mercado continuou ocupando grandes volumes de área.
O resultado é uma combinação pouco comum em mercados de expansão: mais estoque, com menor vacância.
Atualmente, a taxa de vacância nacional do setor está em 5,5%. A pressão da demanda também aparece nos preços, com o aluguel médio dos condomínios logísticos passando da faixa de R$ 19 a R$ 20 por m² antes da pandemia para aproximadamente R$ 28 por m² atualmente. No segmento de alto padrão, o aluguel médio é de R$ 29,80.
O desafio agora é preservar esse equilíbrio
O desempenho recente mostra que o mercado tem conseguido absorver grandes volumes de novos espaços.
Além disso, a força da demanda aparece no avanço das pré-locações. Das 15 maiores movimentações de locação analisadas no segundo trimestre de 2026, 12 foram pré-locações e apenas três ocorreram em imóveis prontos. Leia mais: Escassez de galpões fica evidente: 80% das maiores locações do tri ocorreram antes da entrega
O cenário, portanto, ainda é de forte absorção. Mas a manutenção desse equilíbrio dependerá também da disciplina dos desenvolvedores. Entretanto, cria uma ferramenta adicional de gestão do ciclo imobiliário: a possibilidade de calibrar os novos empreendimentos de acordo com o ritmo de absorção.
A capacidade de construir conforme a demanda pode ser justamente o mecanismo que diferencia o ciclo logístico de outros segmentos imobiliários.
Por fim, em um setor no qual a oferta consegue responder mais rapidamente aos sinais dos ocupantes, talvez a grande questão não seja apenas quanto o mercado logístico consegue construir, mas quanto consegue deixar de construir quando a demanda pede cautela.
Para conhecer e mapear o setor logístico do Brasil, acesse o Buildings CRE Tool.
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