Entrevista – Mauro Dias

Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, fala sobre o passado, o presente e o futuro do mercado de condomínios de galpões logísticos.

Nos últimos anos, sobretudo por causa do crescimento do consumo nos governos anteriores, a necessidade de mais espaços qualificados para armazenagem de produtos e para operações logísticas no Brasil tirou o setor de condomínios de galpões da presença tímida para algo que atrai muitos investimentos. As empresas passaram a entender todas as vantagens de alugar um espaço qualificado e flexível e muitas deixaram de ter seus próprios espaços e reduziram seus custos com isso. Ainda que neste momento de crise certa queda tenha sido observada, foi um período de consolidação deste tão importante nicho do mercado imobiliário corporativo.

Neste processo, algumas empresas incorporadoras e investidoras se posicionaram como referência. Este é o caso da GLP Brasil. Atualmente líder de mercado no Brasil, na China, no Japão e nos EUA, a empresa teve forte influência na formatação dos condomínios de galpões, elevando a qualidade dos empreendimentos e formando um mercado forte e ligado à demanda.

E foi justamente para falar sobre todo esse sucesso e pioneirismo que a revista Buildings conversou com Mauro Dias, presidente da GLP Brasil. Durante a conversa, Mauro não somente explicou o trabalho que realiza, mas falou, também, sobre a situação do setor, sobre as perspectivas e sobre as ações da empresa em tempos como o que vivemos. Confirma mais essa entrevista exclusiva a seguir.

Mesmo antes de assumir a presidência da GLP Brasil, você já acumulava muito conhecimento sobre o mercado. Contudo, pontualmente, o que mudou no mercado de condomínios de galpões desde a sua entrada?

Em 2014, o mercado estava bastante aquecido e em crescimento. Foi neste ano que fizemos a aquisição do portfólio da BR Properties. Nesse período, também iniciamos um volume significativo de obras – no ano fiscal 2015 (abril/2014 a março/2015) iniciamos 350 mil m² em novos empreendimentos. Mas mesmo em menor ritmo, nos outros anos nós mantivemos nossos investimentos no Brasil, ajustando nossa oferta ao mesmo nível de demanda, refletindo as mudanças no mercado nos últimos dois anos.

Qual é o padrão dos empreendimentos da GLP?

O padrão de empreendimento da GLP é classe A. Os principais atributos que qualificam um empreendimento como classe A e fornecem a garantia de um imóvel eficiente são a localização, a configuração e os sistemas instalados. Sobre a localização, os empreendimentos estão situados próximos à grandes rodovias e aos mercados consumidores. São empreendimentos que possibilitam a redução nos custos de transporte e a melhoria nos níveis de serviço logístico. Os galpões modernos são configurados para permitir a verticalização da armazenagem e o máximo aproveitamento da área efetiva de estocagem: pé-direito livre de 12 metros, piso de concreto com capacidade de 6 toneladas e sistema de combate a incêndio com categoria de risco J4. O agrupamento destes galpões em estruturas de condomínio permite, ainda, o compartilhamento da infraestrutura de portaria, refeitório, vestiário e despesas relacionadas à segurança, reduzindo o custo das empresas ali instaladas. Manutenção e gestão do imóvel são rateadas proporcionalmente às áreas ocupadas. No quesito sistemas, as soluções empregadas para redução do consumo dos recursos naturais minimizam o impacto dos empreendimentos no meio ambiente, ao mesmo tempo em que proporcionam economia operacional. A iluminação natural e o uso e lâmpadas LED reduzem o consumo de energia em até 70% no consumo mensal. O reuso de água de chuva nos sistemas hidráulicos e sanitários podem representar mais de 50% de economia no consumo de água.

Como a empresa chegou a esses padrões e como é a recepção deles no mercado?

