As análises da recente negociação entre BC Fund e Brookfield
O mês de setembro de 2018 foi marcado pela concretização do maior deal do setor imobiliário dos últimos anos. A transação entre BC Fund (Fundo Imobiliário) e o gigante private equity Brookfield no montante de R$ 2 bilhões (incluindo dívida e caixa) envolveu troca de ativos de lajes corporativas em São Paulo e no Rio de Janeiro.
A Brookfield comprou R$ 1,3 bilhão em ativos do BRCR11 e vendeu R$ 670 milhões em ativos de sua carteira para o fundo imobiliário. O cap rate médio da operação foi de 7,1%, segundo o BTG.
No total, o BC Fund adquiriu três ativos e alienou cinco para a Brookfield. Comprou 100% do edifício Cidade Jardim (SP), 20% do edifício Senado (RJ) e 100% do edifício MV9 (RJ). Vendeu 100% do edifício Flameng (RJ), 100% do edifício Morumbi (SP), 51% do edifício Eldorado (SP), 75% do Brazilian Financial Center (SP) e 100% do edifício Torre Almirante (ALMI11), no Rio de Janeiro.
A transação ainda envolveu opções de compra e venda de ambas as partes. A Brookfield detém opção de venda para o BFC e para o Torre Almirante após a conclusão da operação em períodos previamente determinados. Em contrapartida, o BC Fund possui opção de compra de ambos os imóveis em períodos também previamente determinados.
Para o BC Fund, com o encerramento da transação, o novo portfólio muda consideravelmente. Do lado positivo, a vacância do portfólio cai sensivelmente para 25% (ante 34%), melhora a previsibilidade do fluxo de caixa, o dividend yield aumenta no curto prazo, o caixa líquido fica positivo e há uma bela distribuição de capital de R$ 276 milhões, ou R$ 14,37 por cota.
Do lado negativo, o novo portfólio ficará mais exposto ao Rio de Janeiro e a ativos menos modernos, com possível perda de upside no médio/longo prazo via leasing spread com a retomada do mercado de lajes corporativas, além de ficar com maior concentração de monolocatários em seu portfólio, como a Petrobras no edifício Senado.
Sabe-se que o BC Fund vinha enfrentando pressões de cotistas e grandes dificuldades em locar a Torre Almirante no Rio de Janeiro, que hoje tem vacância de 82%. Isso sem contar o megaempreendimento Cenesp, que se tornou uma verdadeira dor de cabeça para o fundo, com importantes locatários, como a Samsung, saindo do ativo e com vacância crescendo para o patamar de 60%.
Com o fato de o BC Fund ser um ativo negociado na Bolsa e de fácil acesso, fica mais fácil entender o racional do negócio, como mencionei há pouco. Do lado da Brookfield, o acesso é mais limitado, ainda mais porque o “deal” tem pendência do Cade.
Não sei os verdadeiros motivos da gigante canadense na negociação, mas arrisco dizer pelo menos quatro. O custo para captar recursos (dívida) no mercado é baixo, inferior ao do BRCR11, logo tem maior facilidade para adicionar valor utilizando-se da alavancagem financeira; (ii) visualizam um ganho via leasing spread substancial no longo prazo (ativos mais modernos); (iii) necessidade de desinvestimento de ativos do seu portfólio dado o término de prazo do investimento; (iv) já tem em vista possíveis locatários para o Torre Almirante.
Um ponto não nos resta dúvida aqui, pelo menos. O segmento de lajes corporativas, mais especificamente em São Paulo, vem mostrando uma forte recuperação nos últimos trimestres, com absorção líquida positiva e vacância caindo.
Hoje, os preços dos aluguéis estão em níveis reais de R$ 80 por metro quadrado, estagnados há muito tempo. Mas, quando olhamos o custo de reposição de ativos similares aos que negociam na B3 via fundo imobiliário, por exemplo, percebo que há um bom espaço para recuperação dos aluguéis, especialmente considerando a baixíssima entrega de ABL para os próximos anos. Em outras palavras, acredito que podemos ver correções na magnitude de 50% do patamar do valor de aluguel de hoje até 2022, dependendo do ativo e da região.
Acredito que o negócio foi bom para ambas as partes, sem perdedores, todos saíram ganhando. Vamos ficar no aguardo das próximas movimentações desse setor, pois elas estão só começando!
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