Artigo escrito por Carla Ponzio, Analista de Mercado da Barzel Properties
Ao longo de mais de 30 anos no mercado imobiliário, acompanhei de perto os diversos ciclos do segmento de escritórios corporativos em São Paulo. Assim, períodos de euforia e escassez alternaram-se com momentos de crise e superoferta. Isso evidenciando o caráter cíclico e altamente sensível desse mercado às condições econômicas e às mudanças no ambiente de trabalho.
Iniciei minha trajetória em um cenário de hiperinflação, quando contratos de locação eram indexados ao dólar e frequentemente ajustados mensalmente, sem padronização.
Esse contexto mudou com a implementação do Plano Real, que trouxe estabilidade à economia e consolidou o uso de contratos em reais com reajustes anuais baseados em índices inflacionários, como o IGP-M. Esse foi um marco importante na profissionalização do setor.
Desde então, o mercado evoluiu significativamente.
Novas tecnologias; modernização dos edifícios
A incorporação de novas tecnologias e a modernização dos edifícios elevaram o padrão dos escritórios paulistanos a níveis internacionais. Ao mesmo tempo, os ciclos de oferta e demanda continuaram a se manifestar de forma intensa.
Vivenciei momentos de forte superoferta, com altas taxas de vacância pressionando os valores de locação e levando a renegociações. Em contrapartida, também presenciei um dos períodos mais aquecidos do setor, marcado por escassez extrema. Vi empreendimentos serem vendidos integralmente em poucos dias, preços quadruplicando em menos de um ano, vacância inferior a 1% e aumentos expressivos nos valores de aluguel.
Como consequência desse otimismo, houve um excesso de novos desenvolvimentos que, ao serem entregues simultaneamente em um cenário de retração da demanda, desencadearam um novo ciclo de recessão.
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Mercado de escritórios em São Paulo: crise sanitánia, home office e ponto de inflexão
Mais recentemente, o mercado enfrentou um de seus maiores choques com a pandemia de COVID-19. A adoção repentina do trabalho remoto levantou dúvidas sobre o futuro dos escritórios e levou muitas empresas a revisarem suas ocupações.
No entanto, ao longo dos anos seguintes, ficou evidente que o escritório físico continua desempenhando um papel relevante, especialmente na construção de cultura organizacional, colaboração e desenvolvimento de equipes, além de seu impacto na economia urbana.
O ano de 2025 marcou um ponto de inflexão.
Após um movimento inicial liderado por empresas de médio porte, grandes ocupantes retomaram gradualmente o trabalho presencial, resultando em um dos melhores desempenhos de absorção líquida do mercado.
Nesse sentido, a partir de 2026, observa-se um cenário de escassez de grandes áreas disponíveis nas regiões centrais e consolidadas da cidade.
Esse fenômeno é resultado tanto da retomada da demanda quanto da limitação estrutural de terrenos adequados para novos empreendimentos corporativos de grande porte.
Novas tendências
Diante disso, surgem novas tendências.
Entre elas, destacam-se o desenvolvimento de edifícios “boutique”, com lajes menores e alto padrão construtivo, e o crescimento de projetos de retrofit, que modernizam ativos antigos em localizações privilegiadas. Leia também: Do retrofit ao ciclo de alta: como a Barzel está redefinindo o setor corporativo
Paralelamente, empresas voltam a considerar regiões com maior disponibilidade de espaço, como a Zona Sul da capital.
As perspectivas para os próximos anos são positivas, sustentadas por alguns pilares.
A retomada gradual do trabalho presencial (ainda que mantendo-se o modelo híbrido), combinada à limitação da oferta em áreas centrais e ao aumento da absorção de escritórios de qualidade, tende a sustentar a valorização de ativos de qualidade e tecnicamente atualizados.
Mais do que um novo ciclo de crescimento, o mercado aponta para uma fase mais madura, seletiva e orientada à eficiência.
Depois de décadas de transformações e ciclos intensos, uma conclusão se mantém: o mercado de escritórios em São Paulo continua sendo um reflexo direto da economia e das transformações sociais.
Por fim, o setor imobiliário permanece em constante adaptação — e sua capacidade de se reinventar será, como sempre, seu principal diferencial.
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