Condomínios logísticos são construídos em aeroportos, devido à localização e segurança

28/09 – Valor Econômico

De acordo com o Valor Econômico, características presentes nos aeroportos, como localização, segurança e acessibilidade, têm chamado a atenção do setor de logística. 

Devido a esses atrativos, empresas que constroem e administram galpões estão fechando contratos com concessionárias. Essas, por sua vez, veem nesses acordos uma forma de aumentar as receitas dos terminais.

Uma das primeiras empresas a apostar neste modelo de negócio foi a Hire Capital, que inaugurou, em agosto, um galpão no aeroporto do Galeão (RJ) com 21,5 mil m² de área bruta locável (ABL).

Além da facilidade para embarcar e receber produtos por via aérea, a gestora foi atraída para o espaço do aeroporto pela localização, dada a proximidade com o porto do Rio e as zonas Sul e Central da cidade. A segurança reforçada é outra grande vantagem, já que, segundo Gabriel Heilberg, fundador da Hire Capital, “no Rio tem muito problema de roubo de carga”. 

O fator segurança extra também ajuda a atrair ocupantes para os 67 mil m² que a Log Commercial Properties está construindo no aeroporto de Brasília. O espaço será inaugurado em dezembro e já está 60% pré-locado.

Segundo o presidente da Log Commercial Properties, Sérgio Fischer, um dos públicos interessados na locação dos galpões são as empresas que comercializam itens pequenos e de alto valor agregado, como a indústria farmacêutica, por exemplo.

Vale ressaltar que a companhia já fechou contrato para construir mais um condomínio logístico em outro aeroporto, cuja localização ainda é confidencial. Com obras previstas para começar até o início de 2024, o espaço será maior do que o de Brasília, segundo Fischer. 

O investimento nos dois condomínios será de R$ 200 milhões. Contudo, o fato de estar nos aeroportos possibilita uma cobrança mais elevada pelo aluguel. 

Fischer prevê um valor até 20% maior do que seria cobrado fora do aeroporto, com espaço para ampliar essa diferença. Isso porque a companhia está regulamentando o “lado ar” do condomínio, que permite operação direta dos aviões para o galpão, com alfândega no local, sem precisar passar por outras áreas do aeroporto. “Se você puder fazer isso, alguns clientes estão dispostos a pagar mais, pode dobrar ou triplicar o valor”, afirma o presidente.

Quem já está viabilizando esse acesso direto é a Brookfield Properties, que vem trabalhando na construção de dois condomínios logísticos no aeroporto de Guarulhos. Serão 210 mil m² de ABL, com um investimento de R$ 560 milhões.

Simone Santos, sócia-fundadora da SDS Properties, informou que o valor pedido pela locação no aeroporto será de mais de R$ 90 por m², o triplo dos R$ 30 da média atual para a região de Guarulhos. Segundo ela, “o transporte aéreo de produtos perecíveis e farmacêuticos é cada vez mais utilizado, quando você consegue salvar uma mercadoria que tem valor alto, esses R$ 90 saem de graça”.

Galpões verticais e contratos de longo prazo

Para Pedro França, sócio da Hire, embora a proximidade seja peça-chave para a atração do setor logístico, é preciso encontrar um equilíbrio. Isso porque aeroportos localizados em áreas urbanizadas demais, como Congonhas, Santos Dumont, Jacarepaguá e Campo de Marte, podem atrapalhar e até impedir a atividade logística.

Segundo França, nesses aeroportos, são mais viáveis outras formas de exploração imobiliária, como de shopping e hotéis. Inclusive, esse modelo já é realizado no Santos Dumont.

Para Simone Santos, outra possibilidade seriam galpões verticais, com mais de um andar. Porém, pelo custo mais alto, eles ainda são inéditos no Brasil.

Se a proximidade demasiada prejudica a operação, estar longe do centro urbano também é um problema. Pois, se houver muitos terrenos vagos próximos ao aeroporto, os operadores podem preferir comprar essas áreas, ao invés de atuar dentro dos terminais, que não oferecem a possibilidade de compra, por serem concessões.

Fischer explica que, para funcionar nos terminais, as companhias fazem contratos com as concessionárias, e há uma portaria aprovada pela Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) que garante o prazo de operação, independentemente de quem tem a concessão. Esta prática evita que uma troca de concessão, ou o fim da exploração do aeroporto pela iniciativa privada, interrompa as atividades dos galpões.

Para se ter ideia, a Brookfield tem 40 anos de concessão do espaço no aeroporto de Guarulhos. A Log CP tem 47 anos em Brasília, segundo Fischer. Já a Hire não divulga o período exato, mas, de acordo com os sócios, há um contrato de longo prazo.

Rossano Nonino, sócio e diretor-executivo da gestora Fator Ore, informa que a longevidade da operação é importante para que os ativos possam estar em fundos de investimento imobiliário (FIIs), nos quais o setor de logística tem ganhado presença nos últimos anos, passando de 3% dos FIIs listados em bolsa para quase 30% em 10 anos.

“A concessão precisa ter um prazo muito longo, como 30 anos renováveis por mais 20, para passar ao cotista a sensação de que ele está investindo em um FII e não em um título de dívida, que tem prazo determinado”, afirma Nonino.

Ainda segundo Nonino, a continuidade das ações de concessão de aeroportos para a iniciativa privada aponta para um alto potencial na exploração dos galpões nessas áreas.

Notícia do Portal Valor Econômico

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