Para onde vai o aluguel de escritórios em São Paulo?

Artigo escrito por Ricardo Figueiredo, sócio no Grupo Primo

Sobre a pergunta do título, sem verdades, só reflexão!

O ano de 2025 consolidou um movimento importante para o mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Assim, preparou terreno para um segundo movimento muito aguardado por proprietários e investidores de ativos imobiliários.

O primeiro movimento se tratava daquilo que chamo de normalização de vacância ou reocupação do espaço corporativo. Observe o comportamento da vacância de escritório de alto padrão em São Paulo.

Fato é que chegamos ao momento do lockdown da pandemia (1T/2020) com a menor taxa de vacância para escritórios na cidade vista nos últimos anos: patamar abaixo de 13% foi registrado pela última vez em 2013.

De fato, o mercado esperava que 2020 fosse marcado por recuperação potente nos preços de locação, mas havia uma pandemia no meio do caminho.

Ricardo Figueiredo, sócio no Grupo Primo.

No meio do caminho havia uma pandemia…

A situação de saúde pública colocou em xeque a viabilidade futura do escritório, ao menos com as características de uso que existiam até então. O chamado home office tinha caído no gosto de todos e, neste primeiro momento, sim, empregadores também morriam de amores pelo modelo.

Lembre-se que tivemos uma grande instituição financeira devolvendo espaços corporativos em um dos melhores prédios da cidade, e sonhando com o desenvolvimento de sua nova sede no interior, com layout que era um híbrido de resort e casa de campo.

Eis que surgiu o melhor professor: o Senhor Tempo. Ele nos brinda com sua sabedoria incansável, demonstrando como somos tolos.

O tempo mostrou que o espaço corporativo era crucial para a empresa, por ser espaço de disseminação de cultura e aceleração de processos. E para o colaborador, uma vez que a interação entre times e gerações permite transferência de conhecimento e crescimento, tanto de bagagem técnica quanto de habilidades comportamentais, especialmente para os mais jovens. Isso vale ouro.

Proprietários entenderam, contudo, que essa demanda que surgia pós-pandemia queria um espaço diferente, mais aberto, flexível e adaptável, e o resultado foi a reocupação dos espaços corporativos com essa releitura.

A vacância que saiu de 12,9% para próximo de 24% foi recrudescendo, com maior velocidade de queda ao longo de 2025, ao ponto de encerrar o ano abaixo de 15%.

Mas o movimento não foi sincronizado em todas as regiões.

Áreas mais centrais, com estoque de qualidade, largaram na frente na reocupação ou mesmo defesa de área ocupada durante a pandemia, além da recuperação do preço de locação.

Se a velocidade de enxugamento de vacância é assíncrona entre as regiões, a dinâmica de preço de locação por m² repete o enredo.

Observando as principais regiões

A chamada Nova Faria Lima, que conta com a parte mais nobre da avenida, um reduto do mercado financeiro nacional, além das microrregiões JK e Itaim Bibi, fez valer todo seu prestígio, defendeu muito bem o índice de vacância e apresentou crescimento de preço de locação em forte velocidade.

Paulista e Pinheiros mostraram boa dinâmica de enxugamento de vacância, saindo de níveis pró-locatários para níveis mais favoráveis aos proprietários e aí, Ah meus caros, aí não tem jeito, o preço de locação “anda”.

Chucri Zaidan, que recebeu a maior parte do novo estoque de escritórios nos últimos 15 anos, somente agora, no final de 2025, viu enfim a vacância se aproximar de um patamar mais equilibrado de forças. Isso ocorreu após longos anos deixando locatários mais confortáveis na mesa de negociação.

Já a Chácara Santo Antônio… Bem, ali a situação para os proprietários segue deveras desafiadora.

Fato é que o movimento de preço de locação assíncrono trouxe distorções que podem ser percebidas quando observamos o múltiplo que mede o preço pedido de aluguel por m² na Nova Faria Lima contra as demais regiões.

A interpretação é simples: o número indica quantas vezes se instalar na Nova Faria Lima custará mais caro do que a região comparada, para o locatário. Note que desconsiderei custos de condomínio e IPTU, fatores que podem agravar ou aliviar o resultado, a depender do ativo. Estamos olhando exclusivamente para a variável aluguel.

A este múltiplo, chamei de ratio Nova Faria Lima vs Outras Regiões, e as outras regiões que considerei foram as mesmas da tabela: Pinheiros, Paulista, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio.