A GLP é uma empresa global que já era líder em instalações logísticas modernas na China e no Japão e entrou no mercado brasileiro em 2012, com a aquisição do portfolio da Prosperitas, assumindo a liderança no País. Quando iniciou a operação no Brasil, passou a desenvolver instalações no mesmo padrão construtivo que os demais países (classe A). Existe no Brasil um grande potencial de crescimento nesse mercado. Considerando condomínios e galpões isolados, imóveis que ofereçam infraestrutura de padrão A ainda têm uma presença tímida: 20 milhões de m² que representam apenas 15% do estoque total do mercado. A busca das empresas por imóveis que ofereçam qualidade aliada à redução dos custos é grande, e isso nos motiva a continuar investindo no País.

“Com a retomada da economia, a continuidade da busca por maior eficiência logística deve resultar em crescimento para o nosso setor.”

Como a GLP entende as melhores localizações para a construção de condomínios de galpões?

Priorizamos localizações próximas aos principais polos consumidores do País e que tenham fácil acesso às principais rodovias e aeroportos, para oferecer a máxima facilidade para a distribuição de produtos tanto para as cidades próximas aos condomínios quanto para outras regiões.

Como está a absorção dos empreendimentos da GLP?

Nossa taxa de ocupação do nosso portfolio estabilizado está em 88%, o que consideramos como um número positivo quando comparado uma vacância total no mercado, de 25%.

Como é qualificada a atual ocupação, em relação aos tipos de ocupantes?

A ocupação dos nossos condomínios está dividida em: 29% de bens de consumo, 22% de varejo e cadeia de fast-food, 21% de operadores logísticos, 7% de farmacêutico e médico, 6% de automóveis e peças, 2% de maquinários, 2% de eletrônicos e alta tecnologia e 11% de outros tipos. Entre todos os segmentos que atendemos aqui no Brasil, 22% da nossa área locada hoje está ligada a operações de e-commerce, um dos segmentos com maior percentual de crescimento.

Qual é a sua avaliação sobre a postura do mercado de galpões logísticos nesse tempo de crise?

Enquanto a economia estava desacelerada, muitos empreendimentos estavam em desenvolvimento. Ao serem finalizados em um momento de recessão, contribuíram para o aumentou a vacância. Mesmo que a retração econômica tenha ocasionado uma cautela geral com a economia do País, freando possíveis investimentos e crescimento de vários setores que utilizam condomínios logísticos, nosso setor continuou avançando, mesmo que em ritmo mais lento. Ainda há muito o que fazer para melhorar a eficiência e a qualidade dos serviços de logística no Brasil e a busca pela otimização e redução de custos logísticos foi o principal driver da demanda por condomínios logísticos de alto padrão durante a crise.

E qual é a postura da GLP nessa crise?

Continuamos otimistas, mas cautelosos: adequando o ritmo de novos desenvolvimentos à realidade do mercado. Fazemos isso por acreditarmos que existem boas oportunidades para a melhoria da logística no Brasil e que, independentemente da performance da economia, é preciso manter o foco para obter ganhos de produtividade e eficiência. Nesse período, continuamos investindo no Brasil. No ano fiscal 2017 (abril/2016 – março/2017), entregamos 98 mil m² em três localizações. E no atual, ano fiscal 2018 (abril/2017 – março/2018), temos dois projetos em fase final de obras, que totalizam 95 mil m².

Qual é a sua previsão para a recuperação da economia brasileira?

A economia brasileira dá sinais de melhora. A taxa básica de juros e a inflação estão em queda. Acreditamos que a tendência é de crescimento no mercado em relação ao ano passado. Continuamos buscando meios de expandir nosso portfólio. Com a retomada da economia, a continuidade da busca por maior eficiência logística deve resultar em crescimento para o nosso setor.

Essa retomada deve impactar imediatamente no mercado de condomínios de galpões?

