Galpões logísticos: onde investir para otimizar sua operação last mile?

Conteúdo Exclusivo – Por Ellen Costa

Demanda aquecida por galpões logísticos e recorde de ocupação estimulam investimentos no setor, impulsionados pelo e-commerce e pela valorização de localizações estratégicas.

São Paulo, 30 de julho de 2025 – O mercado imobiliário industrial brasileiro vive um momento de efervescência, impulsionado, em grande parte, pelo boom do e-commerce.

Os dados da Buildings confirmam essa tendência: o estoque total de galpões logísticos no Brasil alcançou 41,4 milhões de m² no segundo trimestre de 2025, atingindo uma taxa de vacância histórica de apenas 7,8%.

Este cenário de ocupação recorde e demanda aquecida cria um ambiente propício para investimentos em ativos logísticos.

Por conseguinte, a urgência do last mile e a necessidade de entregas rápidas e eficientes estão redefinindo as estratégias de distribuição logística, valorizando a proximidade com os grandes centros consumidores.

Nesse sentido, empresas como Mercado Livre, Shopee, Amazon e Magalu, que juntas ocupam milhões de metros quadrados em galpões e condomínios logísticos, são reflexo direto dessa dinâmica, demonstrando a importância estratégica da infraestrutura logística para o sucesso no comércio eletrônico.

Do mesmo modo, a localização estratégica de um galpão logístico oferece diversas oportunidades competitivas para atender melhor os consumidores e as empresas do setor:

• Redução de custos operacionais: menor tempo de trânsito para as entregas resulta em economia de combustível e otimização da frota;
• Melhora na experiência do cliente: entregas mais rápidas e confiáveis aumentam a satisfação do consumidor e a fidelização;
• Eficiência na gestão de estoque: galpões modernos e bem equipados permitem um controle mais preciso do inventário e agilizam o picking e packing;
• Escalabilidade: a capacidade de expandir as operações de forma ágil e eficiente é crucial em um mercado em constante crescimento;
• Acesso à mão-de-obra qualificada: regiões com maior concentração de empresas logísticas tendem a ter uma oferta maior de profissionais especializados.

Polo Sudeste de galpões logísticos: o coração da logística nacional

A região Sudeste do Brasil, especialmente o estado de São Paulo, concentra a maior parte do estoque nacional de galpões logísticos: São Paulo detém 20,2 milhões de m² (de todas as classes). Isso ocorre devido à sua infraestrutura rodoviária avançada, localização estratégica e forte atividade industrial e comercial.

• Guarulhos: conhecida atualmente como a “Faria Lima dos galpões”, tornou-se um dos principais polos logísticos do país. Sua proximidade com a capital, o Aeroporto de Guarulhos (o maior terminal de carga do Brasil) e o eixo da Rodovia Dutra (que liga São Paulo ao Rio de Janeiro), a tornam altamente desejada e reflete sua posição estratégica para operações de grande volume. Explore as opções de galpões estratégicos em Guarulhos no WebIndustrial
• Cajamar (incluindo Franco da Rocha e Caieiras): é um eixo mais recente, mas que cresceu rapidamente devido à disponibilidade de grandes terrenos para construção de parques logísticos e à proximidade com a capital. A atração de players do e-commerce, como o Mercado Livre, demonstra a capacidade da região em absorver grandes áreas de armazenagem e atender à logística de distribuição em escala. Acesse o Webindustrial, portal especializado em galpões logísticos, e encontre seu imóvel em Cajamar

Galpões logísticos: outras regiões em destaque

Jundiaí desponta como uma região de destaque, atraindo galpões que buscam espaço além das cidades mais consolidadas. Além disso, oferece boa infraestrutura e fácil acesso às rodovias que a tornam atraente para empresas que buscam eficiência logística e custos de ocupação competitivos. Encontre boas opções de empreendimentos para alugar em Jundiaí no Webindustrial

Já Embu das Artes vem ganhando relevância por atrair não apenas operações logísticas, mas também linhas de produção. Isso indica um perfil de galpões multimodais e uma demanda por ativos imobiliários que suportem tanto a logística inbound quanto outbound. 

Por fim, na Capital de São Paulo, embora haja competição com o mercado residencial por grandes terrenos, é o destino mais desejado para operações de “last mile”.

A valorização de galpões urbanos e centros de distribuição de última milha nas bordas da cidade é um reflexo direto da necessidade de entregas ultrarrápidas aos consumidores finais.

O raio de 15km de São Paulo, embora mais caro e competitivo, já conta com 14 condomínios logísticos de alto padrão prontos. Também possui 2 imóveis em construção e 4 em projeto no 2º trimestre de 2025, evidenciando o potencial de valorização e absorção de novos empreendimentos. Explore o potencial da capital encontrando o seu imóvel logístico no Webindustrial

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Regiões estratégicas no Sudeste

Outras regiões e estados também têm roubado a cena nos últimos anos, conforme dados mapeados pela Buildings. Entre elas:

• Extrema (Minas Gerais): embora esteja em Minas Gerais, seu crescimento foi impulsionado por empresas que atendem o mercado paulista, atraídas por incentivos fiscais. Mesmo com a reforma tributária, a ocupação deve se manter elevada;
  
• Serra (Espírito Santo): é a maior economia capixaba e a capital estadual da logística. Conta com metade da área bruta locável dos galpões e condomínios logísticos da Grande Vitória. Além disso, possui diversos condomínios logísticos de alto padrão e projetos de portos que visam otimizar a distribuição em todo o Sudeste;

• Rio de Janeiro: terceiro maior polo industrial do Brasil (atrás de São Paulo e Minas Gerais), conta com uma grande “mancha urbana” e empresas de diversos segmentos. A infraestrutura rodoviária facilita o transporte de mercadorias para diversas outras regiões.

Por fim, a busca por galpões logísticos eficientes e bem localizados continuará sendo um fator-chave para a competitividade das empresas de e-commerce no Brasil. Por isso, investir em infraestrutura e planejamento logístico nessas regiões estratégicas é fundamental para acompanhar o ritmo de crescimento do setor.

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