Voltando ao múltiplo, observe o gráfico:

Não se assuste, ele não é complexo. Veja as mensagens que ele passa:

• Em todas as regiões, o múltiplo acelerou ante o que existia no momento pré-pandemia; mesmo na reta final em relação ao ano de 2025, período do enxugamento de vacância, foi mais intenso e todos, exceto Chácara Santo Antônio, experimentaram algum crescimento de aluguel. Fato é que a Nova Faria Lima capturou mais preço e abriu um buraco maior ante as demais regiões.
• Mesmo a Paulista, que experimentou um crescimento de preço pedido de aluguel de aproximadamente 35% ante 2023, viu a distância entre a Nova Faria Lima apresentar um pequeno aumento.

Se eu não posso cravar que, em cada região o ápice do múltiplo foi atingido, tenho muito conforto em me posicionar junto àqueles que acreditam que tais níveis são elevadíssimos e conferem boa atratividade econômica para tais regiões. Isso pensando em ocupantes agnósticos quanto ao item localização, ou seja, a empresa não precisa que seu CEP esteja na Avenida Faria Lima e adjacências.

Desta forma, é verossímil que tais regiões possam experimentar um crescimento de aluguel em ritmo que faça com que tal diferença normalize.

Todas? Não sou ingênuo!

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A situação da Chácara Santo Antônio é outra

Por que desconsiderei a Chácara Santo Antônio neste racional?

Ainda que ela tenha enxugado vacância, o nível é tão alto que ela ainda tem muita lição de casa na fase 1 (reocupação dos espaços). Quando ela terminar esse “módulo”,  pensaremos na possibilidade da fase 2, que se trata justamente da recuperação de preço.

Considerando a janela 4T/2019 até 4T/2025, olhando para dados de encerramento de ano disponibilizados pela Buildings, o Ratio Preço Pedido de Locação entre Nova Faria Lima e Outras Regiões tem as seguintes MÉDIAS:

• Pinheiros: 1,51 (atual 1,79)
• Paulista: 1,68 (atual 1,97)
• Chucri Zaidan: 2,06 (atual 2,58)

Se experimentássemos ajustes dos preços pedidos nestas regiões apenas para que o ratio convirja à média desta janela, que por si só já é uma janela dura em todo histórico de dados, mas que abarca o estoque com maior comparabilidade em relação ao status atual da oferta de escritórios na cidade de São Paulo, teríamos os seguintes potenciais de crescimentos de aluguel:

• Pinheiros: +19%
• Paulista: +17%
• Chucri Zaidan: +25%

Tudo isso acima do que anda o aluguel da Nova Faria Lima.

A pergunta que fica é: Verossímil? Para a resposta, mais cálculos.

Observando os negócios de compra e venda mais recentes em ativos de alto padrão nas mesmas regiões, como ficaria o cap rate considerando tais valores de aluguel ajustados ao ratio médio ante Nova Faria Lima:

• Pinheiros: 8,2%
• Paulista: 8,1%
• Chucri Zaidan: 8,7%

Esqueça por um momento o nível anti-empreendedorismo que temos atualmente para as taxas de juros no Brasil. Em um cenário minimamente decente de juros, tanto de curto quanto de longo prazo, tanto em termos nominais quanto em termos reais, me parecem patamares de cap rate críveis para tais regiões.

O que essa epopeia farta em dados e álgebra simples me levou a intuir?

Sim, há bom espaço para regiões terem captura de crescimento de aluguel em patamar superior ao eixo Nova Faria Lima. Aquelas que fizeram a lição de casa, enxugando vacância, possuem estoques de boa qualidade e localização com rede de transportes e serviços que bem atendem demandas de locatários.

As citadas podem, sim, experimentar essa captura de crescimento de aluguel, seja em novos contratos nas áreas vagas, seja em revisionais que se avizinham nos próximos trimestres, especialmente 2027 em diante.

Precisamos de um ciclo de juros mais favorável ao humor do ocupante de escritórios? Sim.

O racional desconsidera variáveis exógenas ao mundo imobiliário? Claramente!

Mas assimetrias positivas não se desenham em céu de brigadeiro.

A conclusão a que chego está longe de trazer certezas ou verdades. De fato, espero apenas ter plantado a semente da dúvida no seu solo tomado pela floresta da convicção.

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