Karen Moreira, diretora de engenharia da Barzel Properties, recebeu a equipe da Buildings dia 01 (terça-feira), para uma conversa sobre o retrofit do edifício CEA (Centro Empresarial do Aço), localizado na região do Jabaquara em São Paulo.
A visita da Buildings ao CEA ocorreu por todas as dependências e ambientes do edifício. Da recepção ao refeitório de funcionários, do estacionamento ao bicicletário, foi possível ver de perto todas as melhorias e novas funcionalidades que o local agora dispõe e oferece a seus inquilinos e colaboradores.
O retrofit do CEA
O retrofit é uma tendência na arquitetura e no design que surgiu com o objetivo de solucionar o problema encontrado em edifícios antigos ou históricos inutilizados, ou com tecnologias ultrapassadas que comprometem seu uso.
As empresas ocupantes e os players do mercado imobiliário veem esse movimento com bons olhos, afinal, promover renovações e atualizações em edifícios, mantendo as características intrínsecas da obra e oferecendo novas, é uma excelente oportunidade de revitalizar edifícios que, muita das vezes, estão em regiões privilegiadas.
Partindo dessa premissa, a Barzel Properties – empresa que atua em todas as etapas do processo de investimento imobiliário e que possui expertise na aquisição, retrofit, desenvolvimento e gestão de imóveis corporativos e logísticos de alto padrão – enxergou o grande potencial que o CEA possuía para ser revitalizado.
“Ele foi por muito tempo o maior prédio de estrutura metálica construído no Brasil. Possui uma arquitetura única. É um edifício incrível, com localização privilegiada, colado ao metrô, perto do aeroporto de Congonhas e que praticamente não tem concorrência”, explica Karen Moreira.
Construído em 1993 pela FEMCO – Fundo de Pensão das Metalúrgicas, e adquirido em 2017 pela Barzel Properties, o Centro Empresarial do Aço é um empreendimento corporativo que, historicamente, sempre teve uma taxa de vacância mínima devido à sua localização. Quando a Barzel adquiriu o edifício encontrou espaço suficiente para melhorar sua gestão.
Segundo a diretora de engenheira compartilhou o prédio possuía espaços mal aproveitados. Dessa forma, no retrofit a Barzel estudou e reformulou os fluxos para melhor dispor e usufruir desses espaços.
“O CEA possuía algumas áreas pouco funcionais para o tráfego de funcionários, entrada e saída de fornecedores etc. Antes do retrofit, o térreo do CEA era ocupado por pequenos serviços, que não estavam em linha com o porte do edifício. O espaço de 2 mil m² era tumultuado e mal aproveitado por esses pequenos comércios. Nós encerramos esses contratos e reformamos as salas. Transformamos o térreo em um grande escritório. O que era varejo, se transformou em salas comerciais. Inclusive já está completamente alugado”, destaca.
Ocupação
O edifício possui um total de 9 andares com lajes a partir de 1196 m² e conta com 7 elevadores sociais. Neste momento, em razão da pandemia, apenas 20% da operação está sendo utilizada, em sistema de revezamento. Com um histórico de ocupação sólido, o edifício está 100% locado.
“Desde que o compramos em 2017, ele está 100% ocupado e sempre teve lista de espera. O CEA se mostrou o prédio mais resiliente de nosso portfólio neste momento de crise”, esclarece.
Novo lobby do CEA – Foto: Jean Santos
Inovações e melhorias
Karen ainda conta que o objetivo da reforma era melhorar e modernizar todas as áreas, transformando-as em espaços adequados e de melhor utilização por todos que transitam pelo edifício.
“A primeira avaliação que fizemos foi em relação aos fluxos de trabalho que precisavam ser melhor organizados e separados. Mudamos e reformamos o controle de acesso; criamos áreas nas docas; separamos salas para o recebimento da correspondência (com salas de expedição e entregas individuais). Ele tinha muitas entradas e saídas, e nós centralizamos isso em razão da segurança do condomínio.”
