Como as empresas de tecnologia estão lidando com seus escritórios na pandemia?

Por Alexandre Rodrigues* da Rio Bravo Investimentos

Com a pandemia de Covid-19 e o crescimento da adesão ao trabalho remoto, um assunto bem discutido pelo mercado imobiliário é como será a demanda de escritórios corporativos neste novo cenário. Será que os escritórios continuarão sendo importantes para as empresas e haverá demanda para suprir a vacância atual?

Neste artigo, essa pergunta tentará ser respondida utilizando um exemplo prático que pode trazer alguns insights sobre o que nos espera num futuro próximo: o nível de ocupação de metros quadrados de empresas de tecnologia, em especial as FAANGs (Facebook, Amazon, Apple, Netflix e Google).

Como estas empresas já estão acostumadas a lidar com as transformações digitais, e muitas delas já utilizam o trabalho remoto muito antes da pandemia chegar, conhecem muito bem as limitações e os benefícios desta modalidade de trabalho, e talvez já tenham antecipado algumas das tendências que estão por vir no mercado corporativo imobiliário.

Apesar de muitas delas já terem publicado que aderem ao trabalho remoto, todas estas empresas cresceram em metros quadrados de escritórios corporativos ao redor do mundo.

A Amazon já alugou mais de 350 mil m² de escritórios desde que a pandemia começou, localizados principalmente em Boston e Seattle; enquanto a Apple alugou 116 mil m² e o Facebook 101 mil m², dos quais 24 mil foram no Brasil (no coração da Faria Lima). A Netflix e o Google, ainda que de maneira mais tímida, também cresceram: 24 mil m² e 10 mil m², respectivamente.

Absorção de escritórios

Podemos elencar alguns fatores que estão levando a este forte movimento de absorção de escritórios, mesmo durante uma pandemia.

O Facebook, num vídeo institucional mostrando seu novo headquarter em Nova York, que será um tech hub para os desenvolvedores e programadores, lembra da importância do contato humano para criação de uma cultura corporativa construtiva e duradoura.

Segundo o próprio Mark Zuckerberg, criar projetos específicos para a companhia pode demorar alguns poucos meses, mas criar uma cultural organizacional acontece no dia a dia, por anos e décadas, e ter um ambiente físico em um escritório continuará sendo um fator indispensável para contribuir com a criação desta cultura.

As relações humanas tendem a ser mais espontâneas e naturais no ambiente offline, o que facilita um ambiente colaborativo e agregador. A liderança e a confiança são muito mais fáceis de ser criadas num ambiente físico, pois ele  proporciona uma interação humana mais orgânica.

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Criatividade e inovação

Outro fator importante é como os espaços físicos aumentam a criatividade. Muito antes da pandemia (e desde a década de 1980), a IBM já era uma adepta do trabalho remoto. Em 2009, a companhia anunciou que economizou mais de 100 milhões de dólares com o fato de 40% da sua força de trabalho estar trabalhando de casa.

Contudo, a percepção de desequilíbrio entre home office e escritório fez com que a IBM alterasse toda sua política de trabalho remoto em 2017. Ela percebeu que a economia gerada pelo home office não deveria ser o único fator a ser considerado.

Como o principal driver de uma empresa de tecnologia é a inovação, a companhia entendeu que os funcionários também precisariam interagir entre si e buscar novas soluções para os problemas que surgissem. E o ambiente físico foi essencial para isso. A busca pela inovação e criatividade foi crucial para que a IBM anunciasse uma retomada de volta para os escritórios em 2017.

Amazon

A Amazon, que foi a principal tomadora de espaços na pandemia, também acredita no modelo de escritório físico. Segundo a vice-presidente de RH da empresa, a capacidade de se conectar com as pessoas para trabalharem juntas com uma finalidade especifica é limitada no ambiente remoto: “Você pode fazer isso virtualmente, mas não é tão espontâneo”, avalia Ardine Williams, que diz publicamente estarem ansiosos para volta aos escritórios.

Nas regiões corporativas com foco em tecnologia, como é o caso do Vale do Silício, as demandas também estão aumentando. De acordo com a CBRE, o Vale do Silício teve uma absorção de 70 mil m² somente no mês de maio de 2021, dos quais 82% são de empresas de tecnologia.

Isto é aproximadamente 3 vezes a demanda do primeiro trimestre inteiro de 2021, demostrando que, nos mercados onde a vacinação já é mais avançada, a demanda está acelerando e rápido. Na Califórnia o índice de vacinação já é de 41,2% da população.

Por fim, apesar do momento crítico em relação à pandemia, os investidores podem começar a enxergar uma luz para seus investimentos em escritórios aqui no Brasil. As regiões mais demandadas de São Paulo, como Vila Olímpia, Faria Lima e Paulista, continuam apresentando taxas de vacância controladas, apesar do esperado aumento recente após o início da pandemia.

Segundo dados da Buildings, a taxa de vacância no 1º trimestre de 2021 nestas regiões era de 13,2%, patamar ainda bem abaixo dos 18% registrados em 2017. Isto, aliado a uma evidência de demanda crescente em mercados mais maduros pós-vacina, principalmente de empresas de tecnologia, pode ser um prelúdio do nosso mercado no Brasil pós-Covid. Para ler análise da Buildings dos dados do 1T2021 na íntegra, clique aqui.

A escassez de terrenos e projetos novos nestas regiões, aliado a uma demanda consistente ao longo dos anos, deverá manter os edifícios corporativos bem avaliados, o que pode se traduzir em melhores condições comerciais para os proprietários ao longo do tempo. Investimentos imobiliários são, por essência, investimentos de longo prazo, e as perspectivas de oferta e demanda em regiões consolidadas de São Paulo continuam sendo uma alternativa de investimento com perspectivas positivas.

*Alexandre Rodrigues é sócio da Rio Bravo Investimentos e gestor responsável pelo FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), FII que investe em escritórios nas principais regiões imobiliárias de São Paulo há mais de 20 anos.

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