Investimentos | A evolução dos fundos imobiliários

Uma análise sobre o crescimento e o perfil de investimento

O número de investidores em fundos imobiliários (FIIs) não para de crescer, assim como a quantidade de novos FIIs. Hoje, são cerca de 140 mil investidores, o que representa 21% do universo das pessoas que têm conta em corretoras. Há um ano, esse número era de 90 mil investidores, o que revela que os fundos imobiliários ganharam relevância. Se ampliarmos a análise para anos anteriores, vemos que há sete anos o número era ainda menor, já que em 2010 tínhamos cerca de 10 mil.

Assim como o número de investidores, o número e o valor de mercado dos FIIs também cresceram nos últimos anos: em 2010 tínhamos 51 fundos com valor de mercado de R$ 6 bilhões; hoje, são 153 fundos com um valor total de R$ 43 bilhões, um crescimento de mais de 700%. Fica claro, portanto, que é um mercado em plena evolução.

Se analisarmos sob a ótica da representatividade dos fundos imobiliários na indústria de fundos de investimento, notamos que há um espaço enorme para crescimento. A indústria de fundos de investimento no Brasil tem sob sua gestão algo em torno de R$ 4,3 trilhões, ou seja, os FIIs representam apenas 1% desse total. Partindo da premissa de temperatura e pressão normais, ou seja, sem crise global e com um novo presidente capaz de realizar reformas econômicas, tudo leva a crer que o mercado de FIIs caminhará a passos ainda mais largos nos próximos anos. Em outras palavras: o número de investidores e de novos fundos imobiliários vão continuar se multiplicando.

Caminhos para o crescimento

O fundo imobiliário traz uma série de vantagens para o investidor pessoa física, a começar pela liquidez e pelo montante inicial. Com mil reais, já é possível começar a investir. E não para por aí: os FIIs têm isenção de Imposto de Renda, ausência de burocracia (não é preciso ir a ao cartório ou à prefeitura) e acesso a bons empreendimentos.

No entanto, acredito que algumas barreiras e paradigmas precisam ser quebrados: a volatilidade da cotação diária (ainda que baixa) causa desconforto e inibe a atuação, até mesmo de investidores em imóveis. E, como o mercado de imóveis é extremamente ilíquido, há uma velha crença de que se trata de um setor bastante estável e com pouca ou nenhuma possibilidade de perdas, ou seja, cria-se uma falsa sensação de que o valor do ativo se mantém constante ao longo do tempo, o que não é verdade. Mesmo quem investe em imóveis físicos está sujeito a perdas que, na maioria das vezes, não são percebidas devido à ausência de marcação diária dos ativos. O investidor é “traído” pela volatilidade oculta do preço do seu próprio imóvel e, por falta de informação, acha que o seu patrimônio segue imutável. O que os olhos não veem, o bolso não sente.

Quebradas essas barreiras e outras mais, novos investidores de FIIs surgirão. A liquidez aumentará e esse fato, por si só, atrairá novos investidores, criando um círculo virtuoso. Com a demanda crescente, novos fundos imobiliários surgirão e/ou os mesmos já existentes realizarão novas emissões de cotas.

Esse movimento, aliás, já é uma realidade. Em 2016, por exemplo, tivemos 12 ofertas. Em 2017, esse número cresceu para 28. No acumulado deste ano, já são nove ofertas concluídas e mais 20 estão em andamento. Alguns fatores, como desmobilização de ativo, desalavancagem financeira, redução do custo de dívida, desinvestimento de fundos de private equity, reciclagem de portfólio, entre outros, garantirão novos FIIs no mercado anos à frente.

O mercado de properties está melhorando. À medida em que a vacância cai e o aluguel começa a subir, o rendimento dos FIIs cresce, refletindo diretamente no preço dos fundos. Do ponto de vista dos juros, acredito que boa parte do movimento de queda da taxa Selic já tenha sido precificado. Portanto, daqui para a frente, o grande atrativo do segmento virá do próprio crescimento econômico.

Cabe ao investidor de FIIs saber escolher os melhores segmentos dentro do mercado de properties (galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas, agências bancárias) para

se posicionar. Cada um tem suas próprias particularidades, fases, ciclos, vantagens, desvantagens, riscos e rentabilidade. Isso sem contar os fundos de papéis e os fundos de fundos (mais conhecidos como FoFs). Enfim, há uma grande diversidade de fundos imobiliários, para todos os gostos e perfis de investidores.

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