Ainda primando pela segurança do edifício, a etapa de entrega de mercadorias e correspondências também foi reestruturado. “O entregador não tem mais acesso ao prédio; ele traz sua encomenda, mas fica na parte de fora, em uma área coberta.”
Outra prerrogativa do retrofit foi a construção de um bicicletário anexo ao estacionamento do prédio.
“Reaproveitamos o enorme espaço da garagem e criamos um bicicletário moderno e funcional com vestiário ao lado, ideal para que os inquilinos e funcionários sintam-se seguros e tenham mais comodidade no ir e vir. Assim, todos que fazem uso da bicicleta no dia a dia podem se beneficiar”, orgulha-se.
É claro que o retrofit também contemplou um grande investimento no sistema de ar condicionado que, segundo Karen, “não era de última geração”. Ela explica que no passado, o condomínio não estava equipado para realizar reparos no sistema com a agilidade necessária para não comprometer seu funcionamento.
“Reformamos o sistema de ar condicionado. Antes da reforma, cada fancoil possuía apenas um variador de frequência para seus cinco componentes. Hoje instalamos cinco variadores de frequência por fancoil, visando a redução de panes no sistema e agilidade em caso de manutenção de alguma dessas peças. Além disso, não tínhamos estoque de peças de reposição e isso causava enormes problemas pela demora em consegui-las. Estamos trabalhando com um estoque dos componentes do ar condicionado de modo que a manutenção pode ser feita de forma muito ágil por uma equipe treinada pelo próprio condomínio. Ganhamos qualidade no serviço.”
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Atendimento ao inquilino
Outra característica da Barzel que merece destaque está relacionada ao trabalho de atendimento e atenção dispendido ao inquilino.
Novo lobby do CEA – Foto: Jean Santos
“Nós estamos sempre nos reunindo para ouvir os nossos inquilinos. Eles fizeram algumas solicitações e nós atendemos, apresentando melhorias nos serviços e nos fluxos. A Barzel destina uma equipe de concierges para oferecer o melhor atendimento ao locatário. Ele precisa estar satisfeito.”
De igual modo, também pensando no bem estar de todos que frequentam o CEA, no térreo superior a Barzel realizou uma reforma no lobby e criou uma cafeteria.
Retrofit em fases
Para Karen, o CEA era um prédio antigo, com hábitos antigos. Após esse bem-vindo retrofit, pode-se dizer que atualmente a receita da área comum aumentou cinco vezes mais. Por fim, ela compartilha que o projeto seguirá para outras fases.
CEA – Foto: Jean Santos
“Fizemos um retrofit por etapas. Mexemos no lobby. Procuramos potencializar o prédio, reestudamos todos os fluxos, abrimos espaços reorganizando essas áreas. Separamos os espaços trazendo qualidade para os inquilinos e funcionários. Como o custo de retrofit é alto e exige muito planejamento, costumamos dizer que ele será efetuado por etapas. A primeira e maior já finalizamos e é tudo isso que vocês podem ver. As próximas envolvem mexer no paisagismo do prédio, na iluminação externa, entre outras coisas”, finaliza.
Quanto à região onde o CEA está instalado, o Jabaquara é um bairro localizado na zona sul da capital de São Paulo, com boa infraestrutura e preços atrativos e competivos. Bem servida pelo comércio e com opções abrangentes de imóveis para alugar e morar, é uma vizinhança que não pode ficar de fora das pesquisas de quem está procurando um novo lugar para viver ou trabalhar.
Para conferir o vídeo da entrevista e da visita ao CEA, acesse o canal da Buildings no Youtube, clicando aqui.
Sobre a Barzel Properties
A Barzel Properties é uma gestora imobiliária que nasceu em 2015. O DNA imobiliário vem de seu fundador, Nessim Daniel Sarfati. A empresa busca ativos com localizações estratégicas, priorizando regiões valorizadas com diversos modais de transportes e ofertas de serviços.
Diversos outros empreendimentos estão no portfólio da instituição, entre imóveis logísticos e corporativos, na região da Berrini, Pinheiros e Juscelino Kubitschek.
Para conhecer mais, acesse: www.barzelproperties.com.br
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