Aquisição do BTG Logística envolve três ativos do Capitânia Logística e marca uma rara operação imobiliária com pagamento integral em dinheiro.
São Paulo, 8 de setembro de 2026 —O mercado de galpões logísticos ganhou mais um sinal de força com uma transação próxima de R$ 1 bilhão. O BTG Logística (BTLG11) negociou três ativos do Capitânia Logística (CPLG11) por R$ 959 milhões.
Notícias do Guia do Investidor e Metro Quadrado apontam que os imóveis estão locados para Mercado Livre e Amazon e somam 182,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
O valor indicativo da operação chega a R$ 959 milhões. Segundo a estrutura proposta, o negócio pode gerar cap rate de aproximadamente 9% e yield médio estimado de 12,6% nos próximos 24 meses.
A operação também gera R$ 121,8 milhões de lucro para o fundo. Segundo Gabriel Martins, gestor do CPLG11, o momento favorece a realização de caixa.
“Faremos caixa num momento bastante favorável para o segmento, gerando um carrego a CDI e com dinheiro em um mercado com vacância nas mínimas históricas e aluguéis nas máximas.”
Dois ativos ficam em São Bernardo do Campo (SP) e Jacareí, no eixo da Rodovia Presidente Dutra (SP). O terceiro ativo fica em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba, e também tem como locatária a Amazon. O galpão de Jacareí está em obras.
Dessa forma, o fundo amplia sua exposição a regiões estratégicas para operações de distribuição e fortalece sua presença no mercado logístico.
Novas oportunidades no mercado
O Metro Quadrado aponta que a Capitânia pretende utilizar aproximadamente R$ 400 milhões da venda para financiar a construção de dois ativos que ainda estão em obras.
Segundo o gestor, a estratégia permite eliminar dívidas enquanto o CDI permanece elevado. Assim, o fundo preserva recursos para novas oportunidades no mercado.
“Isso nos permite capturar um preço quase de ativo performado, porque nos responsabilizamos pelo risco de desenvolvimento e entregas da obra.”
BTLG11 negocia três ativos logísticos
Um dos galpões já está concluído, em operação e totalmente locado. Os outros dois seguem em desenvolvimento no modelo built-to-suit e têm previsão de entrega em até seis meses após o fechamento da aquisição.
Além disso, os ativos paulistas estão a aproximadamente 30 e 60 quilômetros da capital. Já o empreendimento em São José dos Pinhais amplia a exposição do BTLG11 ao mercado logístico paranaense.
Pelos termos negociados, o BTLG11 pagará 70% do valor da operação à vista, o equivalente a R$ 642,95 milhões. Os 30% restantes correspondem a R$ 275,55 milhões, corrigidos pelo IPCA mais 6% ao ano.
Enquanto as obras avançam, os recursos destinados aos dois ativos em construção terão remuneração mensal de IPCA mais 11% ao ano. A estrutura também inclui mecanismos para limitar a exposição do fundo aos riscos relacionados ao desenvolvimento.
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Mercado Livre e Amazon reforçam a operação
A presença de Mercado Livre e Amazon como locatários representa um dos principais destaques da transação. Além do padrão construtivo dos imóveis, os contratos com grandes empresas fortalecem a atratividade estratégica dos ativos.
Nesse sentido, a operação também contribui para a diversificação geográfica do BTLG11. Dois empreendimentos reforçam a atuação próxima à capital paulista, enquanto o ativo paranaense amplia a presença do fundo em outro importante polo logístico.
Segundo a avaliação citada no estudo da operação, a combinação entre localização, qualidade dos imóveis e perfil dos locatários cria uma relação favorável entre risco e retorno.
Estratégia mira logística voltada ao e-commerce
A Capitânia pretende manter o foco em operações de built-to-suit para o e-commerce. O modelo permite desenvolver galpões sob medida para grandes empresas, conforme suas necessidades operacionais.
Esse segmento continua atraindo demanda diante da expansão do comércio eletrônico e da necessidade de redes de distribuição mais eficientes.
Ao mesmo tempo, o gestor observa oportunidades em fundos com custos de reposição elevados. Alguns portfólios negociam abaixo do valor necessário para construir novos ativos.
Em um exemplo citado por Martins, há fundos com custo de reposição próximo de R$ 4 mil por metro quadrado, enquanto algumas cotas negociam perto de R$ 2,5 mil por metro quadrado.
Por isso, a estratégia da Capitânia combina realização de ativos, geração de caixa e busca por oportunidades no mercado secundário. O objetivo é aproveitar a diferença entre o valor dos imóveis e seus custos de reposição.
A operação entre BTG e Capitânia reforça, portanto, uma tese importante para o mercado logístico: mesmo com juros elevados, ativos de qualidade continuam despertando o interesse dos grandes investidores.
Notícia do Guia do Investidor e Metro Quadrado
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