Conteúdo Exclusivo — Por Ellen Costa
Mercado logístico registra forte absorção no segundo trimestre de 2026, enquanto empresas antecipam contratos para garantir grandes áreas.
São Paulo, 24 de agosto de 2026 — O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou o segundo trimestre de 2026 com um sinal contundente de força da demanda. Nesse sentido, das 15 maiores locações registradas no período, 12 foram fechadas antes da conclusão dos empreendimentos.
Apenas três ocorreram em imóveis já prontos.
O dado, destacado por Fernando de Didziakas, sócio-diretor da Buildings em entrevista ao programa Liga de FIIs, da Infomoney, evidencia uma mudança importante no comportamento dos ocupantes.
As empresas estão antecipando decisões para garantir áreas que ainda não estão disponíveis, movimento associado à escassez de grandes espaços em regiões estratégicas.
“Esse é o maior sinal de escassez que se pode ter”, afirmou Didziakas. Segundo ele, o cenário mostra que os desenvolvedores conseguem colocar novos projetos no mercado e encontrar demanda antes mesmo da conclusão das obras.
Absorção supera novas entregas
A força das pré-locações ocorre em um mercado que já apresenta níveis historicamente baixos de vacância. No segundo trimestre, os galpões logísticos de alto padrão receberam aproximadamente 570 mil metros quadrados de novo estoque.
No mesmo período, porém, a absorção líquida superou 910 mil metros quadrados. O resultado levou a vacância do segmento para cerca de 5%, ante 6,5% no trimestre anterior, segundo dados atuais da Buildings.
Em escala nacional, o mercado também mantém uma trajetória de expansão. O estoque de condomínios logísticos chegou a aproximadamente 46,2 milhões de metros quadrados. Desde 2020, foram adicionados cerca de 15 milhões de metros quadrados ao setor.
Mesmo com esse volume expressivo de novas entregas, a taxa de vacância recuou de aproximadamente 15% para 5,5%. A explicação está na capacidade de absorção do mercado, que vem se mantendo elevada.
Nos últimos cinco trimestres, segundo analisa Didziakas, a absorção líquida permaneceu próxima da faixa de 900 mil a 1 milhão de metros quadrados por trimestre.
Esse equilíbrio favorável entre oferta e demanda também tem se refletido nos preços de locação. O valor médio pedido para locação de condomínios logísticos no Brasil chegou a aproximadamente R$ 28 por metro quadrado (todas as classes), contra uma faixa de R$ 19 a R$ 20 antes da pandemia.
Pré-locação ganha espaço diante da escassez
A predominância das pré-locações entre as maiores operações do trimestre revela que os ocupantes estão menos dispostos a esperar pela disponibilidade de imóveis prontos.
Para as empresas, garantir antecipadamente uma área pode ser estratégico em um mercado no qual grandes espaços consecutivos estão cada vez mais difíceis de encontrar.
O fenômeno também aparece no segmento de escritórios, embora com características próprias. Em São Paulo, a redução da vacância vem dificultando a localização de grandes áreas contínuas. Com isso, empresas passaram a antecipar contratos para assegurar espaços compatíveis com seus planos de expansão.
Na logística, o movimento é ainda mais relevante devido à velocidade de expansão do comércio eletrônico e à necessidade de posicionar estoques próximos aos mercados consumidores.
Mercado Livre e Shopee aparecem entre os principais demandantes do trimestre. Amazon e outros grandes operadores também participam desse movimento, ampliando a necessidade de espaços tanto para grandes centros de distribuição quanto para operações menores e mais próximas dos consumidores.
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E-commerce impulsiona, mas não concentra toda a demanda
Embora o comércio eletrônico seja um dos principais motores da demanda, a expansão do mercado logístico não depende exclusivamente desse segmento.
As operações de órgãos públicos, empresas farmacêuticas, frigoríficos e outros setores também continuam ocupando galpões.
O e-commerce, entretanto, possui peso relevante. Entre 70% e 80% das locações, de acordo com o executivo, envolvem grandes operadores ou operações relacionadas ao comércio eletrônico.
A necessidade desses ocupantes também está mudando. As grandes empresas continuam buscando centros de distribuição de 50 mil a 200 mil metros quadrados em regiões como Guarulhos, Embu, Barueri e Cajamar.
Ao mesmo tempo, cresce a procura por estruturas menores dentro dos grandes centros urbanos. São galpões de aproximadamente 5 mil a 15 mil metros quadrados destinados a estoques de curtíssimo prazo e entregas rápidas.
A estratégia responde à transformação do comportamento do consumidor. Entregas no mesmo dia ou no dia seguinte aumentam a necessidade de estoques posicionados próximos aos mercados consumidores.
Demanda se espalha pelo país
A expansão também está deixando de ser exclusivamente concentrada no eixo paulista. Embora aproximadamente 60% das movimentações ainda estejam no estado de São Paulo, os demais 40% estão distribuídos por diferentes regiões.
Salvador, Recife, Fortaleza e outras cidades passaram a receber operações relevantes. Para Didziakas, essa interiorização e regionalização da logística são tendências estruturais.
O executivo vê potencial especialmente fora de São Paulo. O mercado paulista apresenta uma concentração de estoque e uma demanda tão intensa que outros estados ainda possuem espaço significativo para ampliar sua infraestrutura logística.
Em Extrema, no sul de Minas Gerais, a vacância chegou a apenas 0,6%. A região também apresenta preços pedidos superiores à média nacional.
Guarulhos aparece como outro destaque. A taxa de vacância consolidada ficou próxima de 1,3%, enquanto o preço médio pedido alcançou aproximadamente R$ 41 por metro quadrado.
A região já concentra uma parcela relevante do estoque nacional. São cerca de 4 milhões de metros quadrados, além de um fluxo importante de novas pré-locações.
Mercado ainda sem sinais claros de desaceleração
A principal dúvida para o setor não está no desempenho atual, mas em até quando a absorção continuará nesse ritmo.
Por enquanto, os indicadores não apontam uma desaceleração significativa. A absorção permanece elevada, os preços avançam e as empresas continuam antecipando contratos para garantir espaços.
O cenário, contudo, exige acompanhamento da atividade econômica e principalmente do comportamento da oferta.
A própria capacidade dos desenvolvedores de controlar o ritmo de novas construções funciona como um elemento de equilíbrio. Caso a demanda diminua, novos projetos podem ser postergados.
Enquanto isso, as pré-locações funcionam como um termômetro relevante. Se empresas continuam contratando áreas antes da entrega, o mercado demonstra que ainda existe disposição para garantir capacidade logística futura.
O segundo trimestre de 2026, portanto, deixou uma mensagem clara: mais do que absorver o novo estoque, o mercado brasileiro de galpões logísticos está antecipando a oferta.
E a predominância de pré-locações entre as maiores operações do período mostra que, em regiões estratégicas, esperar o imóvel ficar pronto pode significar perder espaço. A entrevista completa, você pode assistir aqui.
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