Nos últimos anos, vivemos em um momento de mercado no qual o ritmo de crescimento da oferta continuou forte, apesar da redução da demanda provocada pela crise econômica. Isto fez crescer a taxa de vacância, e a situação foi agravada pela retração do consumo e pela busca de maior eficiência, como com centralização das operações para otimizar custos, ou seja, se antes algumas empresas tinham mais de um centro de distribuição em uma região, agora elas optam em unificar essas operações, reduzindo a área total locada e colaborando para o aumento da taxa de vacância. Acredito que teremos uma redução significativa de novas entregas nos próximos dois anos. A retomada da demanda deve levar a um maior equilíbrio da oferta e demanda.

Como a GLP está se preparando para esse momento?

Não paramos os investimentos no mercado brasileiro e, com o aumento da demanda, podemos acelerar o nosso ritmo de construção de novos empreendimentos. Temos no nosso pipeline de desenvolvimento 1,4 milhões de m² em localizações estratégicas. Para este ano fiscal, temos três galpões para serem entregues no Rio de Janeiro, em Irajá e em Duque de Caxias. Isso é reflexo dos investimentos que continuamos fazendo para aumentar nossa área de abrangência. 

Como os investimentos da empresa foram administrados durante o tempo de crise?

Adequamos nosso planejamento e estratégia à realidade do mercado, por isso reduzimos nosso ritmo de entregas e novos desenvolvimentos, mas sempre acompanhando as oportunidades e o comportamento do mercado.

Falando sobre o mercado em geral, e não somente sobre os empreendimentos da GLP, você acredita que a crise pode ter prejudicado a qualidade dos galpões, tendo em vista que o mercado tinha chegado, antes da crise, a padrões bem elevados?

As empresas desenvolvedoras de empreendimentos logísticos continuaram investindo nos padrões construtivos elevados. Mesmo com a expansão do mercado nos anos anteriores, o Brasil ainda carece de empreendimentos padrão A: apenas 15% do nosso mercado oferece esses imóveis, e nos últimos anos o que vimos foram os movimento fly to quality e fly to cost, na busca de instalações logísticas mais modernas, eficientes, com mais aproveitamento de armazenagem, infraestrutura completa, boa localização e qualidade técnica para otimização de custos. O espaço para empreendimentos de menor qualidade será cada vez menor.

“Mesmo que a retração econômica tenha ocasionado uma cautela geral com a economia do País, freando possíveis investimentos e crescimento de vários setores que utilizam condomínios logísticos, nosso setor continuou avançando, mesmo que em ritmo mais lento.”

Uma das posturas do mercado na crise foi postergar a construção dos projetos, esperando uma maior demanda ou projetos de build-to-suit. Essa postura também foi utilizada pela GLP? Como?

Conforme citado anteriormente, durante o período de recessão da economia adequamos nossas decisões com base no mercado, mas mantivemos nossos planos de construções. Estudamos todas as oportunidades de negócio que estavam alinhadas com nossa estratégia de crescimento.  Mas nosso foco principal para termos o empreendimento em nosso portfolio é a qualidade do ativo e sua localização. O built-to-suit é adequado para empresas que possuem uma demanda muito específica de galpão, com características que dificilmente seriam encontradas em galpões especulativos ou que ainda fossem muito difíceis de adaptar em um imóvel desse tipo, ou para quando há necessidade de uma região específica na qual não há disponibilidade de empreendimentos especulativos (por não ser uma região tão atrativa para o incorporador especulativo). Vale ressaltar que a maioria das empresas que buscam um built-to-suit tem uma visão de longo prazo melhor definida, tendo em vista que os contratos para esse tipo de operação são mais longos e possuem penalidades maiores em casos de rescisão antecipada. Acreditamos que com a maior oferta de empreendimento especulativos de qualidade, a necessidade de desenvolver galpões built-to-suit será cada vez menor.

Quais são os planos futuros da GLP?

O Brasil é um mercado com grande potencial de crescimento, então buscamos sempre ampliar nosso portfólio. Continuamos investindo no Brasil, nossa meta de investimento para este ano fiscal (abril/2017 a março/2018) é de US$ 50 milhões (R$ 171 milhões) em obras iniciadas.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

6 − três =