Ricardo Figueiredo, Especialista da Finclass, explica em vídeo como uma carteira de Fundos com método passa por diversificação, gestão ativa e análise criteriosa.
São Paulo, 18 de maio de 2026 – Com mais de duas décadas de experiência no mercado financeiro e mais de dez anos dedicados profissionalmente aos fundos imobiliários, Ricardo Figueiredo, analista CNPI e professor da Finclass, reuniu sete lições que, segundo ele, definem a construção de uma carteira sólida de FIIs.
Ao longo do vídeo publicado no canal Finclass no Youtube, o especialista explica por que cada aprendizado se traduz em percentuais concretos de alocação. Em outras palavras, ele mostra por que uma carteira profissional destina 30% a determinado segmento, 15% a outro e mantém exposição equilibrada entre diferentes estratégias.
Atualmente, o mercado brasileiro de fundos imobiliários supera 3 milhões de investidores pessoas físicas. Ao mesmo tempo, o crescimento da indústria intensificou a oferta de conteúdos superficiais, rankings de dividendos e carteiras excessivamente pulverizadas.
Segundo Figueiredo, muitos investidores confundem diversificação com diluição, dividend yield elevado com retorno sustentável e análise técnica com simples opinião.
Diversificação entre tijolo e papel reduz volatilidade
A primeira lição destaca a importância de combinar fundos de tijolo e de papel. Embora ambos façam parte da mesma classe de ativos, eles reagem de maneira distinta aos ciclos econômicos.
Durante a pandemia de 2020, por exemplo, fundos de shopping centers, lajes corporativas e outros segmentos imobiliários sofreram fortes desvalorizações. Em contrapartida, diversos FIIs de papel, lastreados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), apresentaram comportamento mais resiliente.
De acordo com o especialista, esse contraste comprovou que uma carteira equilibrada precisa reunir ativos com correlações diferentes. Assim, quando um segmento enfrenta turbulências, outro tende a amortecer o impacto.
Apesar de investirem em títulos de crédito, os FIIs de papel continuam sendo ativos de renda variável. Suas cotas oscilam na bolsa e incorporam riscos como inadimplência, duração e crédito.
Por isso, Figueiredo considera indispensável manter exposição a esse tipo de fundo em qualquer carteira profissional.
Gestão ativa pode destravar ganhos extraordinários
A segunda lição reforça que gestores experientes conseguem gerar valor além da renda mensal dos aluguéis.
Além do fluxo recorrente, um fundo pode comprar imóveis subavaliados, promovê-los e vendê-los com lucro. Esse ganho imobiliário, por sua vez, retorna ao cotista na forma de dividendos isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Como exemplo prático, o analista cita o RBVA11, fundo de renda urbana gerido pela Rio Bravo. Segundo ele, o veículo adquiriu ativos por R$ 205 milhões, contabilizados posteriormente em R$ 258 milhões, e vendeu o portfólio por cerca de R$ 309,6 milhões.
Consequentemente, o fundo gerou R$ 104 milhões em lucro imobiliário, valor que precisou ser majoritariamente distribuído aos investidores.
Para Figueiredo, esse caso comprova que a gestão ativa cria oportunidades que fundos passivos dificilmente conseguem replicar.
Dividend yield elevado pode esconder armadilhas
A terceira lição alerta para o risco de interpretar dividendos altos como sinônimo de qualidade.
Em alguns casos, os rendimentos decorrem de eventos extraordinários, como vendas de imóveis, alavancagem ou lucros não recorrentes. Portanto, o investidor deve avaliar a sustentabilidade da distribuição antes de tomar qualquer decisão.
Segundo o especialista, dividendos modestos podem sinalizar oportunidades, desde que o fundo apresente perspectivas consistentes de crescimento.
Já na quarta lição, Figueiredo argumenta que qualidade construtiva não necessariamente determina a atratividade de um investimento. Ele usa dados extraídos do Buildings CRE Tool para defender sua explicação:
Um edifício de padrão intermediário em uma região consolidada pode apresentar desempenho superior ao de um prédio triple A em um mercado secundário.
Nova Faria Lima vence prédios sofisticados em regiões menos demandadas
Para ilustrar, ele compara o Condomínio São Luís, classificado como BB e localizado na região da Nova Faria Lima, com um edifício triple A na Chácara Santo Antônio.
Enquanto o primeiro registra vacância praticamente nula, o segundo apresenta taxa de vacância próxima de 43%, apesar do padrão construtivo superior.
Na prática, a localização continua sendo o principal fator de valorização e ocupação.
Para conferir as demais lições, assista ao vídeo completo clicando aqui.
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Método e disciplina são os pilares do investimento em FIIs
Ao consolidar as sete lições, Ricardo Figueiredo defende que o sucesso em fundos imobiliários depende de diversificação inteligente, avaliação da qualidade da gestão, compreensão do ciclo econômico e definição clara entre posições estruturais e táticas.
Para o especialista, investir em FIIs exige muito mais do que perseguir os maiores dividend yields do momento. Exige método, convicção e acompanhamento constante.
E é justamente essa combinação que, segundo ele, diferencia carteiras profissionais de portfólios construídos apenas com base em tendências passageiras.
Se preferir, pode assistir ao vídeo no Youtube, clicando aqui.
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