Artigo escrito pelas advogadas *Flávia Augusta P. Borges e *Natália Concilio
Comprar um imóvel comercial envolve muito mais do que avaliar localização, preço, ocupação e potencial de valorização. Antes de adquirir um escritório, uma laje corporativa ou um galpão logístico, o investidor precisa conhecer os riscos jurídicos, patrimoniais e societários relacionados à operação.
É nesse contexto que a due diligence (“diligência prévia” em tradução livre), precisa ser observada de perto. Na prática, significa uma investigação detalhada feita antes de uma decisão importante, principalmente uma aquisição, investimento, fusão ou contratação.
No mercado imobiliário e financeiro, por exemplo, a due diligence serve para verificar se as informações apresentadas sobre um ativo ou empresa são realmente verdadeiras e identificar riscos antes de fechar o negócio.
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça essa necessidade. Em junho, a Corte julgou um recurso especial sob relatoria da ministra Maria Thereza de Assis Moura, mostrando como uma aquisição aparentemente segura pode gerar problemas anos depois.
O caso envolveu a venda de um imóvel por um empresário com débito tributário inscrito em dívida ativa. Na época da transação, porém, a dívida estava vinculada ao CNPJ de sua microempresa individual, e não diretamente ao CPF do vendedor.
A matrícula do imóvel residencial não apresentava penhora, indisponibilidade ou outra restrição. A compradora também havia obtido as certidões necessárias, sem encontrar problemas relacionados ao vendedor pessoa física.
Cerca de seis anos depois, a Fazenda Nacional incluiu o CPF do empresário na Certidão de Dívida Ativa e na execução fiscal. A partir disso, passou a questionar a venda como fraude à execução.
A defesa alegou que não havia execução fiscal contra a pessoa física no momento da aquisição. O STJ, entretanto, não concentrou sua análise na boa-fé da compradora.
O que a decisão do STJ significa para o mercado imobiliário
A Corte aplicou o artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), conforme a redação dada pela Lei Complementar 118/2005.
Segundo o dispositivo, a partir da inscrição do crédito em dívida ativa, presume-se fraude à execução na alienação posterior. A presunção é absoluta, exceto quando o devedor reserva bens ou renda suficientes para quitar a dívida.
O entendimento não é novo. O STJ já havia consolidado essa interpretação em 2023, no julgamento do REsp 1.141.990, inclusive para alienações sucessivas.
A decisão reforça, porém, um alerta importante: a boa-fé do comprador não necessariamente afasta riscos jurídicos relacionados ao vendedor.
Por isso, uma due diligence imobiliária não deve se limitar à conferência documental. É preciso investigar também o contexto patrimonial e empresarial da transação.
Escritórios e galpões logísticos exigem uma auditoria mais ampla
Embora o exemplo anterior seja direcionada à imóvel residencial, no mercado de escritórios também é preciso atenção plena, afinal, a aquisição ou venda pode envolver edifícios inteiros, participações em empreendimentos ou imóveis pertencentes a estruturas societárias específicas.
No segmento logístico, a complexidade aparece em terrenos, condomínios industriais, centros de distribuição e operações com diferentes sociedades proprietárias.
Por isso, o comprador precisa entender não apenas quem consta como proprietário na matrícula, mas também quem controla a empresa proprietária.
A investigação deve considerar participações societárias, vínculos entre pessoas físicas e jurídicas e eventuais situações familiares que possam gerar reflexos patrimoniais, como união estável e regimes de bens.
Além disso, o investidor precisa avaliar processos judiciais, passivos fiscais, protestos, execuções e outros indícios de dificuldade financeira.
Em imóveis comerciais locados, a análise deve avançar para os contratos de locação, garantias, obrigações e possíveis contingências relacionadas aos ocupantes.
No caso dos galpões logísticos, questões urbanísticas, ambientais, fundiárias e regulatórias também podem afetar diretamente a segurança do investimento.
Due diligence transforma risco oculto em risco mensurável
Uma due diligence imobiliária robusta não elimina todos os riscos de uma aquisição. Seu papel é identificar esses riscos antes da assinatura e permitir que o comprador tome uma decisão mais segura.
A investigação também permite ajustar as condições da negociação.
Quando um risco permanece mesmo após a auditoria, o contrato pode prever mecanismos de proteção, como retenção de parte do preço, cláusulas de indenização, garantias adicionais ou seguros específicos.
Em determinadas situações, a própria investigação pode indicar que o melhor negócio consiste em não concluir a aquisição.
Essa é uma das funções estratégicas da due diligence: não apenas confirmar se o imóvel pode ser comprado, mas avaliar se vale a pena comprá-lo.
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O custo da auditoria é menor que o de um problema jurídico
Em transações imobiliárias de maior porte, o custo de uma investigação aprofundada representa uma parcela pequena do valor do ativo.
Um problema jurídico, por outro lado, pode gerar despesas com advogados, perda de liquidez, dificuldades para revender o imóvel e impactos sobre a operação.
No caso de um galpão logístico, por exemplo, uma disputa pode afetar contratos de locação, estratégias de expansão e geração de receita.
Em um edifício corporativo, o problema pode comprometer o planejamento patrimonial e o retorno esperado pelo investidor.
Por isso, a due diligence deve ser encarada como parte da própria estrutura da aquisição, e não como uma despesa burocrática.
O que uma auditoria imobiliária deve investigar
Uma due diligence voltada à compra de imóveis comerciais deve começar pela análise da matrícula e dos documentos do ativo.
Depois, precisa avançar para a situação jurídica, fiscal, patrimonial e societária do vendedor. Entre os principais pontos estão:
- certidões fiscais, trabalhistas, cíveis e federais;
- protestos e execuções;
- processos judiciais em andamento;
- passivos tributários;
- estrutura societária e participações empresariais;
- vínculos entre patrimônio pessoal e empresarial;
- situações familiares com possíveis efeitos sobre o patrimônio;
- contratos de locação e respectivas garantias;
- questões ambientais, urbanísticas e fundiárias;
- capacidade financeira e solvência do vendedor.
A profundidade da análise deve acompanhar o valor e a complexidade do ativo.
Uma aquisição de grande porte pode exigir a participação conjunta de especialistas jurídicos, tributários, contábeis, ambientais e técnicos.
Para o mercado imobiliário, a principal lição é direta: antes de avaliar o potencial de valorização de um imóvel, o investidor precisa conhecer profundamente os riscos que acompanham sua aquisição.
Sobre as autoras
Flávia Augusta P. Borges é advogada do Goulart Penteado Advogados, especializada em Direito Imobiliário, Direito Contratual e Responsabilidade Civil.
Natália Concilio é advogada do Goulart Penteado Advogados, especializada em contratos empresariais e imobiliários, com experiência em Direito Empresarial, gestão de riscos e negociação estratégica.
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