Conteúdo Exclusivo — Por Ellen Costa
No mercado corporativo atual, endereço, arquitetura, serviços e experiência passaram a pesar tanto quanto metragem e especificações de um escritório.
São Paulo, 20 de agosto de 2026 — Durante muito tempo, a lógica do mercado de escritórios foi relativamente simples. Localização, metragem, preço e qualidade construtiva formavam boa parte da equação que aproximava proprietários e ocupantes.
A pandemia mudou essa relação.
Com o trabalho híbrido, o escritório deixou de ser apenas o lugar onde uma empresa coloca suas mesas e passou a precisar justificar sua própria existência. Se parte das atividades pode ser realizada de casa, o edifício precisa oferecer algo que o home office não oferece.
É nesse ponto que ganha força uma nova lógica de competição entre os ativos corporativos: não basta entregar espaço. É preciso entregar experiência.
Este insight apareceu no Real Estate Summit, evento promovido pelo Metro Quadrado, em São Paulo. Para Hilton Rejman, presidente executivo da BGRE no Brasil, o edifício se tornou uma commodity.
Nesse sentido, o que mudou, na avaliação do executivo, foi o produto final oferecido ao usuário depois da pandemia: decoração, ambiente, serviços, conveniência e um espaço agradável para trabalhar.
A mudança parece sutil, mas tem implicações profundas para o mercado imobiliário. Leia também: O novo custo de construir: por que mão de obra qualificada virou um problema para o setor imobiliário?
A metragem virou apenas o começo
Uma laje corporativa pode ser tecnicamente semelhante a outra. Ambas podem ter ar-condicionado, elevadores, geradores, segurança, estacionamento e uma determinada eficiência de planta. Mas isso não significa que sejam percebidas da mesma maneira pelo usuário.
O que passou a ganhar importância é o conjunto de elementos que envolve a área locável.
Um prédio pode estar próximo de restaurantes, hotéis, transporte público, serviços, academias e espaços de convivência. Pode ter uma recepção sofisticada, áreas verdes, cafés, restaurantes e ambientes destinados à interação.
Outro pode oferecer apenas a laje.
A diferença entre os dois não está necessariamente nos metros quadrados. Está no produto imobiliário.
O entorno passou a fazer parte do ativo
Essa mudança ajuda a explicar por que localização continua sendo uma das variáveis mais importantes do mercado de escritórios, mas o conceito de localização ficou mais amplo.
Não se trata apenas de estar na Faria Lima, Vila Olímpia, Paulista ou Pinheiros. É preciso perguntar o que existe ao redor. E o que significa para quem transita nessas regiões.
A proximidade de restaurantes, hotéis, comércio, transporte, serviços e equipamentos urbanos interfere diretamente na experiência de quem trabalha no edifício. Em um cenário no qual as empresas precisam convencer seus funcionários a voltar ao escritório, essa conveniência ganhou valor.
O prédio começa, portanto, antes da portaria. E termina depois da catraca.
O endereço virou parte da marca
Há ainda uma dimensão simbólica.
Alguns edifícios corporativos conseguem se transformar em referências de seus próprios mercados. O endereço passa a carregar uma reputação que se associa às empresas instaladas ali.
Nesse sentido, o prédio funciona quase como uma extensão da marca do ocupante.
Para empresas que disputam talentos, clientes e investidores, estar em determinado endereço pode contribuir para a percepção de posicionamento, qualidade e cultura corporativa.
A arquitetura também participa dessa construção.
Um edifício reconhecível, com projeto arquitetônico marcante, áreas comuns qualificadas e identidade visual própria pode se diferenciar de um estoque corporativo genérico.
Não significa que todos os prédios precisem ser icônicos. Significa que cada vez menos edifícios podem se dar ao luxo de ser indiferentes.
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A pandemia acelerou a mudança
A transformação não começou em 2020. O mercado já vinha incorporando conceitos de hospitalidade, sustentabilidade, tecnologia e experiência. A pandemia, porém, tornou essas características mais importantes.
Durante o período de home office, uma pergunta passou a orientar empresas e proprietários: por que alguém sairia de casa para trabalhar?
A resposta ajudou a redefinir o escritório.
Ele passou a ser visto como espaço de colaboração, relacionamento, cultura e convivência. Isso alterou também o que as empresas esperam de um edifício.
A própria recuperação recente do mercado paulistano mostra essa seletividade. O movimento não ocorre de maneira uniforme entre todos os ativos. Empresas têm privilegiado edifícios de alto padrão, bem localizados e modernos, enquanto imóveis antigos ou menos eficientes enfrentam maior dificuldade para capturar a mesma demanda.
O prédio como experiência
A consequência para incorporadores e proprietários é direta.
Se o edifício deixou de ser apenas uma caixa que abriga empresas, o desenvolvimento imobiliário precisa começar a incorporar atributos de experiência desde a concepção do projeto.
Assim, arquitetura, interiores, paisagismo, gastronomia, serviços, tecnologia e sustentabilidade deixam de ser elementos acessórios. Passam a fazer parte da estratégia comercial.
É uma mudança que aproxima o real estate de setores como hotelaria, varejo e hospitalidade.
O usuário não compra apenas uma metragem. Ele compra a experiência associada àquela metragem.
Existe, porém, uma contradição.
Se todos os edifícios passarem a oferecer os mesmos cafés, academias, lounges, bicicletários e áreas de convivência, esses atributos podem perder capacidade de diferenciação.
Assim, o desafio passa a ser criar uma identidade verdadeira. É aí que a marca do prédio pode ganhar relevância.
Um empreendimento que consegue construir reputação, reconhecimento e vínculo com seu entorno pode criar uma vantagem que não aparece imediatamente na ficha técnica.
Essa vantagem pode ser especialmente importante em ciclos de maior oferta.
Por fim, quando existem muitos metros quadrados disponíveis, o usuário escolhe. Quando a oferta diminui, os melhores produtos passam a ser disputados.
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